地产兄弟渡劫

钟黛

闽系地产商欧氏兄弟，面前都有一道大坎。

2月18日，哥哥欧宗荣的公司正荣地产发出公告，因资金不足，预计不能按时偿债。

弟弟欧宗洪的公司融信，也面临偿债难题。3月和10月，融信中国将分别有4.88亿美元和6.9亿美元的优先票据到期，是其存续美元债中最大的两笔。

和哥哥的态度不同，弟弟多方筹措资金，积极还钱。公开信息显示，融信接连退出项目公司的股权，回笼资金。

一名基金固收研究员告诉《21CBR》记者，传言融信通过“马甲”，在低位大笔买入了自家3月1日到期的美元债——与全额兑付相比，此举节省了不少资金。

2月11日午后，由于一则无法按时偿债的传闻，正荣地产和正荣服务的股价在40分钟内闪崩80%。

2月18日，传闻坐实，正荣地产公告，无法按原计划的3月5日赎回2亿美元永续债。正荣地产提出，将该笔永续债的票息重置日改到2023年3月6日，相当于展期一年。

2月21日晚，正荣地产公告，2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的境外债券提出交换要约，以等额新债券交换原有债券，新债券到期日为2023年3月6日。

上述展期债券未兑付本金分别为5000万美元、2.18亿美元、16亿元人民币、2.93亿美元及2.36亿美元，合计约66亿元人民币。

当晚，正荣通知投资人，境内债“PR正荣01”欲展期。投资人措手不及。数位房企人士也表示，完全没有预料到，之前觉得正荣现金流充裕。

“春节前，正荣大量支付工程款，我们都是压着付的。”一名TOP3房企区域公司财务对《21CBR》记者表示。

“行业下行，困难突生，公司措手不及。从2021年下半年开始，销售额逐月下跌。今年1月，销售金额较去年同期下降30%。”2月23日，正荣管理层在电话会议上回应道。

与普通债券不同，永续债原本无明确赎回日期。1月初，正荣地产公告，将于3月5日悉数赎回该笔永续债。

正荣为何在一个月后变卦？现金流为何有这么大的变化？

正荣管理层在2月23日的会议上解释称：“今年1月公布赎回永续债，是基于公司当时的资金铺排计划。”其将现金流变化的原因总结为：

1）销售不如预期，1月，全口径销售金额同比下降30%。

2）融资放款收紧，公司1月份还款55亿元，但融资放款仅14亿元。部分国有股份银行，合同未到期，就提前抽贷。

3）年前的工程款到期，1月份现金流流出81亿元，比预期超了50多亿元。

4）项目层面能用于偿还债务的资金，非常有限。资金受限比例达到了95%，可动用资金才5%。

正荣管理层称：“目前公司在境外有息负债40亿美元，今年本息15亿美元。除美元债以外，公司也会跟2022年要到期的境外ABS和银行债权人协商展期”。

“2月份的销售额比1月份更差。从项目公司回流到总部的资金，大概2亿元。”正荣管理层表示，将2022年到期的美元债延期到2023年3月，希望投资者支持，“1年后，公司更有信心偿还新票据”。

近期，房地产政策在销售端出现了一些积极信号：广州、佛山等地银行下调房贷利率;菏泽、重庆、赣州等地部分银行下调首套房房贷首付比例，从30%降低至20%。

销售何时全面回暖？政策的传导仍需时间，西部证券预计，房地产销售增速在今年第三季度由负转正。正荣管理层表示，希望今年下半年，一二线城市的销售情况有所改善。

正荣希望从以下途径回笼资金：1）预售资金监管放松，受限资金释放;2）加快销售：剩余权益货值1300亿元以上，大部分在省会和强二线城市;3）出售持有物业：净值40亿-50亿元。

就资产出售计划，正荣解释，已梳理了一批合作项目，主要对手方是项目本来的合作方和大型国企，预计上半年可以盘活30-亿40亿元资产。正荣称，持有物业有100亿元，扣除20亿元融资和未来再投入的30亿元资金，净值约40亿-50亿元。

與哥哥不同，弟弟欧宗洪现阶段正在积极偿付债务。

2022年第一个月，融信中国提前汇款2.03亿美元，偿付了2月1日到期美元债的本息，还提前偿付了一笔1857万美元的美元债利息。2021年内，融信中国已累计回购1.24亿美元票据。

然而，未来12-18个月，融信还有大量债务到期，引发了评级机构的担忧。

1月，穆迪将融信中国的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”。穆迪认为，融信中国业务疲软，再融资风险增加，公司的融资渠道恶化。

2021年11月，惠誉将融信中国长期外币发行人信用评级下调至“B”。

同月，标普将融信中国的评级展望从“稳定”下调至“负面”，维持其长期发行人信用评级“B”。标普认为，如果融信中国无法切实执行销售和现金回款计划，其偿债能力或将受到削弱。

评级机构的担忧不无道理，融信的销售回款展现出颓势。

2022年，房地产开局黯淡。克而瑞数据显示，1月，TOP30房企全口径销售额同比下降34%，其中，融信销售额同比下降47%，降幅仅次于世茂和阳光城。

压力之下，融信启动人员优化，内部节流，并接连退出项目开发公司，回笼资金。记者查询到，1月24日，融信及其合联营伙伴退出杭州“雅望居”住宅项目，全部股权转给星创置业。

2月18日，融信中国公告，以4.21亿元出售宁波海亮55%股权，用于归还银行借款。

哥哥躺平，弟弟自救，收获了不同的市场反应：正荣股价暴跌，融信股价翻红。