完善土地收购储备制度的建议和思考

焦赠月

摘要：土地储备制度的主要目的是规范土地市场的运作，加强政府对土地的控制，促进土地资源的节约和集约利用，从而提高建设用地的保护能力。通过不断完善和完善经营机制，建立更加公平的收入分配和收购补偿机制，进一步增强政府对土地市场的垄断能力。

关键词：完善土地收购储备制度的建议和思考

引言：我国土地储备收购制度经过四个阶段的发展已经日渐成熟和完善，在我国土地市场调控方面发挥了重要作用，提高土地利用效率，统一了土地供应渠道，更好地发挥了土地的功能，促进我国经济持续快速健康发展。面对当前土地储备收购制度存在的不足之处，需要进一步完善，不断加强土地储备收购方面的立法，确保土地储备收购行为有法可循、有法可依，进而加大对土地储备收购行为的法律约束，防止地方政府通过土地储备收购谋取暴利现象的出现，促进我国土地市场健康发展。

1土地收购储备制度产生的原因及意义

1.1产生土地收购储备制度的原因

1.1.1市场机制优化配置催生了土地收购储备制度的建设

我国城市土地归国家所有，随着国家经济体制改革的进行，经营性用地得到改善，实行的土地有偿有期限使用制度，在一定程度上解决了土地产权不明晰、制度不完善等缺点。但是，在有偿使用土地供应制度出台后，政府因常采用协议出让土地方式致使土地出让价格偏低。因此，为规范和有效管理土地市场，就需要实行土地储备制度。

1.1.2严格保护耕地政策促进了土地收购储备制度的建设

国家发展阶段大量耕地被占用，农业生产受到影响，国家出台的《土地管理法》对保护耕地有严格的政策，因此城市建设土地从主要来自农地转为主要来自城市闲置土地和其他存量土地。利用存量土地涉及到众多土地使用人的重大利益调整，必须将行政手段和市场手段结合才能解决问题，因而促进了土地收购储备制度建设。

1.1.3城市处置闲置土地推动了土地收购储备制度的发展

一些企业搬迁改造，或是破产倒闭，就出现了城市的闲置用地。土地收购储备制度为处置这些企业留下的土地提出了可行的解决方案，可以盘活企业存量土地，有效避免土地闲置及土地资源浪费。

2我国土地收购储备制度发展现状

我国土地储备收购制度经过起步阶段、推广阶段、全面发展阶段和成熟阶段的发展已经日渐成熟，并且逐步完善。土地收购储备制度的建立和完善不仅协调了存量土地与增量土地的关系，提高了土地使用效率。而且有效推动了建设用地供应方式的转变，统一了土地供应渠道，土地储备收购制度没有制定之前土地利用效率低下、单位土地产出率低下、土地出让权力滥用等问题得到了有效解决，促进了我国房地产市场的健康发展。但是现行土地收购储备制度还存在一些不完善之处，虽然政府可以直接通过土地储备收购制度直接调控一级房地产市场，但是储备土地的范围仅限于经营性用地，像重大基础设施建設用地、工业用地和公益用地等没有包括在内;地方政府为了赚取超额利益，可能肆意提高土地出让价格，导致房价提高。这些问题需要逐步解决，才能够促进我国土地储备收购制度不断完善。

3完善土地储备制度的方法及对策

3.1完善土地收购储备管理制度

在土地收购储备规范化管理工作过程中，国家及相应单位应不断完善土地收购储备管理制度。第一，应完善土地收购制度。在土地收购储备规范化管理过程中，如果土地收购制度不完善，没有切实保障土地合法所有者或使用者的权利和利益，就会导致土地收购纠纷的发生，影响土地收购储备规范化管理进程。所以在土地收购过程中，应完善相应收制度，维护土地所有者或使用者的合法权益。第二，做好土地储备工作。对于那些凡需盘活的存量土地以及新征集土地，应做好相应的储备工作。除了一些土地需要特殊处理外，应将其纳入政府储备库，成为国有土地储备资源，从而形成“先储备、后出让或出租”的土地供应机制，从而强化政府对土地一级市场的控制。

3.2拓宽土地收储融资渠道，调整土地收购储备权益分配

对于融资渠道，可以每年将一定比例的土地出让资金收益转入土地收购储备基金账户，专门用于土地收购储备。或设立土地收购储备基金，以探讨利用市场运作向社会筹集资金。但是，在任何一种模式中，都应重新界定土地储备资金的分配，以便能够获得土地，并改进土地红利和补偿机制。由于征地的基本特征是强制性的，且收购价是以补偿为基础的，因此有必要充分考虑土地开发权所带来的土地增值。收购应保证充分的公民平等，并在自愿的基础上进行。此外，还应广泛征求群众的赔偿和拆迁意见，认真梳理，使赔偿方案能够充分反映人民群众的情况，均衡分享多种利益。有效实施“开放制度”。赔偿标准和安置政策应当公开，赔偿金额应当公开，并接受被收购土地的审计监督。制定合理的补偿价格。按照“既保证无地人民不因失去土地而影响原有的生活水平，又符合当地经济发展水平的市场经济规律”的原则，土地购买者将从经济中获得充分的经济补偿。

3.3严格控制土地收购储备范围

土地收购储备的实施是政府将土地作为市场流通的商品。因此，土地价值最大化是土地收购储备的核心目标。因此，土地的使用是集中的，产生了最大的效益，避免了大规模土地采伐产生的浪费和闲置问题。加强集体土地建设征地，比如一些闲置土地。政府可以统一收购土地作为投资促进的需求，为人民谋利益。

3.4建立风险约束管理机制

在强化土地收购储备规范化管理工作的同时，还应建立相应的风险约束管理机制。具体可以从以下一方面进行：第一，规范土地市场，从而为土地收购储备工作的开展创造良好的环境。相关部门应强化对土地市场的管理，合理改革土地使用制度，优化土地资源利用效率。第二，加强各个部门之间的协调合作。土地收购储备管理工作具有一定的复杂性，需要涉及到多个部门的工作。因此在工作过程中，应强化各个部门之间的沟通协作，从而提高工作质量和效率，促进土地收购储备工作的有序展开。第三，建立合理的价格补偿机制。在土地收购储备工作过程中，应明确土地价格及其内涵，并合理进行土地价格评估，合理分配土地收益。

3.5拓宽土地收购储备资金的渠道，健全完善风险防范机制

当前土地收购储备工作中资金来源较为单一，多依赖于银行贷款，这必然会增加土地收购储备的融资风险。因此需要进一步建立健全土地收购储备资金筹措机制，拓宽土地收购储备资金渠道，可以建立土地投资基金、政府土地基金、发生债券及推行“换地权益书”等，拓宽资金业源，在融资过程中尽量将风险降至最低，有效的提主土地收购储备的经济效益。

3.6拓宽融资渠道、加强风险管控

在土地储备运作集资的过程当中，一些国家选择通过设立土地基金、实施土地债券化等做法吸纳社会资金，分散土地储备的风险，实施土地储备运作。这样做的优点是可以保证政府在土地盘活的过程当中取得合理的收益，同时有效地调动和吸取社会资金，因此可以极大程度地分担风险;也可以通过重大事项听证方式，减少行政干预和人为因素的干扰，切实维护投资人的利益。

结束语：随着我国城镇化规模的不断增大，越来越多的城市周边土地被政府收购，用作城市的储备土地，但是，我国在这方面的制度比较欠缺。自从土地收购兴起以后，土地纠纷案件络绎不绝，虽然国家及时发现了这个问题，并采取了一定的解决措施，有些地方政府也制定了相关制度，但从整体上，我国目前的土地收购储备制度实施中仍存在诸多问题，需要不断完善。

参考文献：

[1]高俊英.浅议忻州市土地收购储备工作的发展与完善[J].华北国土资源.2018（02）

[2]张波，刘新华.土地收购储备几个常见问题[J].中国土地，2006，（9）：26.