不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策

茆海涛

（亳州市蒙城县不动产登记中心，安徽 亳州 233500）

不动产在登记中的测绘面积与实际规划面积不统一，主要是由登记参照依据与标准不同所导致，此类问题会直接对房地产后续登记存档工作造成影响，最终登记录入标准也成为了房地产等部门的工作难点[1]。尽管针对此项工作有关单位已出台了完善的制度与指导政策，但根据不动产登记服务中心反馈的信息可知，现有制度并未能在实际工作中发挥预期效果[2]。为解决此类问题，下文将结合面积差异的原因，设计规划化的不动产登记测绘方法。

1 不动产登记中测绘与规划面积差异分析

1.1 规划设计变更与开发建设单位违规操作引起的面积差异

建设单位违规操作是造成测绘面积与规划面积出现差异的主要原因之一[3]。例如，当不动产开发商在进行项目建设时，没有按照工程许可要求，将原定的11 层建筑变更为12 层，或预期规划分户面积为100 平方米，但建成后分户面积却变成了80 平方米等，这一部分问题的产生，都会在极大程度上影响到测绘结果与规划面积之间的差异增加。

1.2 房地产测绘与规划测绘依据标准不同引起的面积差异

不动产规划单位出具的工程建设许可证执行标准为《房地产工程项目面积测绘与规划计算范本（GBT10503-2013）》，而执行房地产测绘部门工作的出具的工作依据文件为《不动产测量规范（GB-T1751.0-2000）》，此时测绘面积与规划面积会由于参照文件不同，从而出现统计结果差异[4]。而出现此种差异的主要原因是两种文件的执行目的不同、适用范围差异、测量方法不同，导致最终统计结果存在显著的面积差异。

2 对策

2.1 无人机像控点布设

为确保不动产登记中测绘结果与实际规划面积相符，首先完成对无人机像控点的布设[5]。应用无人机设备在野外环境中获取影像信息，在测定区域范围内对像控点进行布设，像控点的布设应当遵循严格、规范和准确的原则，为了满足后续测绘需要与成图精度，结合测定区域的特点以及各个建筑物分布的具体情况设置像控点，如图1 所示。

图1 不动产登记测绘无人机像控点布设示意图

在进行对像控点的布置时，按照低空数字航空摄影测量的规定要求，充分遵循立体、均匀分布在测绘区域、像控点分布不得近似一条直线的原则下，完成对其布设[6]。像控点布设需要确保在无人机飞行之前布设完毕，同时像控点需要根据无人机的飞行航线在测绘区域内进行统一布点，可以不受图幅单位的限制。在确定布控点坐标时，需要将真实场景中的平面坐标转变为标准世界坐标，其转换公式为：

上式中，M 为标准世界坐标；k 为转换系数；P 为平面横轴坐标；Q 为平面纵轴坐标；m 为真实场景平面坐标。按照上述公式对各个控点坐标转换，确保无人机在航摄中能够实现对各个控点坐标的识别。

2.2 无人机倾斜摄影测量外业数据采集

在完成对像控点的布设后，开展对外业测绘数据的采集。在无人机飞行前，还需要获取到不动产登记区域内的各个基准控制点的详细资料，在现场完成对无人机飞行航摄范围的勘查，并充分掌握飞行当天的天气情况[7]。在对无人机设备选型时，应当选用体积小且轻便的设备，同时在应用中无人机应当具备良好的动力冗余特性，以及低于强风的特性[8]。同时，无人机的飞行高度与地面分辨率参数GSD、摄像机镜头焦距参数f 和像元参数b 之间应当满足如下公式：

公式中H 为无人机飞行高度。从上述公式可以看出，无人机飞行的高度与地面分辨率之间呈现出明显的反比例关系，若后期测绘时对测绘影像的分辨率要求较高，则应当将无人机飞行高度适当降低；反之，若后期测绘时对测绘影像的分辨率要求较低，则应当将无人机飞行高度适当提升。在确定无人机的航摄高度后，利用无人机完成对测绘影像的外业数据测量。在得到测量结果后，对影像资料进行处理，并获取其中重要的信息。针对各个像控点的测定，所需的外业数据包括测区名称、点号、坐标系、三维坐标等。

2.3 无人机倾斜测量内业数据处理

内业数据处理的实质是完成对不动产区域测绘真实模型的建立，在获取到的外业数据基础上，通过影像匹配、映射纹理等生成三维模型。本文选择利用Smart 3D建模软件完成内业数据处理，其基本流程为：获取测绘影像中的高密度点云信息（a）→生成不规则三角网（b）→生成白模型（c）→生成三维真实模型（d），如图2 所示。

图2 不动产登记三维真实模型构建过程

针对获取到的外业数据进行再次检查，检查影像数据与POS 数据是否为一一对应关系，并对影像质量进行检查，确保影像中没有大面积模糊情况。为方便后续Smart 3D 建模软件对获取到的内业数据进行识别，对获取到的内业数据进行统一描述，其表达式为：

2.4 不动产登记区域测绘

采用数字线划的方式进行测绘，测绘精度直接影响不动产登记面积规划及相关工作的质量，因此在上述三维模型基础上，本文选择利用EPS 地理信息平台制作不动产区域的测绘图像，并生成数字线划测绘图，如图3所示。

图3 不动产登记数字线划测绘图

不动产登记数字线划测绘具体流程为：

针对不动产登记区域内包含的房屋、附属建筑、道路等其他相关地物要素信息进行采集，先完成标准房屋的测绘，再对各类不规则房屋建筑进行测绘。在完成测绘后，利用DLG 对测绘图像进行检查和最终修正，利用DLG 对图像中各要素的完整性和一一对应性进行检查，除此之外，无人机在航摄中若存在姿态不稳定情况，则也会造成影像质量差的问题产生，对于这一问题无法通过DLG 进行修正，需要进行外业补测。最后，将修正后的测绘图结果输出，为不动产登记提供重要依据。

3 测绘方法应用效果检验

以某地区不动产登记项目为例，设计如下文所示的对比实验。对建筑所在地的区域概况与地质概况等相关信息进行整理，见表1。

表1 建筑所在地区域概况与地质概况

对此不同产登记存在的问题进行分析，总结并整理此不同产项目在测绘中存在的问题：

项目所在地的地形起伏较大，基地整体格局的布设十分不规范，房屋宅基地与耕地之间存在混淆，没有明确的围墙，导致测绘工作缺少明确与规范的界限，增加面积测绘的难度。

在此基础上，设计如图4 所示的测绘方案。

图4 不动产登记项目测绘方案

按照上述方案，设计房产面积测绘方案，参照现有资料，进行测绘结果平面点坐标的标定。计算空间测绘点误差，计算公式如下：

上述计算公式中：△m 为点位误差；△X 为横向误差；△Z 为纵向误差；△Y 为竖向误差。统计实验结果如表2。

表2 不动产登记测绘误差统计结果（米）

通过上述数据，计算不同测点的点位误差。统计测点K1～K5 的点位误差，计算点位误差平均值，计算后得到点位误差 为0.044m。尽管测绘结果与规划结果相比存在一定的误差，但误差相对较小。总而言之，本文此次研究设计的方法在进行不动产登记测绘时的精度较高，使用此方法代替传统方法进行房地产测绘是可行的。

结束语

通过本文的研究，明确了辅助现代化技术进行不同产权登记测绘工作的重要性。为全面落实此项工作，本文开展了此次研究，并设计实验证明了此方法的应用，可以有效降低测绘结果偏差。

目前，相关此方面内容的研究在我国房地产研究领域内仍处于初步阶段，部分工作仍需要优化，因此，本次研究仅为后续工作提供参考意见，相关论述内容可能仍存在不足，在后续的工作中，将继续进行不动产测绘方案的完善。