碧桂园稳健前行

李惠琳　谭璐

在3月底的业绩会上，碧桂园总裁莫斌表示，2021年下半年市场整体转冷，金融机构风险偏好下行，给行业带来了巨大挑战。

下行周期，碧桂园总体保持了平稳走势。

年报显示，2021年碧桂园的权益合同销售金额5580亿元，总营收为5230.6亿元，同比增长13%。毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。同时，债务规模和融资成本持续下降，截至2021年底，手握现金约1813亿元。

作为房企龙头，碧桂园的市场判断、投资策略、融资安排，备受关注。“市场在逐渐恢复。”莫斌表示，2022年行业在政策、融资、信贷端等将得到边际改善。

行业调控的大环境下，去杠杆、降负债、质量发展成为房企穿越行业周期的关键词。碧桂园在行业不断追求规模效应之时，提早转向质量经营，聚焦于管理精度、财务管控，有效抵抗了风险。

莫斌提到，市场上行期和平稳期，公司以销售额、现金流的回款作为考核目标;进入市场下行期，则以可动用资金作为考核目标，以此牵引各个区域和项目都在一个安全边际下操作。

“碧桂园目前的状态，是开源节流、保现金流、保‘三道红线’，做正确的和确定性的事情。”莫斌直言，正确的事是做有现金流的利润，确定性的事是控支出、调结构、保资产。

过去一年，按揭贷款收紧使房企回款率受到影响，不少房企回款率跌至80%以下，碧桂园仍保持较高的销售回款率，保障了现金流安全。

2021年，其权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率连续6年达到90%或以上。2022年前两个月，碧桂园共实现权益销售回款金额约656.8亿元，权益回款率超95%。

同时，碧桂园的债务结构进一步优化。

截至2021年底，集团总有息负债余额为3179.2亿元，短期债务为795亿元，现金短债比为2.3倍，短债压力不大。剔除预收账款的资产负债率下降至74%，净负债率降至45.4%，加权平均借贷成本较上年底下降36个基点至5.2%。

从“三道红线”的要求看，碧桂园仍处于黄档。莫斌表示，碧桂园有信心在2023年中期前转至绿档。

基于碧桂园道稳健财务表现以及良好的偿债能力，穆迪、惠誉维持 “投资级”评级，标普维持公司“BB+”评级，展望“正面”。

在行业整体流动性困难的背景下，碧桂園频获市场认可。2021年，碧桂园共发行了12笔直接融资，境外优先票据、境内公司债、中期票据等工具均有触及。其中去年12月以来，碧桂园在境内外发行10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债。另外，今年3月，碧桂园在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度。

莫斌透露，截至2022年3月底，公司已无境内到期债券，仅在9月及11月有两笔可回售公司债共计40亿元。境外方面，7月有一笔7亿美元优先票据。“公司已提前做好还款计划安排，并根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构”。

金融机构也给予支持。2022年3月，碧桂园陆续与招商银行、中国农业银行广东省分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议。

过去，碧桂园被视为深耕三四线城市的代表，其销售规模的持续增长，得益于新型城镇化的红利。

以2021年为例，碧桂园来自三四线城市的销售额占比为68%，其中在苏州、东莞、惠州、佛山、郑州、西安6个城市的权益销售额超过百亿，在韶关、云浮、阳江等13个城市的市占率超过20%。

身处行业深度调整期，碧桂园在集中供地、收并购、多元化拿地中均有斩获。

2021年内，碧桂园共获取了333个项目，共计土地权益地价1416.2亿元。其中按权益金额算，新获取土地中有85%位于五大都市圈。同时，一二线城市比例为34%，三四线城市占比约66%。

针对拿地策略，碧桂园常务副总裁程光煜强调，碧桂园一直均衡布局，不限定一二线或是三四五线城市，根据市场导向走。

“碧桂园一直追求的是好的年化回报，一二线和三四线能够各取所长。”程光煜表示，一二线城市的毛利水平、货值周转相对高，三四线城市的经营效率更高，开盘时间总体更短，货地比更高，年化回报较高。

2022年，碧桂园会继续推进城镇化进程，重点布局经济和人口比较强的城市，以及供求关系良好的封闭市场，适度提高市场能级。

在获取途径上，碧桂园预计未来收并购项目的占比会增多。

“从去年下半年开始，市场波动，再加上行业分化，我们看到市场上收并购的机会在增多。”程光煜表示，碧桂园计划加大这方面的部署。

从去第四季度到现在，碧桂园与合作方就80多个项目进行了沟通，已完成其中35个项目的收并购，还有约30个项目基本谈妥。此外，还在接洽银行和AMC公司手中好的收并购标的。

截至2021年底，碧桂园拥有位于中国内地的权益可售资源约1.48万亿元，另有潜在权益可售资源约3400亿元，合计约1.8万亿元。预计可维持公司未来3年左右的销售需求。

在2022年，碧桂园计划投放不低于6500亿元货值。程光煜表示，希望用“精准供货”来提高货量的利用效率，使去化率进一步提升到70%左右。

莫斌认为，2022年全国商品房整体销售规模会有所降低，市场会呈现前低后高，逐渐企稳的过程。

他对行业始终保持信心，“长远来看，国家在新型城镇化、新发展模式和满足新市民购房需求等方面，出台了不少配套政策，地产行业仍然拥有巨大的发展空间。”