房地产经济发展现状与未来发展趋势分析

文／崔建军 山西四建集团有限公司 山西太原 030012

引言：

现阶段随着社会经济水平不断提升，房地产市场竞争愈发激烈，企业数量及规格呈现明显上升走向，房产经济逐渐成为整体经济中不可或缺的一部分，当前房产经济发展现状虽呈现一片大好局势，但仍存在诸多问题，限制经济发展，比如市场监管不严谨、存在恶性竞争，房地产产品供需不能合理匹配等，对房地产业的可持续发展带来一定影响。本文以房地产经济发展现状为切入点，探究未来的发展趋势。

1、房地产经济发展现状分析

21世纪初至今，我国房地产行业一直呈现迅猛发展态势，带动国民经济水平不断提高。以2020年为例，仅一年时间内房地产开发投资较2019年同比上涨七个百分点，达到141443 亿元。在土地出让金方面，2020年全国主要城市出让金额已达到60000 亿元，甚至对于一些城市而言，土地出让金较上一年度大幅增长。在房价方面，多地房价呈现明显涨幅趋势，2020年我国新建商品住宅成交价同比上一年度涨幅在10%左右。由此可见，当前我国房产经济发展呈现大好趋势，经济快速增长，发展现状可总结为以下几方面。

1.1 城镇化进程为房地产经济发展推动力

当前，我国大力推进城镇化及城市化建设进程，越来越多的农村人口选择到城镇生活，随着人口流动，城市建设规模越来越大，现有的基础设施建设住宅数量难以满足人们基本需求，使城镇化建设加快了脚步[1]。根据国家统计局发布的2021年《国家统计年鉴》，下表1 所示为2000-2020年间我国城镇人口及农村人口变动趋势。在2000年我国城镇人口占比为36.22%，农村人口占比为63.78%；截止到2020年，我国城镇人口占比63.89%，农村人口占比36.11%。城镇人口涨幅明显，房地产项目的建设效率不断提升，很大程度上缩短了企业投资建设周期，从而不断满足人们房地产产品的投资、居住需求，同时也致使房价呈现上涨走向，带动房地产经济不断发展。

表1 2000年-2020年间我国城镇人口及农村人口变动趋势

1.2 房地产经济发展带动国民经济稳步增长

随着房地产经济快速发展，为避免出现房产经济泡沫及金融危机，我国对房地产经济一直进行调控举措。例如十九大期间所提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”，进一步证实了国家对房地产经济宏观调控的重视程度，整体形势向着稳定化方向发展，满足城市建设需求的同时，带动国民经济稳步增长[2]。

改革开放以来，随着住房制度不断深化改革，房地产业快速发展，一定程度上带动内需经济增长。如下图1 所示为2016年-2020年房地产产业增加值,2016年房地产产业增加值为49969.4 亿元，2020年达到74552.5 亿元，期间呈现明显上升走向。此外，由于房地产的产业链较长，在生产、流通、消费等领域都有所涉及，很大程度上影响着钢筋、水泥等原材料及建筑行业的发展。因此，当前房地产经济的发展不仅带动财政收入增加，推进城市建设进程，还促进国民经济增长。

图1 2016年-2020年房地产产业增加值

1.3 房地产经济发展，企业数量增多，带动人们经济水平提升

房地产经济发展现状除了在城镇化建设、国民经济发展做出巨大贡献外，同时也有效改善了人民群众的生活水平，提高了生活质量。通过房地产经济发展带动内需，为人们提供更多的就业机会。如下图2 所示为2016年-2020年间我国房地产企业数量变化趋势，在2016年房地产企业数量为103190 个，到2020年达到了118600 个，涨幅明显，房地产企业数量增加，带动建筑行业、装潢装修行业发展，产生较大的人才及岗位缺口，有效缓解了城市的就业压力[3]。随着房产企业数量增加，房地产项目越来越多，人们的就业机会有了更多的选择，经济水平提升从而改善现有生活条件。

图2 2016年-2020年间房地产企业数量变化

2、当前我国房地产经济发展所面临的问题

2.1 房地产市场监管缺失

当前，房地产行业由于有着较高的利润水平，该领域的市场竞争愈发激烈，各个企业在拿地方面的竞价越来越积极，致使一些地区的土地价格水涨船高，无形中加大了房产项目的投资建设成本。由于前期投资成本未做到合理控制，为获取到更多的经济效益，企业往往在新产品售卖时上涨原有的房屋定价，从而导致房地产市场的恶性循环发展[4]。之所以会出现这一负面问题，主要因素在于一些城市对房地产市场的监督管理存在缺失，未做到有效的宏观调控，房地产经济问题不能得到合理化处理，甚至对社会的稳定发展带来影响。

2.2 房地产产品存在供需不稳定现象

楼市热度只增不减的现象在我国多数城市都有所体现，甚至一些房地产项目开盘初期就会被抢购一空，为投资者带来一定错觉，认为当前房地产领域有着较大的缺口，越来越多的企业开始加入到房地产的投资行列中，竞相买地建房。但分析当前发展局势，我国大多数城市现存的待售住宅数量完全能够满足人们生活及工作需求，之所以会出现楼市火热的现象，与人们盲目投资和炒房有密切联系。房地产市场的现状使普通群众产生一定危机感，认为房价涨幅明显高于自身收入水平的上涨幅度，为满足房屋居住需求，越来越多人通过贷款的方式买房，在原有生活消费基础上还需承担每月按时缴纳的房贷，不仅会影响到购房者的生活质量，还会对其他行业发展带来影响。若未对这一供需不稳定现象加强管控，将会有经济体系发展层次不平衡现象发生，因此政府部门应当基于房地产业发展，从宏观角度规划住宅数量，并通过出台限购政策，打消炒房热度，确保房地产业发展健康有序。

2.3 房地产市场发展秩序混乱，存在恶性竞争

房地产业有着较高收益的同时高风险与高投入并存，为强化风险抵御能力，房地产企业应当向着集团化、规模化方向发展。而分析当前房地产开发企业，不仅数量多且大部分企业发展规模较小，整体专业性不强。2020年我国房地产开发企业总数量为103262 个，其中一级资质的企业占比较少，二级资质企业占比仅在15%左右，致使房地产投资金额过于分散，行业内部恶性竞争严重。另外，一些开发企业实施捂盘惜售的营销方法，利用信息优势哄抬价格，从而获取到更多的利益，多数消费者未能及时获取真实的房产信息，侵害购房者的利益[5]。此外，对于房产中介服务行业存在监管缺失的问题，一些中介机构违规发布虚假信息，扰乱房地产市场秩序，使供需矛盾日益突出，对房地产业的健康可持续发展带来影响。

3、房地产经济未来发展趋势阐述

3.1 房地产产品价格趋于稳定

现阶段，我国经济整体增速呈现上升趋势，带动各个领域经济迅猛发展，对我国整体经济结构带来一定影响，使整体结构更具备合理性，房地产业的热度得到一定控制。随着我国相继出台有关政策及法规制度，消除了房产行业的泡沫经济，将房价控制在合理范围内。

如上图3 所示为北京市2016年-2020年商品房平均销售价格，2017年平均销售单价为32140.00 元/m2，2019年为35905.00 元/m2，2020年为37665.00 元/m2。整体房价呈现平稳走向，可见随着国家宏观调控政策的深入，人们对房地产产品有着更深的认知，消费也越来越理性，投资炒房的热度逐渐减弱，在选择房地产产品时更多的考虑到自身经济水平及生活质量等要素。同时，房地产企业要做到遵循相关法律法规，合法经营，遵循市场客观发展规律，积极配合国家宏观调控，使整体房价趋于稳定。在未来发展过程中，人们通过自身努力在不影响生活水平的基础上都能购买到房产，带动生活幸福指数提升，保证社会运行稳定性。

图3 北京市2016年-2020年商品房平均销售价格（元/m2）

3.2 房地产经济调控手段趋向合理性

为保证房地产市场合理规划，房地产经济良性发展，在未来发展过程中，我国相继提出了一系列宏观调控政策，稳定市场发展局势。如，对住房公积金进行改革，通过存量房改保障房促进信贷资产的证券化改革，同时出台土地改革等多重举措，使人们的购房压力得到有效缓解。尤其是我国对于房贷资产的流动性关注度越来越高，强化银行针对住房贷款的投放能力。通过规范公积金提取、公积金贷款办理流程，最大程度满足购房者需求，进而带动提升人民群众生活质量水平，保证群众合法权益的同时，缓解房产购买压力。

3.3 房地产市场整体发展趋于成熟稳定

如今，我国房地产经济体量不断增长，房产整体发展趋于成熟。虽然在多数城市政府已经对房地产行业开展了一系列调控对策，在未来发展中还会不断加大调控力度。国家及政府层面会基于不同城市房产市场发展现状，通过制定相关政策对投资者的炒房行为加以限制。另外，当前对房屋有刚需需求的数量不断减少，也为房产市场的成熟稳定发展创造了有利条件。与其他行业相同，供需关系同样决定着房地产市场的发展趋势，为不影响房地产市场良好的发展局势，应避免无节制的开发拿地[6]。此外，基于有效的宏观调控，各个城市房价将表现一定回落趋势并趋于合理范围。为保证对房地产业的调控能够发挥其价值，在稳定房价局势的基础上应当积极倡导理性消费，保障房地产经济健康可持续发展。

3.4 全面落实房产登记，稳定房产交易市场

基于当前房地产经济及行业发展现状，通过全面落实房地产登记不仅对于稳定不同地区房地产价格有一定积极影响，还需从经济学角度，合理调整房地产经济。通常情况下，供需关系变化会对市场价格带来一定波动影响，这一理念对于房地产业同样适用。一些其他因素往往会对房产价格带来影响，通过实施房地产登记，以房产税的形式对市场进行宏观调控，调节市场中供需关系平衡。但目前在实施房地产登记制度时，需以房地产税等形式作为技术层面的基础保障，通过落实房地产等不动产权的登记，对基础层次内容与核心层次内容进行合理把控，通过法律手段合理解决房地产的权属问题，保证房地产产权等合法权益不受其他因素侵害。此外，在全面落实房地产登记作用下，对于当前房地产经济及房地产市场的交易秩序能够起到很好的维护作用，从而有效调节与把控房地产市场的供需关系，推进整体经济良性循环发展。

3.5 改善低收入人群居住条件，推进房地产经济可持续发展

即使我国经济水平迅猛发展，但在不同城市中仍然存在一些低收入人群，其住房问题得不到有效解决，在经济发展过程中应当关注此类人群。我国是人口大国，低收入人群占有较大比例，政府部门及房地产市场应当对不同群体的利益要素加以平衡，避免在行业发展过程中出现供需失衡，一边倒的现象，严防房地产泡沫经济，防止影响人民群众的正常生活。各个城市住房建设工作推进过程中，应注重加强社会责任，该社会责任不仅体现在政府部门的工作职责，同时还体现在房地产企业的社会责任，可在原有项目建设基础上，合理增加保障型住房，解决低收入人员住房问题，改善居住条件。以此助推房地产经济和房地产企业的健康可持续发展。

3.6 构建租购并举的新型房地产经济发展格局

现如今，商业银行、互联网企业等社会组织均积极加入到房屋租赁市场中，我国也在多个城市积极建立了国有租赁平台。通过房屋租赁的方式盘活土地，解决土地供给问题。同时积极构建层次清晰的住房供应保障体系，对房地产市场发展趋势起到一定稳固作用。以“多渠道保障、多主体供给、租购并举”为原则对住房租赁市场实现合理配置，以更为丰富的资源推动房地产业发展，通过各项调控政策为住房租赁市场的发展提供内驱力，随着在新形势下房地产市场的稳定发展，租购并举必将成为市场经济发展的新格局。

结语：

综上所述，房地产业发展愈发迅速且成熟，与我国整体国民经济有着越来越密切的联系。本文基于发展现状及存在的问题，对未来发展趋势进行了预测。在未来发展过程中，房价将趋于稳定，宏观调控政策越来越合理，市场整体发展趋于成熟，在租购并举的新格局发展下，不同社会群体的居住环境均会得到一定改善，并通过全面落实房地产登记，把控市场运行秩序，推进房地产经济进步与发展。