不动产地籍与房产数据整合技术分析

摘要：随着不动产统一登记的全面铺开，不动产地籍与房产数据整合建设受到广泛关注，相关理论研究和实践探索也大量涌现。基于此，简析不动产地籍与房产数据整合的基本流程和问题，深入探讨数据整合建设的关键技术，以供业内人士参考。

关键词：地籍;不动产登记;房产数据;数据整合

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）01-0064-04 收稿日期：2021-10-28

作者简介：王宗云，东营市自然资源和規划局。

不动产统一登记涉及的环节较多，包括权属信息和空间信息的结合。在开展不动产登记地籍与房产数据整合的过程中，需通过建设信息平台实现整合效率提升，数据整理、校验等工作也需要同时得到重视。

1 关键技术研究

基于不动产统一登记的要求，不仅需要聚焦数据整合建设，也需要重视相关技术的应用，如权籍调查技术、宗地图形拓扑关系处理技术、数据规范化登记技术。

1.1 权籍调查技术

为满足数据整合需要，不动产统一登记可考虑应用权籍调查技术，该技术能够为原有关联错误数据修正、户落幢准确性提升提供支持，权籍调查流程图如图1所示。以权籍核档环节为例，结合权利人提供的权籍指认确认书和原房产证件信息，工作人员需要对宗地及房产信息进行核对，以此对不动产单元权籍信息进行完善，生成不动产单元号，该单元号属于唯一的不动产单元识别码。如存在提供材料不全问题，需要及时通知向人员进行材料补充，超过期限时需要退回受理窗口。如不动产登记平台数据库及系统收录空间信息与指认确认书存在信息不符情况，需要由相关人员开展二次指认，如仍存在该情况需要由专业人员到达现场进行指认。如权属信息存在问题的案件存在于不动产平台系统中，档案核对需要由专业工作人员负责，保证权属信息及时查清并修正数据库，权籍调查结果需要在最后交付。

1.2 宗地图形拓扑关系处理技术

结合实际调研可以发现，各宗土地在以往的土地登记时大多独立建档，这就使得两块宗地的压盖情况可能在实地测量和宗地划分环节被忽视。在电子政务系统和国土一张图系统引入后，宗地图形得到统一调整，但一张图系统仍存在未能及时录入的新变更宗地，各种客观因素影响下部分图形在登记整合时未得到整合的情况也同样存在。由于缺乏压盖检查，如宗地存在3%以内宗地面积的压盖，相关修改可手动进行;如宗地存在3%以上宗地面积的压盖，测绘队和不动产登记中心需要开展协商，围绕宗地图形的重新调绘开展研究，调绘后方可入库。如宗地图形存在自相交，需要对档案中坐标和图形进行细致查找，并重新开展绘图工作，如这一自相交问题在重新绘图后仍未得到解决，宗地图形必须进行重新测绘。这一重新测绘工作由测绘队与不动产登记中心共同完成。

1.3 数据规范化登记技术

在数据登记过程中，数据规范化登记技术的应用同样需要得到重视。对于各地建立的不动产登记信息管理平台，需要聚焦查封、抵押业务时效性，查封业务、抵押业务无需开展权籍调查，这会导致查封业务、抵押业务涉及的不动产单元不存在空间信息，但同时存在业务信息。由于不动产单元号未对应生成，存量数据汇交和增量数据上报受此影响无法完成。对于相关查封业务、抵押业务数据，需要设法对办理抵押查封业务的流程进行修改，日后发证中的业务办理需要以归幢落宗且不动产单元号后完成编制为前提。对于不存在不动产单元号、未归幢落宗的之前流程形成业务，核实完善需要及时联系相关利害人，如抵押人。除无需开展权籍调查的查封业务、抵押业务外，仅开展楼盘表登记的部分预告登记楼盘也需要得到重视，考虑到这类预告登记楼盘未开展幢图形落幢，由此引发的对应空间数据必须设法处理。必要空间数据缺乏会导致相关楼盘的“宗地-幢-户”间关联关系无法正常建立。因此，不动产登记中心需要聚焦相关数据并与开发商进行协调，开发商需要负责房产测绘结果的提供，落幢使用的测绘结果由测绘部门提供，以此保证户幢关联的顺利建立。

2 实例分析

2.1 数据现状

以某市不动产登记工作为例，由于相关部门在不动产调查和登记方面存在信息化、数字化程度不一现状，这使得该城市同时存在相关纸质档案、电子数据、完备数据库，各部门不一的参考标准在数据转换、抽取中均有所体现，不一的数据格式带来的相关影响也较为深远。案例城市不动产测绘核心数据库由土地规划数据、基本农田数据库、转征供数据、农村集体土地确权登记数据、宗地统一代码数据、正摄影像库（0.5m分辨率）、城镇地籍数据库（1：500）、农村土地利用现状数据库（1：10000）组成，同时建立有土地登记关联关系、空间信息、非空间信息，建设的基础数据平台实现了多图层统一。为建设不动产登记数据库，案例城市主要结合现行技术规范和数据标准，以此形成数据集，抽取、补录、转换、整合等工作方法结合数据库标准应用。

2.2 数据组织内容

对于存在异构、多源、海量、多态等特点的不动产数据整合来说，该工作本身较为艰巨且属于不动产登记核心环节。结合案例城市实际情况，本文主要围绕不动产登记地籍与房产数据的集成开展研究，采用的具体技术包括编码统一转换、信息关联、匹配合并等，以此实现“双证合一、房地一体”，同时建设的属性数据库及空间数据库也能够满足建库要求，并得到数据组织内容如图2所示。

2.3 数据整合技术

具体的数据整合可细分为两部分：第一，地籍区整理。受快速推进的城市化影响，案例城市存在不断扩大的城镇建设用地，这与规模化商圈与大型道路的建设、城中村大量改造存在直接关联。案例城市很多原有村级行政界线在城区范围内大量跨越宗地，这种情况导致地籍调查与不动产登记工作受到直接影响。为保证地籍管理工作更好开展，适应改革现状，案例城市以明显现状地物分布、城市规划道路、行政界线为依据，参考确权发证数据、地籍发证数据、土地调查数据完成地籍区和地籍子区划分，这一过程同时充分结合现行规范，如《宗地代码编制规则》，为满足相关数据整合建设需要，同时开展统一编码;第二，不动产单元编码。作为不动产数据的基础，需首先开展宗地统一编码，相互关联可基于代码实现，进而整合不动产登记数据。基于地籍区划分基础，需结合规范要求重新统一编码，需要遵循“行政区+地籍区+权属+宗地号”规则，以此得到19位的宗地代码。土地登记簿册按照宗地划分登记单元，需做到二者一一对应，而对于土地上建造的房屋，需按照房屋地理定位完成幢号、房号依次确定。落宗可保证土地和房屋间形成关联关系，这一过程需聚焦编码方式、数据标准、地理空间框架的统一，动态楼盘表需要同时实现在每幢房屋中的正确唯一分配，这关系着编码正确唯一性，同时还需要保证存在正确且完整的物理属性要素信息，具体涉及房屋分户、分层的唯一数字化矢量图。案例与房屋上的每个权证号、每份不动产档案间的对应和落实同样需要得到重视，同时关注房屋对应的所有权人唯一证件号码及电子登记簿建立，地籍图中楼幢与房屋电子档案、物理及权属属性的正确唯一对应也不容忽视。幢编码编制需遵循规范要求，结合统一宗地编码，按照宗地定位及对应定着物，基于逻辑幢单位完成编码，这一过程中定着物特征属于重要依据，自然幢后的房号需要按照顺序完成编码，整合后的房地数据属性表如图3所示。

2.4 数据质检及入库

为保证数据整合工作质量的，案例城市在数据质检等方面也投入大量资源，主要工作内容包括：第一，质量检查。完成数据整合后，需要通过质检软件和国家颁布的技术、标准、规范开展全面的成果数据质量检查，同时修改发现的不合格数据，以此得到更为完整且准确的成果数据。第二，数据入库。通过检查的数据需要遵循规范要求统一入库，以此得到真实可用、标准统一、格式统一的不动产登记数据库。数据库能够通过数据为日常的不动产登记工作提供依据，相关数据需要在日常工作中持续更新，数据在一定范围内的共享也需要得到重视。此外，还需要将元数据、属性数据、矢量空间图形成果等数据向省级不动产登记部门汇交，相关数据的组织需要遵循规定目录和格式要求。

参考文献：

1.吴健雄.不动产登记中的房产与地籍测绘数据整合分析.数字技术与应用.2021.39（06）

2.陈佳林.地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的应用.住宅与房地产.2020.18

3.郜博 严剑锋.统一登记形势下不动产测绘及数据整合方法探讨.住宅与房地产.2019.27