上海保障性租赁房建设管理机制探讨

2022-04-07蔡高祥上海地产住房发展有限公司上海200125

建筑科技 2022年4期

蔡高祥（上海地产住房发展有限公司，上海 200125）

加快建立租购并举住房制度，培育和发展保障性租赁住房市场，是住房保障体系建设的重要环节, 能够缓解现有租赁住房结构性供给不足的问题；是帮助尚无购房能力的新市民和青年人等缓解住房困难、解决居住问题的主要途径。保障性租赁住房建设作为上海市政府实事项目、先行启动试点之一，一度发展滞后成短板，回顾租赁住房供给的改革历程，剖析保障性租赁住房建设面临的问题、困难和矛盾，提出进一步完善相关建设管理机制的建议。[1]

1 保障性租赁住房建设管理状况

上海的住房租赁市场房源主要来自居民的自有住房、租赁住房和政府的保障性住房，上海的保障性住房供给又来自于共有产权房和公租房，“十二五”期间公共租赁住房房源 8.77 万套，通过短平快供应，推向市场； “十三五”期间进一步探索商业、办公楼建设转型，新增各类保障性住房 70 万套以上；“十四五”保障性租赁住房将新增 47 万套（间）。其中，机构租赁模式由集中收集市场上的零星分散房源，进行标准化装修，通过规范化平台应市，逐步转变为主要建造大型租赁住房社区或对建筑物改建，达到提供整体租赁住房条件。[2]

通过指导、政策扶持、用地规划，合理和有序的配置城市空间资源,促进保障性租赁住房稳定发展，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体解决住房困难，从而服务经济发展。城市保障性租赁住房分布既有中心主城区部分，也有郊区形态、城市片区，既有坐落于成片的工业园区中布局形态，还有临于块状的生态绿地，更多借鉴国内外保障性租赁住房规划实践，不仅考虑产业、土地、环境等因素，还对特色生态系统的影响作为保障性租赁住房建设要素。

2 保障性租赁住房建设管理存在问题

保障性租赁住房多为居住社区的组成部分，经历了新冠病毒疫情之后，作为城市重要组成部分的社区，“韧性社区”建设逐渐获得关注，从中探索、尝试可供借鉴的保障性租赁住房建设管理的途径和方法，具有现实意义。[3]

保障性租赁住房与商品房的逻辑与机制存在很大的差异。虽然都是住房开发，但是保障性租赁住房是长期自持资产，而不商品房周期短、一次性交易、杠杆高、滚动式的开发模式。这就导致了保障性租赁住房无法直接应用商品房常规的投资指标，例如：以 IRR 或 ROI 来判断项目的可行性。保障性租赁住房的长期投资模式也带来了太多不确定性；市场长期的稳定性、招商模式、政策改动、运营成本等条件都是传统开发商无法接受的投资风险，而且融资渠道和退出模式也并不成熟。但也就因为是长期自持资产，保障性租赁住房除了承受规范需求的建造基础成本外，在质量上和后期运营维护也得做出初期投资，增加了建造成本。因此，在上海保障性租赁住房首批的新建项目开发中，民企参与的较少，更多的是由国企承担了保障性租赁住房的投资与建设。

2.1 规划土地资源配给尚待加强

城市土地供给与规划是保障性租赁住房建设的基础，现有依托存量土地的投入为支撑的保障性租赁住房土地供给结构不尽合理，作为重要生产要素的土地，市中心大量土地资源投入到第二产业中，其中保障性住房所占比例相对较小。目前集中式租赁住房多布局在郊区及远郊，建议按照实际需求，优化房源供应区位，结合城市更新和旧城改造工作，适度加强中心城区房源供给。

2.2 建筑格局和空间布局匹配性有待提升

区别于普通商品房，保障性租赁住房的建设目的更多的是为了解决新市民、青年人等群体的住房困难，需要针对和满足不同层次、不同人群租赁需求。然而现有保障性租赁住房所在社区存在着公共配套设施不完善、房型不适配，以及配套绿地率不足等突出问题，尤其是由商业、办公楼改造转型而成的租赁住房普遍存在房型结构、公共绿地和公共设施配套不足；疫情灾害冲击下社区活动空间不足、绿地景观被占用和环境卫生不完善使得防疫救援实施困难。

3 保障性租赁住房建设管理对策建议

保障性租赁住房和公租房作为普惠性非基本公共服务，应当发挥政府引导作用，达到房住不炒的目的，统筹规划、土地、投资、房地和金融等建设支持政策，提升土地的环境效益。城市规划是城市开发的“龙头”，在储备土地收益最大化的情况下，对城市用地进行科学合理的空间规划布局，增加保障性租赁住房用地的有效供应，控制和引导开发建设时序。

3.1 统筹规划、建设、管理环节

打造高品质的活力时尚宜居租赁社区，建立分层次、分区域协调管控机制，综合考虑区位条件、规划土地情况、改造方案设想、满足租赁人群的需求和周边城市居民的意愿，建立引导机制和控制规则，确保保障性租赁住房纳入住房保障总体体系，与城市发展目标相一致。寻求合理的规划激励机制，如容积率奖励政策等，以提高土地利用的效果，帮助企业实现收益平衡。保障性租赁住房要把握政策导向，重点考虑商品房市场上的从单身到家庭住房的过渡需求，为经济压力较大的新市民和青年人提供稳定优质的生活环境。[4]

3.2 提升保障性租赁住房的品质

保障性租赁住房应加快补齐既有居住社区设施短板，加强公共活动空间，以及配套便民商业服务设施、市政配套基础设施和基本公共服务设施，以显著改善居住社区环境，提供居住、产业和生活之便，促进居民安居乐业。这就需要在设计阶段创新创优，针对保障性租赁住房的地块规划性质、图则要素，以及周边环境，结合新型装配式建筑特点，突出一体化、标准化、技术体系和材料创新，多维度考虑建筑结构、机电设施、交通网格、绿化景观、乃至建筑风貌、城区色彩、城市设计，以及运维管理构架的深度提升，确保保障性租赁住房建设管理科学、精准和高品质，通过高水平规划、精细化管理，增强城市对优质资源要素的吸引力。[5]

3.3 提升“韧性抗疫”的社区活力

结合本轮新冠病毒疫情爆发后，社区治理在疫情防控工作中发挥的作用，需要重视“韧性社区”的建设，特别是保障性租赁住房这样人口密集型居住形态，更要重视受到灾害时的及时应对的机能与社区结构。规划建设设计中应当考虑有效的应急管理措施，如设置快递接收点、核酸检测点、隔离防护点、应急临时出入口、集中食堂等应急场所；加强安防设施、消防设施的配备。

3.4 以运营为主导，加强保障性租赁住房长期营运能力

有别于普通的商品房以物业为长期运营为主导的社区管理模式，保障性租赁住房需要从建设伊始至后期数十年的管理中就由运营方做好全链条的运营管理。在建设初期，运营方就应当针对不同客户群，合理规划社区公共空间，完善社区宜居、宜业的产城融合功能，打造新的生活、生产和消费业态，增强便民服务、创意文化、时尚消费等特色元素，增强社区的吸引力、凝聚力。产品本身的设计也应当考虑到租房人群的特性，针对其流动性大，人口构成年轻化等特点，为满足快速更迭的住房需求，在结构选择上优先考虑空间分隔更为灵活的框架结构，提高改造便利性。

在满足社会经济发展的基础上，通过合理规划布局建设高品质的保障性租赁住房，满足各类人才生活舒心便利，后期管理中，更应该通过挖掘不同客户群需求，从安全、便捷、品质等多角度，为租客尽可能提供全方位的高质量服务，确保·不同客户群在保障性租赁住房感受到城市诚挚的温度。[6]