浅谈国有土地租赁管理存在问题及对策

乔娜

摘要：随着土地市场的完善，租赁用地方式的优势日趋凸显，越来越受到供用地双方的欢迎，同时也对土地市场起到有益的牵带作用。国有土地租赁是从实践中发展起来的一种新型的土地有偿使用方式，它解决了土地有偿使用中的一些实际难题。基于此，本文介绍了国有土地租赁的特征与意义，针对当前国有土地租赁管理存在的问题，提出了相应的对策，仅供参考。

关键词：国有土地;租赁管理;问题;对策

引言

当前，我国国有土地租赁管理工作中存在一些问题，在一定程度上影响了土地市场的健康发展。因此，应在有关方面加强研究投入力度，基于我国国有土地租赁管理现状，结合相关理论知识，针对性地提出解决方案，以完善国有土地租赁管理体系，营造良好的土地市场交易环境，做到规范化、标准化、法制化。

一、国有土地租赁的含义及特征

（一）出租的主体是国家

国有土地租赁合同应由土地行政主管部门与承租人签订。国家授权经营的国家控股公司、授权投资机构的国有独资公司和集团公司，也可以向其直属企业、控股企业、参股企业以租赁的方式配置土地。

（二）短期租赁和长期租赁

对“短期使用或用于修建临时建筑物的土地”，一般采取短期租赁的方式，其出租年限一般不超过5年。而对“需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地”，应采取长期租赁的方式。实行长期租赁的期限具体“由租赁合同约定”，但租赁期限“不得超过法律规定的同类用途土地的出让最高年期”。

（三）租金一般按年度或季度支付

之所以出现国家租赁土地方式，主要因为高昂的土地成本将直接阻碍企业的成长和发展，是为了解决国有改制企业自有资金不足的困难，在特殊历史时期所采用的一种土地资产处置方式。

二、国有土地租赁的意义

（一）减轻了企业压力

新《土地管理法》实施后，《划拨用地目录》列举之外的绝大多数企业不再能享受原划拨土地使用权，必须实行有偿使用。巨额土地出让金增加了企業经营成本，大大加重了企业负担，特别是占地多的企业，更是无力承担。国有土地租赁实现了土地使用权在期限上的零星出让，不要求一次性支付全额租金（出让金），将租金化整为零，由承租人逐年缴纳，缓解了一次性支付的困难，使土地使用者有更多的资金投入生产经营，增加市场竞争力。

（二）增加财政积累

国有土地租赁为政府进行城镇建设和土地开发开辟了一条长期的、稳定的资金渠道，保证了国有土地所有者源源不断地获得地租收入投入城市建设和土地开发。

（三）优化资源配置

受历史原因影响，我国许多单位用地都属于无偿划拨使用，有相当数量的国有土地未得到充分利用。对于这些划拨土地实行租赁制能促使用地单位节约利用土地，盘活了存量土地，使浪费土地的单位和个人对用地精打细算，从而促进用地由粗放型向集约型转变，切实做到节约集约用地，最大体现土地价值。

（四）有利于国家整体战略目标的制定与实现

加强国有土地租赁管理，实现管理的规范性和标准性，有利于土地管理及其他相关部门详细了解我国土地的数量、性质、使用、交易等情况，合理制定战略规划和管理措施，提升土地的价值。

（五）化用地结构

土地使用者以租赁方式使用国有土地，需要向国家缴纳租金。因租金标准是基于基准地价而定，不同地段交通便利条件、商业繁华程度等因素带来了租金高低的因地而异，用地单位不得不考量用地成本，在面积、位置等方面作出适合自身实际需要的用地选择。因此，通过租赁制调节土地使用，可以优化土地使用结构。

三、当前国有土地租赁管理存在的问题

（一）存在安全隐患

根据实践研究表明，国有土地租赁管理工作的开展存在一定的安全问题，从而导致相关的管理方在有关方面利益受损。与此同时，还会因安全问题处理不及时而扩大影响，增加损失。例如，一些承租方对土地消防安全管理方面重视不够，投入较少，导致土地存在火灾隐患，如果火灾处理不及时，还会对周围其他建筑产生影响。原因具体如下：一方面，对承租方的职责定位不够明晰，从而使其对安全管理意识不足，只注重土地使用，而不注重土地管理;另一方面，在租赁土地安全管理方面，相关的法律法规不够完善，从而降低了对承租方的约束力和威慑力，即使发生安全问题，承租方也会尽量推卸责任。

（二）少数群众思想认识存在偏差

受过去长期对国有土地使用权无偿无限期的使用制度影响，一些群众认为房产是自己建的，就可以随意处置，殊不知有权转让出租划拨土地使用权的主体是特定的，即需政府土地管理部门和房产管理部门批准。而对在转让租赁土地使用权过程中，对要办理有偿使用手续缴纳土地出让金或土地年租金不认可。一些划拨使用国有土地的经营者凭过去老观念，加之管理政策不完善，措施不配套，房、地等部门间不协调等，千方百计规避政府房地产有关部门的管理。

四、国有土地租赁管理的对策

（一）加强安全管理，实现责任化和法治化

为了有效解决国有土地租赁管理方面的安全问题，降低安全隐患，建议采取以下措施，其一，明确安全管理责任。在进行租赁合同签订时，必须明确安全管理责任，即承租方也具有安全管理责任，并明确规定其应达到的要求。例如，在防火方面，应设置多少灭火器、如何布置位置及消防栓等。在管理部门后续的检查中，发现未达到相关要求的，可按规定进行处理，督促其完成，也可以对其进行处罚;对多次警告仍未整改的可以提前解除合同。其二，开展消防演练工作。管理方应定时开展消防演练工作，将此项工作列入重点工作范畴，召集承租户参加演练工作，以增强承租户的安全意识，提高承租户在遇到安全问题时的解决能力。

（二）提高认识，加大宣传力度

一项新政策的顺利实施，群众认识是关键。从各地情况看，当前一些用地者对租赁制有顾虑，主要是认识不到位，认为土地使用权不能抵押并转让。其实，在土地处置权设定上，思想可放开一点，虽是年租制，但合同租期可长至几十年，这是有法律依据的，因此，人们对土地使用权可以有稳定的预期。现实生活中，拿块空地去抵押的情况极少，要连同地上的建筑物才可抵押。一旦抵押者不能如期还款，银行可拍卖抵押物，谁购买了抵押物谁就向政府缴地租，且抵押是银行的业务，应由银行去评估风险，作出决策。至于转让，目前企业登记制度、信用制度和土地登记制度都健全，不会有风险，政府与用地者签租地合同，办理土地登记手续后，只要符合规划，不管他把地转让给谁，只要每年缴地租，保证地租的顺适即可。

（三）承租土地使用权转租或提前收回时的评估

对于长期租赁的，若将租约未到期的承租土地使用权提前收回，必须对承租人给予合理的补偿。若承租人实际支付的租金比市场租金低，尤其是取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的情况下，随着时间的推移，市场租金水平上升了，实际支付的租金未进行调整或者租金的调整低于市场租金的上涨幅度时，两者之间就会存在一定的差值，这个差异程度影响着承租人权益价值。

结束语

总之，在我国目前的市场经济条件下，要保证国有土地租赁具有活力，各级各部门必须提高认识，开展专项整治。同时加强各部门的协调管理，加强巡查，规范管理，优化服务，全面推行国有土地租赁制度，强化土地资产管理，这对深化土地使用制度改革起着巨大的推动作用。

参考文献

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