房地产又“行”了吗

张程

房地产市场仍是“稳”字当头 （图/IC photo）

临近2021年年末，A股压抑已久的房地产板块大涨引人注目。甚至在A股的带动下，港股房地产板块也一同走强，出现深港房地产指数领涨港股的情况。在2021年房企债务危机频发的背景下，房地产板块出现这样的强势上涨实属罕见。有券商研究报告认为，2022年行业将迎来新起点，此前市场对于房地产销售、交付和开发投资可能过分悲观。有分析观点认为，“房地产不景气的时刻已经过去”，在政策和资金的双重加持下，地产股在2022年初将再次扮演救市的角色。

从消息面来看，2021年底发布的稳、保政策多半与房地产相关。如央行和银保监会联合印发通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持。又比如南京、上海等主要城市的贷款额度开始宽松，部分银行放款速度加快，这无疑对地产交易是正面促进。然而需要注意的是，政策层面对于房地产的主基调并未发生改变，2021年12月份召开的中央经济工作会议对于房地产的表述仍然是坚持“房住不炒”。虽然2021年12月份的LPR利率调整，但仅下调1年期的短期利率，而5年期中长期利率并未变动，表明此次调整着眼解决企业可能遭遇的短期流动性问题，并非针对中长期按揭贷款。这也意味着“房住不炒”依然是大方向。

2021年12月20日，黑龙江省人民政府官网发布了一则《省住建厅召开调度会议，部署全力冲刺房地产业增长工作》的消息，提到要多措并举促销，落实各类购房补贴优惠政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能等会议精神。

虽然该条消息仅仅一天后就从黑龙江省人民政府官网上消失了，但是依然引起了广泛的关注。

黑龙江“冲刺房地产业增长”的背后是该省房地产交易的萎缩。根据国家统计局数据，2021年1—11月，黑龙江省商品房销售面积和销售额累计同比分别下降9.0%和18.3%，而全国分别增长4.8%和8.5%;价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，省会城市哈尔滨近两年来新房价格稳中有降，年内房价波动回落，2021年1-11月新建住宅价格累计下跌1.3%。房地产市场活跃度偏低，在一定程度上拖累了土地成交规模和房地产开发投资。其中，2021年1—11月，黑龙江省住宅用地供应和成交规模同比分别下降48%和61%，房地产开发投资同比下降3.5%。

上海易居房地产研究院发布的《31省份房地产行情报告》也显示，2021年前11月，黑龙江商品房成交金额同比增速为-18%，商品房成交金额同比增速在31省份中排名第29位，仅比云南和青海两省压力略小。

早在2021年10月，哈尔滨市就已经出台了扶持类政策，对人才和新市民的首套购房进行补贴，并放宽二手房公积金贷款年限。事实上，黑龙江并不是近期首个提出购房补贴优惠措施的地方。据不完全统计，自2021年11月以来，全国已有芜湖市、武义县、桂林市、衡阳市、晋江市等超过16个市县出台鼓励性购房政策，包括购房券、购房补贴、消费券补贴、购房契税补贴等。

2021年12月8日—10日，中央经济工作会议在北京召开。会议提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。“支持合理需求”及“良性循环”为中央经济工作会议和政治局会议在过去5年内对房地产领域第一次使用这种提法，被市场解读为积极信号。

2021年中央经济工作会议召开后，多个城市陆续发布房地产相关促进政策，对不同群体进行定向补贴。比如，2021年12月13日，安徽省芜湖市发布《关于印发〈芜湖市青年英才购房补贴发放实施细则〉的通知》。其中提出，对符合条件的青年英才发放购房补贴，在芜湖市市区范围内购买首套普通商品住房，可以给予购房款最高10%的补贴。浙江省武义县为了吸引并留住新居民，也积极制定政策，首创新居民购房券奖励。去年12月12日，浙江省武义县人民政府在官网发布了《武义县民营工业企业新居民购房券实施意见（试行）》，明确提出，该县纳税双百中的民营制造业企业外来员工，满足一定条件后，可以申領购房券，每张购房券可兑换一定额度的购房补助，民营工业企业新居民购房券补助资金从土地出让金净收益中按一定比例计提。据武义县人社局介绍，该县首创民营工业企业新居民购房券奖励政策，外来员工及其配偶在该县所购首套住房，购房补助额度为3万元。2021年12月10日，晋江市在第五届海峡菁英人才节暨“益企创”主题月开幕式上，率先在全省县域发布《“十四五”人才发展规划》和《硕博人才倍增行动方案》。在一次性安家补助或购房补贴方面，医疗卫生单位、中小学校（含中职学校）、高校和国有企业全日制博士，对签订连续5年服务合同的给予一次性高校安家补助最高50万元。新引进的非医疗卫生单位、中小学校（含中职学校）、高校和国有企业全日制博士给予购房补贴最高100万元。

除了以“人才引进”为主题的购房补贴政策外，还有城市为鼓励生育“三孩”而推出购房补贴政策。

2021年12月7日，据海安发布消息，江苏省海安市出台了《关于促进城乡统筹改善居住条件的暂行办法》并于近期实施。

该政策为海安市常住居民二孩、三孩家庭提供了购房优惠。子女未满18周岁（截至2022年2月28日）的二孩、三孩家庭，购房时凭户口本或出生证明，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。

当然，这些地方政府的调控政策符合“因城施策”的总体方针，也是根据实际情况对房地产市场做出的合理调节。需要注意的是，虽然有很多地方开始“救市”，但是房地产在经济发展中的作用和地位已经发生变化。

过去一段时间，一些房企债务危机接连爆发，引发市场对于房地产行业的担忧。针对这一问题，2021年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，该通知的一大看点就是，重点支持优质房地产企业兼并收购一些出现经营困难的大型房地产企业的优质项目。值得注意的是，被兼并收购的对象应为项目而非企业股权。从这些特点可以看出，政策救市的目的很明显，就是要化解风险，而不是将房地产提到经济发展的重要位置。

一段时期内，以房地产行业为代表的大基建行业，是拉动国内经济增长的重要引擎。但在能耗双控政策下，工业制造增长趋缓，以及疫情持续扰动，导致经济下行压力较大。

经济下行压力大是国家出台一系列稳增长政策的重要原因，并不意味着房地产可以回到以前大水漫灌的时代。从2021年12月份的LPR降息来看，此次降息只对1年期的LPR（贷款基础利率）报价进行降息，而5年期的LPR却没有变化。需知1年期的LPR主要针对企业贷款，而5年期的LPR才是主要与房贷利率相关。并且，此次1年期的LPR降息幅度也较小，仅仅降低5个百分点。可见，为企业融资纾困才是此次LPR降息的主要目的。

在2021年的中央经济工作会议上，“稳”字成为最大主题，“稳字当头，稳中求进”是基本基调，但同时，“房住不炒”依然出现在了会议报告中。这已经充分表明了中央对于房地产的态度很坚定。

中国房地产市场经过20多年市场化的发展，对中国的经济发展曾经起到了非常重要的作用，其庞大的上下游产业链提供了民生就业，其背后的资产更是在金融系统中牵一发而动全身。但是房价过高对国家长远发展不利，国家需要摆脱对房地产行业单一的路径依赖，寻找新的发展引擎。高科技制造业、信息技术产业和现代化服务业等才是未来经济发展的重点方向。