基于城市更新背景的公寓改造设计研究

2022-05-27中国建筑设计研究院有限公司李晓燕

城市建筑空间 2022年3期

文/中国建筑设计研究院有限公司李晓燕

1 研究背景

近年来，租房成为城市青年群体选择的主要居住方式之一，体验式消费发展至今，年轻消费者对青年公寓的需求已不是单一的居住生存空间，而是集生活、工作、娱乐、社交等多功能于一体的复合型社区生活空间。国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号），首次提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，鼓励发展现代住房租赁产业。

目前，改造既有建筑为租赁公寓的社会条件日益成熟。首先，以北京为代表的一线城市，高能耗、高污染的工业企业外迁，城内遗留下大量厂房，城市核心区随着功能升级，原有的老旧办公空间等由于品质较差，无法满足新的城市需求，造成闲置、空置，城市更新势在必行。其次，地产开发逐步进入微利时代，时至今日，传统地产行业利润水平基本等同于制造业，各大地产企业转换经营观念，纷纷开始涉足针对青年群体的长租公寓业务，探索将持有的高品质资产或租赁资产改造为租赁类公寓，并通过运营获取利润，故原本处于城市核心区的老旧建筑，因具有较好的交通条件、社区条件等，受到转型地产企业的青睐。

基于此，分析改造类公寓产品出现的问题，探讨更多的公寓改造设计方法。

2 公寓改造面临的主要问题

2.1 产品定位与公共资源匹配的矛盾

95后、00后人群是改造公寓的主要客群，他们对公寓的辅助功能配套、交往空间，建筑个性，群体文化认同等均有新追求。缺少配套服务、集体认同感的改造公寓逐渐被市场淘汰。

公寓改造会提供给使用者可共享的公共空间，但因管理缺失或空间营造手法滞后，导致使用功能错配，进而造成空间浪费。过度配置的公共空间无形之中抬高租金、导致进一步浪费。适度配置形成良性空间的途径亟需进一步探索。

2.2 成本配置、使用舒适度与租金回收期的矛盾

对于开发企业，成本配置投入过高的改造公寓资金回收周期长；成本投入过低的改造公寓又因在材料选配上标准过低，导致墙体不隔声、卫浴无法满足基本要求、缺少厨房设备等，造成生活体验差，最终导致租金水平低，进一步延长资金回收周期。适度匹配的公寓改造投入以及打造持续提质增效的产品是改造的关键。

2.3 批量设计与人性化设计还需深入挖掘

公寓产品室内设计因成本控制要求，故更多采用同质化装修，对使用人群的差异化设计缺乏探索，如室内家具无法采用个性拼装，居住空间缺少特色。在设计上应持续探索在公共区域以及室内灵活布局的个性化设置，以及通过技术手段不断降低改造公寓的成本，以进一步提升公寓产品的核心竞争力。

3 改造类公寓设计策略

3.1 基于财务视角的改造公寓定位

在企业投资建设项目时，决定产品设计的视角很多：①成本视角，小套型的隔墙、卫生间越多，单个房间的成本越高；②客户研究视角，为使租金比周边竞品公寓以及住宅更有竞争力，需提高套内面积和产品配置标准；③物业视角，大套型带来的高租金导致运营压力增大；④投资视角，因城市量级不同，市场对大小套型的偏好也各异。

除去影响产品设计的各类视角，决定公寓改造项目能否投资建设且保证其良好运营的关键是财务视角，基于此判断轻资产项目盈利能力的关键指标包括：①动态投资回收期，指按现值计算的投资回收期；②内部收益率，即资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率，内部收益率越高越好，反映项目的“回本”年限。决定项目回收期和内部收益率的主要因素为承租租金、建造成本及出租租金。所有改造公寓的定位都应基于企业市场能力进行整体判断，而非单纯的设计构思。

3.2 充分收集与分析基础资料

城市更新类公寓改造项目不同于新建公寓项目，须对改造条件深度分析、研究，充分考虑基础条件对成本及改造周期的影响。若改造项目缺乏对场地管线、市政设施的研究，易造成改造完成后项目无法正常投入运营，或运营成本奇高导致项目失败。

在项目启动初期，应对改造建筑的基础情况进行详细的设计踏勘与资料收集。在全面分析总体成本以及改造风险、难点后再进行设计。结构加固、设备升级、消防改造、小市政管线改造等隐形成本浮动通常较大，无法增加出租租金，故需对基础情况详细排查并深入分析。主要调研内容包括：①场地周边场地出入口、围墙、门卫等；②室外场地场地设计图纸、管线图纸与场地现状；③建筑设计资料与现状设计图纸与现状的装修、设备等相关情况。此外，还需获取上位规划、城市政策、周边建筑等相关信息以支持改造设计工作。

3.3 基于生活模式的公寓模块设计研究

公寓设计可从人体功能学入手，研究生活单元，分解套型基本模块，从而进一步固定产品结构，减少设计探索周期，并通过不同模块的定制降低制造及研发成本。

设计模块可分为部品模块、功能空间模块、基本模块等形式。部品模块包括楼梯栏杆、空调百叶、花池、雨棚等；功能空间模块包括会客、就寝、厨房、卫浴、阳台、储藏等功能空间；基本模块主要为套型。模块拆解之下，结合人体工程学分析，深化各层级的模块设计，并结合部分组合定制产品，如厨房、卫生间一体化，家具定制化，使得公寓套型在采购、安装、质量上得到较好控制，确保成本、品质可控。本文主要阐述功能配置及2个关键模块的设计重点。

3.3.1 卫生间模块设计

改造类公寓的改造周期直接影响承租有效时间，且因改造基础条件复杂，故应充分考虑将装配卫生间作为首选，既能提前在工厂预制、节约施工时间，又可通过管线分离减少复杂结构改造。

3.3.2 套型模块设计

改造公寓的基本套型可分为多人间、单人间，在层高条件较好时还可以采用LOFT。套型设计应根据被改造建筑的结构形式进行空间划分，确保大部分房间的采光通风条件良好。难以确保采光通风条件的位置，尽量设置能提高租金的配套设施。若存在夹层等加建改造，还应在纵向上仔细研究最佳划分层高。

套型模块由不同空间模块组成，包括会客就寝空间、厨房功能空间、储藏空间等，既要保证使用功能合理，又要考虑施工便捷，更要预留个性化家具的使用空间。

1）会客就寝空间有会客、睡眠、学习等功能，为提高效率，需形成复合利用的共享空间。通常是功能一字排开，但随着家具多样化，在空间条件与产品选择支持下，可采用灵活的组合方式，选用可变家具，成为集约设计的空间。

2）厨房功能空间改造公寓通常由于成本问题，无法提供独立厨房，开敞式厨房对“储→洗→切→炒”流线的要求更严格，新型公寓产品中应根据定位设置共享租赁厨房，提供给客户周末会餐以及厨艺展示的场所。

3）储藏空间小套型客户多反映储藏空间不足，应在设计中借助家具模块设置储物空间。

3.4 基于客群个性的公共区域定位与设计

根据所属城市区域、人群的差异，公共区域的功能配置均不同，可分为以下3类（见图1）。

图1 公共区域模块组成分析

1）自助型此类住户对租金非常敏感，愿意为生活必备需求的资源买单。设计中需将此类公共服务部分费用从床位中剥离，降低房间租金。此类公寓的公共区域建议采用可分开缴纳费用的配套设施。

2）社交型此类住户在满足生活配套服务需求基础上，还需要多样性休闲娱乐共享空间。租户愿意为社交生活、共享空间买单。此类公寓租金可包括公共区域使用费用，适当增设住户可共享的服务设施。

3）服务型此类公寓通常处于核心地段，住户能承受相对较高的租金，其有固定的社交圈层且愿意为贴心的服务买单。公寓公共区域的建造费用可分摊于房租中，故公共区域空间可增加服务设施，并适当配置差异化服务，如图书角、创业办公区等，以增加区域市场的竞争力。此类公寓可增设咖啡厅、办公区、会议室等共享服务空间，若住户需求旺盛，还可通过独立分租以获取更高的租金。

在公共区域空间设计中，还应根据住户定位，紧密结合经营商进行整体设计，形成分而不乱、合而不同的设计风格。