基于全生命周期开发及运营的量身定建项目实践

张瑛

（上海虹桥国际科技产业联合发展有限公司，上海200335）

1 引言

在全球产业专业化分工和高端化发展的背景下，企业客户对商业办公地产定建服务的需求日益增加，量身定建项目具有广阔的市场前景，房地产开发企业开始转型成为商业办公地产开发及运营服务商，为优质企业客户提供规划定位、设计建设、运营管理一体化的楼宇定制服务，并以环保、节能、绿色、低碳为项目目标，实现可持续循环发展。因此，研究基于全生命周期开发建设及运营管理的量身定建项目具有非常重要的实践意义。

2 基本概念及说明

2.1 建筑全生命周期管理

通常，建筑工程开发建设项目具有投资规模大、开发周期长、技术含量高、参与单位众多等特点，因此，项目的全生命周期管理非常重要。项目的全生命周期包括项目前期策划调研、规划设计、施工建设、运维管理、提升更新、拆除与处理（废弃、循环再利用等）等整个过程。项目全生命期周期管理由开发建设方负责，将各主要参与方、各管理内容、各项目管理阶段有机结合起来，通过有效沟通和信息共享，实现组织、资源、目标、责任和利益等一体化，将可持续理念贯穿建筑全生命周期。

2.2 量身定建

量身定建，简单概括就是按照客户的个性化需求为其定制专属产品。一方面反映了以客户需求为市场导向的专业市场的发展，使得服务业分工更加细致，服务也不断趋于完善；另一方面则是对社会资源最高效集约的利用，“所建即所需”，避免客户入驻后进行二次改造等不必要的浪费。量身定建服务是开发建设方按照客户对于建筑使用等实际需求意向，为客户提供专业化、专属化的楼宇定制服务，涵盖调研策划、设计及咨询、建设及运营管理等阶段。

3 临空11-3 地块9 号楼（江森自控亚太地区总部）项目

3.1 项目背景及基本情况

上海虹桥国际科技产业联合发展有限公司（以下简称IBP）是一家以房地产开发为核心，集办公、商业楼宇运营及物业管理的综合性企业集团。2013年，美国江森自控（以下简称JCI）有意在临空园区内购置办公楼宇作为其亚太地区总部，了解到IBP 正在进行11-3 地块项目的方案设计，提出了对11-3 地块9 号楼在保持规划技术指标不变的前提下，调整设计方案为其量身定建打造亚太地区总部。双方于2013年底签订楼宇量身定建框架协议，调整原设计方案以打造JCI 亚太地区总部大楼，并确定楼宇的环境目标为绿色建筑三星和能源与环境设计先锋（Leadership in Energy and Environmental Design，LEED）铂金认证。图1 和图2 为9 号楼调整前后的总平面对比，图3 和图4 为9 号楼调整前后的建筑效果对比。

图1 原11-3 地块9 号楼总平面

图2 调整后的9 号楼-JCI 大楼总平面

图3 原11-3 地块9 号楼效果图

图4 调整后的9 号楼-JCI 大楼效果图

11-3 地块共有9 幢楼宇，其中9 号楼的总建筑面积为54 266 m2，地上35 064 m2，地下19 033 m2。地上5 层，地下1 层，大楼完全按照JCI 对于建筑的使用需求进行建设，主要功能为办公研发、产品展示、配套会议室、健身房及员工餐厅等。2014年9月项目开工，2017年6月竣工投入使用，项目采用了多项国际国内领先绿色技术，是中国首座绿建三星、LEED-NC 铂金、优秀高能效设计（Excellence in Design for Greater Efficiency，EDGE)三认证项目，且获得2017年LEED铂金级亚洲最高分93 分。这个项目既是量身定制的成功案例，也成为中国绿色智慧建筑的新地标，其作为基于全生命周期开发及运营的量身定制项目具有很好的示范性和推广性。本文对项目的量身定制的管理体系、流程进行分析和说明。

3.2 项目的管理体系和流程

开发建设方IBP 作为整个项目的核心，发挥主导作用，不仅和客户JCI 紧密对接，还要把各个参建单位、各项技术汇集在一起，整合资源形成合力，并通过建立标准化的量身定建管理体系以规范定制项目的管理流程，来确保量身定建项目的管理有据可依、建设有效可控。项目的管理流程主要分为4 个阶段，分别是：项目和客户评估、量身定建框架协议签订、项目质量和品质管理、项目交付及运营管理。在这期间，还要进行一项非常重要的工作，即动态项目风险揭示及风险管理，确保项目稳步推进，见图5。

图5 量身定建项目的管理流程

3.2.1 项目和客户评估

量身定建项目具有专属性强、节约社会资源等优势，但从辩证的角度来看，量身定建项目的最大风险点来自其独特性和排他性。通常情况下，建设项目周期较长、投资规模大，一旦出现经济环境波动或者客户的经营状况和业务范围调整，客户的支付能力受到影响无法履行定制交易，无论对于开发企业和客户来说都是巨大风险，量身定建的产品无法被市场和其他客户接受。因此，对项目以及客户的充分评估非常重要。

3.2.2 量身定建框架协议

项目评估完成并决策可行之后，开发建设方IBP 与使用方JCI 签订了定制交易框架协议，以建筑全生命周期的理念明确项目建设的标准和目标，使用方全程参与项目设计及建造过程。定制交易框架协议明确了楼宇交付标准、交付时间、价格及支付方式等。为了准确地描述是什么样的定建楼宇，框架协议还要有一些具体的附件，最主要的是经双方确认的客户需求，包括建筑说明和LEED 及绿建要求。

3.2.3 项目建设质量和品质管理

1）项目整体管理机制

量身定制项目是为优质客户打造高标准、高品质的专属楼宇，开发建设方IBP 全面负责项目的设计、施工管理工作，落实各项工程的时间节点及管理方案，确保项目目标顺利实现。期间，IBP 督促形成项目总分包管理流程、施工方案审核流程、培训管理流程、奖罚流程、质量缺陷处理流程、分部分项工程质量控制要点及常见质量通病通用整改工艺流程等，形成“制定标准—封样确认—施工培训—签字检查”等机制，将工作和责任落实到具体人员，层层把关，以确保施工的标准统一。

2）项目工程师团队管理

IBP 在量身定建项目中组建了工程师团队并建立了项目工程师工作机制，协同工作进行技术管理。

（1）组织管理构架

根据项目特点，IBP 在项目设计和施工阶段，组建由建设单位、项目管理公司、设计咨询单位（包括且不限于土建、机电安装、幕墙、室内、绿化、灯光、BIM、绿建等专业的设计咨询单位）、施工单位（总承包和各专业分包公司）、监理单位等专业工程师组成的整系统的技术团队，对项目进行全过程的动态技术控制。同时，与使用方JCI 的项目团队形成紧密的对接机制，JCI 的项目工程师可以参与项目技术工作，提出合理化建议。

（2）管理工作内容

一是图纸深化及审核。图纸深化是指为了精细化设计效果，确保施工质量，由施工单位自身或委托专业厂商，对项目中一些工艺、节点方案进行深化设计，经各方签字审核后，可作为指导施工的依据及标准。通过交接施工图设计文件，包括方案、图纸等，结合设计师的解释，施工单位可以充分理解各专业的设计意图，包括采用的新技术、材料及施工方法，以确保施工质量。

二是实体造样。根据项目标准与需求，IBP 会安排制定一份现场实体造样计划书，包括方案书、使用材料以及实体造样时间表。实体造样在现场建造的全尺寸物理组件，是特定工艺造样的样品，它展示设计效果，显示材料和施工的质量，同时能提前对施工过程进行协调、检测及审查。经各方确认的实体造样可作为检验施工质量的标准，指导具体施工工作。在不影响施工进度和施工流程的前提下，尽可能保留实体造样，以作为质量管理和检验验收的参照依据。

3.2.4 项目运营管理

1）前期介入

结合物业运营及客户JCI 的使用要求，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供建议，为后续物业管理提供适应性条件。

2）运营调试及管理

JCI 大楼于2017年6月竣工并正式交付给使用方JCI，在之后的运营使用中，JCI 借助自身的智能化系统，及时收集整理大楼的空调系统、变配电系统、照明系统、可再生能源系统等设备设施的运行数据，并将数据定期递交IBP 项目工程师团队进行分析及判断，以对设备系统等进行不断的调试优化，直到将建筑的运行状态调试到最佳。

3.2.5 项目风险揭示及控制管理

贯穿项目执行的全过程，IBP 对项目本身及客户JCI 进行持续动态风险评估，完成事前风险评估、事中风险把控和事后整理总结工作。IBP 根据合同签订及执行过程中可能存在或者已经发生的各项风险，揭示并制定风险清单并持续跟踪，根据追踪和解决情况及时在风险清单中进行更新。诸如，项目开始施工后，JCI 申请对项目功能布局做重大调整变更或者国家最新出台的建筑管理条例对项目工艺标准、工期以及费用的影响，等等，IBP 都会进行全面的评估，并将评估结果告知JCI，在双方达成共识后落实相应措施，实现有效的风险管理，确保项目稳步推进。

4 基于全生命周期开发建设和运营管理量身定建项目的效益

4.1 经济效益

项目应用了多项国际及国内领先的绿色技术，通过精细化管理，在可接受的合理的成本区间内达到了理想的可持续目标，结合日后的使用能效进行综合成本评估，最终在循环经济中体现成本最优化，从而达到节省项目全生命周期成本的目的。

4.2 社会效益

项目在绿建三星设计标识、LEED-ND 铂金认证的基础上，获得了EDGE 优秀高效能设计奖、2020年全国绿色建筑创新奖、2019年度上海市优秀工程设计绿色建筑专业二等奖，以及全国建筑业绿色施工示范工程、2019年中国安装工程优质奖等国内外奖项，具有一定的社会知名度和社会影响力。

4.3 环境效益

项目以节约、舒适、智慧作为首要原则，因地制宜选择绿色建筑技术，结合客户使用需求来选择绿色技术措施，合理应用具有前瞻性的创新性技术将可持续理念贯穿建筑全生命周期，能够有效地节约资源，降低能耗，改善舒适度，产生了极大的环境效益。

5 结语

基于全生命周期开发及运营的量身定建项目的管理模式打破了项目管理的过程界面，实现了项目一体化管理。较常规房产开发项目的先建设后招商的模式而言，它实现了“所建即所需”专属化楼宇产品，以合理的资源来创造最好的客户满意度和最强的功能匹配度，不仅给客户带来良好的舒适性体验，达到卓越的建筑性能，还向公众展示了现代企业的可持续发展理念与实际行动。因此，这种模式在办公楼宇的专业市场上对于高品质客户具有很强的吸引力和竞争力，具有很强的推广效应和发展潜力。