如何界定建筑物区分所有权的专有部分与共有部分

徐映雪

案   例

A公司申请a建筑物（一栋住宅楼）的首次登记。a建筑物共7层，两个单元，一层4户。在屋顶，顶层每一户均有一个屋顶储物间，只可从顶层特定的一户房屋进入，储物间里不存在其他设施设备。不动产登记机构进行登记时应把该储物间面积作为顶层特定房屋的专有部分进行登记，还是作为共有部分予以分摊？

分   析

建筑物区分所有权主要调整相关当事人由于对建筑物区分所有从而形成的权利义务关系，是我国民法物权的一项重要制度。根据《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可知，建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权组成的，具有集合性或复合性，是一种特殊的不动产物权。随着我国经济的迅猛发展，城市化进程的不断加快，建筑物区分所有权的应用也将更加广泛。

但是，我国目前关于建筑物区分所有权的规定却较散乱，散見于《民法典》、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）等法律法规，不成体系，且对专有部分和共有部分的内涵及界定也不够明晰，实践中很容易引起混乱，使得开发单位和业主的矛盾愈发凸显，多数情况下业主的利益都受到了侵害。因此，准确界定建筑物区分所有权的专有部分与共有部分，是确保正确进行房屋首次登记，避免后续权属纠纷的基础与前提。

首先，是专有部分所有权。根据《民法典》第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”专有部分所有权是主导性和基础性的权利，也是最重要的一项权利，没有专有权就没有建筑物区分所有权的其他权利。专有部分与共有部分之间及不同专有部分之间具有一体性，是不可分离的。《建筑物区分所有权司法解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分;（二）具有利用上的独立性，可以排他使用;（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”

构造上的独立性，又称物理上的独立性，具有排他性和独占性。起先被定义为各部分之间有固定的实体隔离物，如实体隔墙。随着经济社会的发展，为了提升资源的有机利用率，此独立性拓展为只要图纸及实务中有明显界线或界址，符合基本单元的要求即可，无需实体隔离。

利用上的独立性，又称机能上的独立性。一是利用主体的独立，即此建筑物部分只能由特定的权利所有人使用。二是每一部分都可被独立使用，无需借助其他部分的辅助，具有独立的经济效用。

“能够登记成为特定业主所有权的客体”是专有部分的法律要件。《民法典》物权编所称的专有部分都是满足不动产登记基本单元要求的合法建筑部分，如果不满足不动产登记基本单元要求或是违法建筑，即使具备上述构造和利用上的独立性，也无法进行登记。

其次，是共有部分所有权。共有权与专有权是一体的，基于专有权而产生，在不动产登记中，只登记专有权，共有权和共同管理权随之产生。共有权的大小由专有权的大小决定。共有部分是指专有部分以外的建筑物及其附属物，供全体业主或者部分业主使用的部分。共有分全部共有和部分共有，故业主共有部分包括全体业主共有部分和部分业主共有部分。我国相关法律法规对共有部分的界定分别采用了排除、推定和列举等方法。

根据《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这里用排除和推定的方法来界定共有部分的范围。《实施细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”这里规定了申请人申请首次登记时应一并申请的原则，但对“其他公共场所、公用设施”的具体范畴并未明确。《建筑物区分所有权司法解释》第三条做了较为详细的规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”这里用列举的方法来界定共有部分的范围。《住宅专项维修基金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”

综上所述，共有部分的范围比较广泛，相关法律法规对共有部分的规定有单列也有重合，笔者认为主要可概括为以下七个方面：一是建筑物的基本结构部分，包括承重墙体、柱、梁、楼板、四周外墙、屋顶平台等。二是建筑物的特殊结构部分，包括避难层、设备层、设备间等。其中设备层是指某一楼层，其有效面积全部或大部分用来作为空调、给水排水、电气、电梯机房等设备的布置。三是建筑物的公共通行部分，包括楼梯间、走廊、阶梯、大堂等。四是公用设施设备，包括物业管理用房、消防控制室、照明设施、敷设的管道设施、锅炉房、信箱、健身器材、喷泉、花坛等。五是建筑区划内的公共场所，主要指建筑区划内除建筑物外，供业主共同享用的公共空间，包括庭院、广场、公共健身场所、花园、园林等。六是建筑区划内的建设用地使用权，不包括业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地。七是依照土地出让合同、划拨决定书、商品房买卖合同等合同约定为共有部分的，违法违规的约定除外。

在实践中，共有部分所有权虽归属于业主，但由业主共同申请不动产登记不具有可操作性。根据《实施细则》第三十六条的规定，属于全体业主共有的部分一般由开发单位在申请办理房屋所有权首次登记时，一并申请登记为业主共有。具体登记时采取“只登簿不发证”的方式，即只要登记申请符合法律法规和登记条件，就在不动产登记簿上予以记载，但不颁发不动产权证书。属于部分业主共有的部分，一般根据该部分的服务对象和适用范围，将该部分的面积予以分摊。如该部分为整栋楼的业主服务，则把该部分面积按比例分摊至该楼每户房屋中。

最后，是首次登记时对专有部分和共有部分的区分。一是审查土地出让合同、划拨决定书、商品房买卖合同等是否存在相关约定，有约定的从其约定，违法违规的约定内容除外。例如在土地出让合同中约定小区配建幼儿园产权归开发单位所有或政府部门所有，则该幼儿园不属于共有部分。二是审查区分所有建筑物的特定部分是否符合上述共有部分的七个方面，如符合则属于共有部分。三是审查区分所有建筑物的特定部分是否合法。主要审查其建设是否符合规划，可持规划报建图或施工图进行实地查看，不合法的则不属于专有部分。四是审查区分所有建筑物的特定部分是否符合不动产登记的基本单元要求。不符合要求的，无法进行登记，不属于专有部分。五是审查区分所有建筑物的特定部分是否具有构造上的独立性和利用上的独立性。对分辨难度较大的建筑物，可采取卷宗审查与实地查看相结合的方法。一要看该部分与建筑物其他部分是否有明显界线或界址。二要看该部分有无独立的出入口，能否直接通行。如该部分必须利用相邻或其他区分所有人的专有部分才能出入，则不属于专有部分。三要看该部分是否存在公用设备。如存在配电室、水箱间等公用设备，则不属于专有部分。因为若将此部分定义为专有部分，则对公用设备的使用还需专有部分的所有人同意，势必侵犯区分所有建筑物的共同权益。

上述案例中，a建筑物屋顶的储物间界址清晰，建设符合规划和不动产单元设定。同时，只能从顶层特定的房屋进入，有独立的出入口，具有结构和利用上的独立性，其内也不存在其他公用设备，能排他使用，故属于专有部分。登记机构应把该储物间面积作为顶层特定房屋的专有部分一并进行登记。（作者单位：郑州市不动产登记中心）