基于“三道红线”背景下的工程项目实施阶段成本控制难点与对策分析——以苏州悦珑湾项目为例

韦艳红WEI Yan-hong

（上海景麒房地产开发有限公司，上海 200082）

0 引言

随着“三道红线”政策的实施，房地产行业的金融红利阶段将随之逝去，进而对房地产经营的传统模式造成一定的打击[1]，高杠杆、高周转的策略受阻，进而导致了部分房地产企业资金链的断裂。而房地产企业如何打造成本竞争优势，将是地产行业进一步聚焦和思考的问题，这也意味着房地产行业将进入一个新的阶段，即管理红利时代。近年来也有一些行业专家与学者针对房地产成本控制开展相关研究，李怀武[2]探讨了施工阶段人、材、机管、利等方面的成本控制措施，陈军[3]从设计、预算、采购等方面阐述了EPC 总承包项目成本控制的措施，吴广惠[4]则谈到了结构设计对于工程造价控制的重要作用，张晓艳[5]分析了投资决策、初步设计阶段、招投标阶段的成本控制要点。然而近年来的研究结合项目现状探讨项目实施阶段基于PDCA思想进行成本控制措施的分析相对较少，文章就以苏州悦珑湾项目为例来分析一下项目实施阶段的具体成本控制难点及应对措施，并提出了对设计人员考核评价的必要性。

1 苏州悦珑湾项目工程概况

苏州悦珑湾项目位于苏州市相城区方桥路与春秋路交叉路口，项目业态涉及住住宅、商业、写字楼等，项目包括整体地下室、8 栋洋房、4 栋小高层、7 栋高层、沿街商业及1 栋综合楼，总用地面积85935m2，总建筑面积257750.21m2，项目具有体量大、批次多、工期长、分包多，施工配合难度大等特点，在实施阶段设计图纸变更多、项目管理人员流动性较大、招标清单编制漏项、特征描述不清晰、签证资料不齐全等问题造成项目成本管控具有一定的难度。

2 苏州悦珑湾项目实施阶段成本控制存在的难点分析

影响苏州悦珑湾项目成本管控的因素具有多样化，根据项目特点，可具体将影响项目成本管控的要素可分为工期类、综合管理类、设计类、招标类、施工管理类及经济类等六大类，难点及分析具体如表1 所示。

表1 项目成本管控因素分析表

3 针对苏州悦珑湾项目实施阶段成本控制对策分析

针对苏州悦珑湾项目设计及管理、招标管理、签证管理、施工管理等影响成本控制的要素进行深层分析，并采取了一系列针对性的措施来进行成本控制取得了良好效果，具体措施如下：

3.1 设计阶段的成本控制要点

据不完全统计，初步设计阶段对工程造价的成本影响程度在75%-95%，技术设计阶段对工程造价的成本影响程度在35%-75%，然而建设施工阶段对工程造价的成本影响程度只有5%-35%[6]，由此可见，企业要想控制好实施阶段的成本控制，对设计阶段的成本管控是尤为重要的，苏州悦珑湾项目在后续开发过程中采取了推行限额设计、加强对设计人员考核与评价措施以达到设计阶段成本最优管控的目的，具体措施如图1。

图1 设计阶段成本控制流程（作者自绘）

①推行限额设计管理指标控制。限额设计是在确保产品性能符合要求的基础上，不断的尝试降低其成本投入，寻求最优的投资方案的过程。项目在设计单位招标时，在拟签定的设计委托合同中明确设计图纸的钢筋设计含量、混凝土设计含量、砌体设计含量以及主要材料设备的品牌及价格区间等，使得设计单位设计出来的图纸成本控制在限额设计指标以内。

②提高设计图纸的质量把控。设计阶段涉及多个不同专业设计部门之间的配合，如土建工程设计部门，结构工程设计部门，景观设计部门，室内外装修设计部门等等，过程中通过业主方总工室进行协调，确保设计过程中设计人员要保持良好充分的沟通，将设计图纸的专业之间相互矛盾、节点相互碰撞等低级错误降低到最低，规避因图纸质量问题后期需要出具设计变更，进而带来成本的影响。此外设计人员还需与其他部门工作人员进行充分的交底，避免其对图纸的不理解导致建设工程出现差错，造成返工现象，从而增加成本投入。

③提高设计人员的综合能力水平，加强对设计人员考核与评价。设计团队选定前需对设计人员水平、业绩情况进行考核、面试，设计过程中设计人员要综合考虑各式各样建筑材料的质量、性能、性价比、类型等内容，最终形成企业的一套标准材料库，在确保材料品质和产品定位的的前提下，尽量选用价格较低的符合要求的材料进行设计及施工，降低投资成本。在苏州悦珑湾项目开发过程中就有这样的例子，如施工图纸分户楼板设计采用10mm 厚A 级XPS 保温板。众所周知，这个防火等级市场上是达不到要求的，项目实施过程中只能通过设计变更更改材料防火性能等级；再如施工单位图纸会审中提出图纸中直径6cm钢筋市面上无此规格钢筋，并提出将其改成直径6.5cm 钢筋，设计单位及监理单位直接同意施工单位的意见。做为有经验的成本管理人员，看到这图纸会审就应该知道这是一条有问题的图纸会审，因为市面上是可以买到HRB400直径6cm 的钢筋，只是HPB335 直径6cm 的钢筋买不到，而施工单位的图纸会审中未对其进行分类表述，结算时必然产生争议，故加强图纸会审把关也是非常重要的。

3.2 招标阶段的成本控制要点

招标阶段的成本控制对整个项目实施阶段成本管控而言是有重要意义的，招标文件的好坏、合同签定的是否合理直接影响后续的成本管控问题。要想做好招标阶段的成本控制，需要做到以下几点关键点：

①招标前应做好合约规划，明确施工界面划分，防止招标过程中合同界面划分重叠或者错漏导致后期需要签证，增加施工成本。例如在苏州悦珑湾项目成本管控过程中就发现，土方单位和总包单位的土方界面划分不明确，并且在土方界面交接过程中没有及时办理土方界面划分，导致结算过程中存在较大争议。

②合理安排招标计划，尽量采取公开招标及邀请招标的方式择优选择施工单位，确保招标过程的公开、公平、公正原则，避免由于招标时间紧迫只能通过议标形式招标，不利于寻找最优的施工单位合作方，不利于成本的管控。

③严格把控招标文件编制的关键点：审查施工单位的准入条件以及拟派驻现场的管理团队；尽可能编制招标工程的最低限价，避免施工单位低价投标后不能保证施工质量；招标文件应该要求施工单位提供需要进行分包的分项目录，并对其分包的工程承担连带责任。

④编制工程量清单应避免错、漏现象，项目特征严格按照施工图纸及相关规范编制，计算规则需具体、不能模棱两可，例如苏州悦珑湾项目在涉及保洁单位编制工程量清单时，阳台保洁计算规则按建筑面积计算，则需加以明确是可售建筑面积还是外墙所围成的建筑面积，避免中标后发生索赔风险；折角窗面积计算规则应与定标文件一致，需查看定标文件是按展开面积还是投影面积计算，长度是按内边线还是外边线计算。

⑤细化招标文件中的合同条款，严格审查合同价款，工程量计算规则及工程款支付条件等，明确甲乙方的责任和义务以及违约责任。如在编制桩基合同中需要注意桩基检测配合工作（如桩套箍、定位筋等）费用应包含在综合单价中，不应单独计价；主体施工合同中约定主体地上进度款每5 层申报一次进度款，不足5 层的可以在每个结构单位封顶后申报，很多施工单位为了早点拿回垫资款项，故意按照现场形象进度申报进度款，此时作为成本管理人员如果不熟悉合同条款，则很可能就会提前支付进度款。

3.3 目标成本测算及动态管控

在项目立项阶段需要编制项目目标成本测算，旨在反应获得项目目标利润的基础上项目需投入的最高成本额。这需要集团企业有一套完善的成本科目以及成熟的成本测算模板，项目开工的时候直接根据现有模板结合项目自身特点做细微调整，快速的得出目标成本指导项目预售推进；此外目标成本测算数据要有可追溯性，目标成本测算数据复杂，需要联合开发部，财务部，设计部门提供一下基础数据，最终由成本部整合而成，所以要保证数据的可追溯性，落实责任，保证数据的真实性与准确性；项目实施过程中要根据现场实际情况对项目的目标成本进行动态跟踪和调整，使其不断的接近项目的实际成本，如果有超支，要及时做出预警，寻找原因，及时进行动态纠偏。

3.4 施工阶段的成本控制要点

3.4.1 签证管理

项目现场签证管理得当能够让成本管理人员及时发现预期存在偏差的环节。签证审批需要经过工程部、综合管理部、成本管理部及相关领导部门综合审批，严格把控签证的时效性、真实性、合理性及必要性。做为成本管理部，我们在拿到一份签证资料时，要检查其签证起始时间，有没有超过规定的审批期限；检查其原始凭证是否齐全，是否真实可靠；检查其是否可计量可计价。在满足以上条件的基础上，作为成本管理人员也要在规定的期限内审定出该份签证对造价的影响金额，不能等到工程竣工结算时再对其进行审核，以防产生争议，不利于后期的结算审核。

3.4.2 变更管理

产生设计变更的原因是多种多样的，比如相关政府部门政策变化，业主方改变使用功能、增减工作内容，设计院设计图纸时自身存在的设计缺陷，施工单位优化设计等。设计变更发生在不同的阶段，设计成本是不同的，比如设计变更发生在初步设计阶段，只需要重新调整相关图纸就可以；设计变更发生在招标阶段，则需重修修改相应的工程量清单并顺延相应的招标截止日期即可；设计变更发生在施工阶段，可能需要对现有建筑进行拆除、重建，进而增加成本。所以我们在施工过程中不可避免的产生设计变更，要严格控制其审批流程，以达到对设计变更进行管控的目的。

3.4.3 进度款管理

在审批各个单位进度款资料时，我们要严格把关其形象进度是否真实，现场是否按图施工，有无偷工减料，材料进场报告是否齐全，隐蔽验收资料是否完整，亦或者可以提供一些现场施工照片进行加以佐证，严格把好进度过程的质量关，并做好反索赔的措施。在苏州悦珑湾一次年底接近年关的主体进度款审核中就发现：施工总承包单位申报进度款时，把现场形象进度多申报了一个月，理由是马上过年了，要提前把进度上报审核，保证年前能够拿到过年当月的进度款。施工单位的行为可以理解，但是做为成本管理人员不能纵容此事发生，坚决按照合同条款约定当月进度款于下个月5 日前申报甲方成本人员审核，不能违反合同相关约定提前申报。

3.4.4 动态成本调整

目标成本不是一成不变的，需要根据项目不同的进展编制不同的目标成本。例如在新项目开发的时候，我们要编制投资版的目标成本；在项目立项的时候，我们要编制策划版的目标成本；在规划设计阶段，我们要编制方案版的目标成本，而每一个版本的成本测算也不是一成不变的，需要不断的检查并修正。在项目实施阶段，我们要通过对合同实施的过程管控、变更事宜的及时签证、成本数据的整理和统计、成本资料的归集与梳理与目标成本的对比和差异分析，及时发现成本问题，进行纠偏，规避成本风险，保证项目目标成本可控，如图2 所示。

图2 PDCA 动态成本控制图（作者自绘）

3.5 竣工验收阶段的成本控制

竣工验收的成本核算是整个项目成本核定的最终的依据，结算时要结合相关项目合同条款，当地的政策性文件，过程中形成的结算资料进行审核，重点审查工程量、材料价格调差、现场签证、变更以及发生的反索赔等资料，确保结算质量和投资效益。例如在审核铝合金合同结算时，要注意审核总包留洞图与铝合金竣工图尺寸的比较，分析差距原因，若为总包原因，涉及金额应转扣总包；基坑支护合同约定方案优化节约成本按甲方和施工方7:3 分成，在结算审核过程中，要充分考虑基坑支护方案只有是由于施工单位提出的优化设计方案，并且按此优化方案实施的才能分成，如果是甲方提出的，则不存在分成问题。

4 结论

综上所述，文章通过对苏州悦珑湾项目实施过程中成本控制问题的剖析，提出了项目实施过程中设计阶段设计人员的综合素质对设计成果及成本的影响，建议业主方在设计单位选择时可增加对设计团队人员的测试环节。招标阶段需做好合约规划，把控招标文件重要条款。目标成本测算要贴合实际，保证真实性等。施工阶段可基于PDCA模型动态进行成本管控并根据现场实施调整，实时保证成本的可控性。施工过程中鼓励施工单位在满足设计及规范前提下进行优化，并将优化效益与施工单位进行分层，以达到成本控制的目的。竣工验收则要在前期充分保存资料基础上加强过程签证、变更审核，把好成本管控的最后一关。通过项目实施阶段各项精细化的成本管控措施达到管理创效的目的，准确把控项目成本，进而为同类项目的成本管控提供一些借鉴。