乡村振兴背景下村集体建设用地的开发利用问题研究

2022-03-18叶晓玲安徽省安庆市太湖县自然资源和规划局

环球市场 2022年13期

叶晓玲安徽省安庆市太湖县自然资源和规划局

一、集体建设用地的开发背景

集体建设用地的合法使用是推动农村地区发展的关键所在，并且在目前，农村地区当中的集体建设用地也对于整个社会的发展具有重要的作用和影响。在当前乡村振兴当中，城镇化的建设速度加快，因此也就需要使用更多的集体经营性建设用地来满足发展需求。此时合理规划和使用农村当中的集体建设用地，能够为经济发展提供极大地保障和支持。在2019年8月26日之前，农村地区的集体经营性建设用地不能进行转让和互换等，自新土地管理法实施后，农村地区当中的集体经营性建设用地可以用作转让、互换、出资、赠予或者抵押，这是具有历史性的变化，代表了农村地区的发展变革。

二、集体建设用地的开发类型

（一）村集体开发租赁住房

随着社会的发展和进步，在人们生活水平获得提升的同时，社会房价也在不断地提升，因此社会当中房屋的供需呈现不平衡的情况，因此为了解决这样的实际问题，各地区政府也就开始尝试进行租赁住房的开发和市场运营，而农村集体建设用地作为开发租赁住房的土地资源，可以产生较好的效益，一是可以缓解城市住房供需紧张的问题，二是可以为农村地区经济发展提供一定的保障。进而为改善农村地区经济发展现状提供相应的支持，这样也可以有效促进农村地区城镇化的建设和发展。

（二）个人开发“农家乐”

在以往农村地区发展的过程当中，农业是主要产业，也是唯一产业，而在目前社会发展的推动下，借助乡村振兴的一些要求和政策，农村地区开始发展旅游业，并取得了较好的效益。其中农家乐就是重要代表，在农家乐的建设当中，可以有效利用乡村集体建设用地，来开展包含养殖、农业种植，形成农家乐的稳定产业链，在促进农村地区获得现代化发展的同时，也有效地体现了乡村集体建设用地的使用效益。所以这样的开发类型属于目前重要的开发方式之一。

（三）村集体开发商业综合体

在乡村集体建设用地的开发过程当中，建设一些大型的商超，为当地的经济发展提供一定的推动力，同时以农村地区发展需求为引导，在乡村集体建设用地方面建设一些商业综合体，这样可以促进农村地区的发展，为农民群众的生产生活提供更多的便利，有效促进社会整体的发展，也有利于振兴乡村地区。所以从开发商业综合体的效益和影响来看，切实有效推动了农村地区的发展。

三、集体建设用地的开发意义

农村当中集体建设用地的合理规划和使用，能够对农村地区的经济发展提供极大地保障和支持，尤其目前乡村振兴推进过程当中，农村地区的经济发展更是需要进行一定的创新。因此，进行集体建设用地方面的重新规划和调整，发挥集体建设用地的优势与价值，这样可以继续推进农村地区的发展，进而对整个社会的发展具有重要意义。

（一）增加农民收入

对农村地区的农民群众收入而言，基本依靠的是农业种植，或者部分农民群体会选择外出打工，但这样的收入毕竟不够稳定，因此合理开发集体建设用地，包含农家乐的开发，还有一些商业综合体的建设等，都会给农民群体提供更多的收入，这样也就可以有效促进农村地区的发展，逐步提升乡村振兴的水平。再有以往农民群众在农闲时期会进入城市当中进行打工以获取更多的收入来补贴家用，这样尽管可以获得一定的收入，但生活过于奔波。所以在有效开发和利用集体建设用地的过程当中，农民群体可以借此进行农家乐的开发和建设，由此获取更多的收入，生活更加稳定，生活水平也逐步提升，从而进一步推进农村的发展。

（二）产生辐射作用

对于农村地区的发展和建设而言，集体建设用地的有效利用，可以提升其原本的价值，从而在集体建设用地价值获得提升的过程当中，可以有效带动周围产业的发展和相关设施的建设，因此相关物业价值也就获得提升，也对周围物业价值产生了一定的辐射作用，所以能够有效促进地区整体的发展和进步，对于地区经济水平提高具有较高的推动作用。

（三）改善交通和基础设施环境

农村地区的发展需要在基础设施方面进行一定的投入和建设，也就是在农村集体用地开发和利用的过程当中，例如一些商业综合体的建设，在实际开发与投入使用的过程当中，需要建设相应的基础交通设施，这样可以满足各方面发展需要，所以有效地开发和利用集体建设用地，会有效改善交通和其他的基础设施，为农村地区的进一步发展提供保障和支持。

（四）提高人民生活水平

以往农村地区的发展明显落后于城市，但在目前有效开发和利用集体建设用地的过程当中，一些农业相关产业获得开发，农村地区经济水平获得了一定的提升，相关的设施也获得了有效的建设，农村地区经济形态更加多样，因此也更加方便了人们的基本生活，使得人们娱乐休闲也有了更多的去处。

四、集体建设用地开发的对策建议

集体建设用地属于农村地区的重要土地资源，合理利用和有效地开发，可以提升其原本的使用价值，为农村地区的发展提供更大的保障和支持，以往的农村集体建设用地开发和使用过程当中，由于未能全面认识到其价值和内在的开发意义，从而导致相关集体建设用地被滥用，直接浪费了土地资源，也阻碍了农村地区的发展。在目前推进乡村振兴的背景下，需要重新进行集体建设用地的合理规划和调整，以根据相关法律法规要求和规范为基础，应符合国土空间规划，只有在符合土地利用总体规划的基础上，才能有效减少土地违法行为。进而科学进行集体建设用地的开发与利用，可以有效提升土地资源的利用价值，推进农村地区的发展。

（一）完善集体建设用地开发的法律制度保障

制度是一切工作顺利进行的重要保障，没有制度就没有约束，对于集体建设用地的开发和利用，尽管有相关的土地法，并在修订之后进行了实施，规范了部分农村集体建设用地的开发和利用，但由于一些农村地区的集体建设用地使用方面也存在一些问题，因此也影响了农村地区的发展，所以要在这样的基础上，再次完善和调整相关集体建设用地的法律法规，保障集体建设用地的开发利用价值，以及开发方面的合理性，并重视在招标、拍卖、挂牌过程当中，进行合法用地手续的办理。这样可以促进农村地区的发展，进一步推进乡村振兴。

（二）科学统筹，完善集体建设用地配套

集体建设用地开发和利用方面，主要目的在于发挥土地资源的价值，推动农村地区的发展和进步，因此在进行具体开发和建设的过程当中，必要进行相关配套设施的开发和建设，这样可以使得相关集体建设用地的开发获得更多的辅助和支持，从而可以有效体现和提升其利用价值。具体在集体建设用地的使用过程当中，推进重视农村集体土地的确权登记，在这样的基础上为土地资源使用提供保障。例如一些公共设施的开发和建设，可以为相关产业的聚集提供吸引力，包含交通、医疗、教育等方面的公共设施和服务提供，能够更好地吸引一些企业进行开发和建设，在满足当地生产和发展需求的同时，能够有效振兴乡村经济。但要在有效实施土地确权登记的基础上才能达到上述效益。

（三）重点开发集体建设用地住房租赁市场

城镇化进程的不断推进，使得城市当中的一些住房需求更加紧张，这会影响到社会的发展，在这样的情况下，有效地利用农村地区的集体建设用地，来进行相关租赁住房的开发，能够满足城市当中的住房需求，使得城市住房紧张情况获得一定的缓解，逐步促进城市和乡村地区的发展，同时也可以为农村地区的经济发展提供相应的支持。实现土地资源的合理利用，提升原本的使用价值，为社会整体的发展提供保障。具体在开发集体建设用地住房租赁市场的过程当中，需要使用招标、拍卖、挂牌和协议的方式，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，遏制腐败的产生。

（四）完善集体建设用地产权交易制度的综合设计

农村的集体建设用地以往不能进入市场进行交易，而在2019年之后，土地管理法的重新修订和实施，打破了原本农村集体建设用地不能进入社会市场的阻碍和限制，使得集体建设用地可以参与社会市场进行相应的开发和建设，因此在这样的过程当中，也就需要有效完善相关的建设用地的产权交易和管理，明确相关使用规范和要求，以及明确归属和使用权，这样可以在有效开发集体建设用地价值的基础上，促进农村地区的发展，实现乡村振兴发展目标。与此同时，在用地手续审批当中明确：建设用地杜绝占用基本农田，必须符合土地利用总体规划和乡村规划，符合用地审批手续，以及土地的合法性，杜绝少批多占情况以及违法用地情况。所以在进行相关集体建设用地的开发和建设过程当中，也需要重视进行综合管理，具体在产权交易管理的基础上，明确相关土地资源的使用要在合法的范围内进行开发，以及相关建设也需要符合国家要求，杜绝出现一些滥用土地资源的行为。

（五）农村集体土地使用权的权属调查与测量

权属调查是以“权属合法、界址清楚、面积准确、四邻无争议”为原则，依法对土地进行确权。以解析法、图解法和勘丈法等展开调查和测量。具体在各地区当中应坚持需求导向，统筹考虑现实基础条件、工作需求和经济技术可行性，以满足农村宅基地和集体建设用地确权登记需求为目标，因地制宜选择符合当地实际的地籍测绘方法和技术路线来开展相关工作。

（六）依法依规办理确权登记

农村集体土地确权登记的主要目的在于明确土地资源的归属和使用权，有利于依法保障农民的土地承包权益。对于乡村集体建设用地的有效开发，不仅需要体现合理性，也更是需要体现合法性。因此需要根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》等相关的法律法规，对集体经营性建设用地进行相应的确权登记，并明确在符合规划以及合法批准的情况下才能确权登记发证。这样能够使得相关集体经营性建设用地的使用更加合理和合法，并保障使用过程当中的稳定和各方面效益产生。而对于未能依法依规进行确权登记办理的集体经营性建设用地，则不能进行开发和利用。

（七）利用集体建设用地开发养老项目

养老问题关系每个公民的基本权益和利益，所以养老问题一直是人们密切关注的焦点，为了进一步解决人们的养老问题，给人们创造一个更加舒适的养老环境，我国国务院颁布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，规定“……民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地……”。政策的颁布与落实为农村集体建设用地开发工作指明了方向，在政策的引导下，我国广大农村地区可以以政策为依托，利用农村集体建设用地开发养老机构或者养老服务场所，从而满足人们未来的养老需求。集体建设用地是农村地区人口宝贵的财富，相关部门必须加强对集体建设用地的研究工作，针对当前农村集体用地开发中的问题进行分析，完善农村养老基础设备，改善农村地区人口养老难的问题。相信在不久的将来，农村集体建设用地将会得到更加广泛的应用，养老设施也会更加完善。