房地产企业财务分析问题研究

李梦秋

（广州华宁房地产开发有限公司，广州 510000）

1 引言

企业财务分析，主要是以企业的资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注为依据，采用系统的财务方法，评价企业的资产负债状况、经营收入成果、现金流量情况及其变动，帮助企业管理层作出有效决策。近年来，我国房地产企业面临着日趋严峻的内外部环境，做好房地产企业的财务分析工作，对房地产企业的可持续发展至关重要，是当前值得探讨的热点话题。

2 房地产企业财务分析的相关理论

2.1 房地产企业财务分析的目的

资产负债率过高、资金链断裂是房地产企业当下的痛点问题，对房地产企业进行财务分析的主要目的是分析和评价其资本结构和资金运用情况，促进企业重视风险控制，强化资金管理，根据自身运营模式和特点制定筹资方案，降低资金链断裂对房地产企业的潜在威胁。

2.2 房地产企业财务分析的意义

随着我国城镇化和工业化进程的推进，房地产企业的发展逐渐成熟，国家“房住不炒”的政策也为房地产行业的发展指明了方向，房地产企业应注重内涵建设，做好公司预决算编制、融资计划、股东投资回报及销售情况等方面的财务分析工作。只有做好财务分析工作，才能掌握过去和当前的经营业绩和财务状况，才能有效预测未来的发展趋势。从房地产企业财务分析的服务对象来看，财务分析不仅对企业内部生产经营管理有着重要意义，而且对公司外部投资决策、融资决策、信用决策等有重要意义。从房地产企业的经营情况来看，财务人员对公司偿债能力、盈利能力、营运能力和发展能力的分析，为管理层提供了精准的指标数据，决策者可以根据流动比率、产权比率、资产负债率的高低来调整资金周转策略，根据销售净利率、成本利润率来制定销售政策和信用政策，根据所有者权益增长率、总资产周转率来调整公司发展战略。总之，房地产企业的财务分析对促进房地产企业的高质量发展具有重要意义。

2.3 房地产企业财务分析的特点

房地产开发项目具有投资周期长、投资金额大、投资风险高等特点，随着社会经济的发展，房地产企业的产品具有多样性，包括商品房、商铺、公寓、Loft、别墅等类型，产权形式有40年产权、70年产权，开发过程中对消防、燃气、基础设施等内容的要求也不尽相同。当前，房地产企业的开发方向也具有多元性，包括住宅、医院、商场等形式，整个房地产行业对下游的钢筋公司、水泥公司、建筑公司以及上游的二手房销售中介公司的影响巨大。房地产行业的自身特殊性决定了房地产企业财务分析的综合性、复杂性和灵活性的特点。房地产企业的财务分析人员不仅要对财务专业知识比较精通，还要能够把控市场的供需关系、金融政策、宏观经济政策等，对财务分析人员的专业性和智能化要求越来越高。

3 房地产企业财务分析面临的困境

3.1 房地产企业财务分析方法与新型信息技术的融合度有待提高

党的二十大报告再次强调了“数字强国”的发展战略，数字化转型已经成为各行各业的发展趋势，大数据技术、财务机器人、智能化等逐步应用到房地产企业，为房地产企业的财务分析带了新挑战。传统的财务分析方法包括比率分析法、趋势分析法、比较分析法等，都是通过对过去几年的财务数据进行复杂的计算，通过相关财务指标来分析公司财务状况和经营成果的好坏，已经无法满足当前“大智移云”时代对财务分析的需求，传统的财务分析方法很难准确预测公司未来的发展趋势。数字化转型背景下，房地产企业的财务分析方法应当创新，需要与信息技术进一步有效融合。

目前，房地产企业在制定投融资策略和预决算制度中缺乏对新型信息技术的有效应用。例如，在投融资决策中，未能利用大数据技术抓取复杂的市场数据，对投资环境的调研不够深入；在生产经营决策中，对RPA财务机器人的投资和应用不足，未能在智能化时代达到业财融合数据的精准匹配；在人员招聘和培训中，缺乏对计算机知识、大数据技术以及先进财务分析软件的融入，房地产企业缺少兼具计算机知识和财务技能的复合型人才，无法满足财务分析工作创新的需求。总之，当前形势下，房地产企业财务分析方法与新型信息技术的融合度有待提高，只有应用先进性、综合性、智能化的财务分析方法，才能为复杂多变环境下的投资决策提供有效信息，彰显财务分析工作的重要价值。

3.2 房地产企业财务分析数据的真实性和完整性偏低

房地产企业财务分析具有综合性、复杂性和灵敏性的特征，对分析数据的真实性和完整性要求较高，但是实际中房地产行业的会计处理相对烦琐，需要正确处理“在建工程”“固定资产”“无形资产”“存货”“投资性房地产”等科目的分类，数据构成复杂，对数据真实性和完整性的保证程度偏低。

目前，很多房地产企业在开展财务分析的过程中，没有对收入、费用和利润的构成要素进行详细对比，也没有深入调研流动资产-流动负债、非流动资产-非流动负债的数据匹配度，过度依赖现成的资产负债表和利润表，导致分析的数据不能精确衡量企业的真实经营成果和财务状况，也无法在管理层决策中发挥重要作用。部分房地产企业的财务分析人员也清楚财务分析数据需要真实和完整，但财务分析人员对基础性财务工作关注不够，对会计政策理解不到位，面对会计政策变更和会计估计事项束手无策。部分财务分析人员在数据处理中不能结合财务报表附注来验证数据的真实性，对报表附注的存在和价值不够重视，无法根据实际情况灵活调整数据，导致数据不够完整。

3.3 房地产企业财务分析制度有待完善

完善的房地产企业财务分析和内部控制制度，能够保证房地产企业的高质量发展，但是房地产企业有其自身特征，财务分析工作相对复杂，财务分析制度也应当结合当前的国情进行不断的优化调整。但是，目前的房地产企业财务分析制度过于依赖企业会计准则，对房地产项目投资周期长、投资风险大的特点关注不够，设计的财务分析制度对房地产企业的指导价值有限，导致房地产企业财务分析制度的内容兼容性不强，以至于房地产企业财务分析工作的实施和监督无效。“无规矩不成方圆”，制度的保障是房地产企业开展财务分析工作的基础，无论是房地产投资、融资、预算，还是房地产运营和销售，都需要符合市场环境和企业自身特征的财务分析制度。

3.4 房地产企业财务分析工作的战略定位不高

房地产企业的财务分析工作不仅影响到企业内部的高层管理者、一般职工，也会影响价值链中的供应商和客户，甚至还会影响外界投资者和债权人的决策。目前，很多房地产企业在不断进行财务分析工作的改革创新，但是定位依然偏向于内部管理角度，通过财务分析来统计企业的业绩指标，进而对公司内部人员给予奖励和晋升机会，而没有把财务分析工作定位到企业战略角度。

房地产企业财务分析工作的战略定位不高，会大大削弱财务分析的价值，很多房地产企业的财务工作人员，认为自己不是董事长、不是总经理，所以不关注企业的发展战略和竞争战略，工作中把财务分析工作定位到业务层面，这很难促进房地产企业的可持续发展。财务分析不仅仅是分析公司内部的财务数据，还应当结合公司的非财务指标，从公司发展战略角度去思考问题，把眼光放到公司未来5~10年的发展上，否则很难有效协调公司内部各部门和人员。

3.5 房地产企业财务分析结果的利用效率不高

通过财务分析结果，对房地产企业未来的发展制定相应的策略和调整方案，是财务分析工作的最终目标。但当前，很多房地产企业却为了分析而分析，并没有有效利用财务分析结果，没有结合自身情况和数据结果，诊断公司发展中的问题，也没有通过财务分析数据来创新公司组织结构和经营模式，大大降低了财务分析的效能。

事实上，很多房地产企业在财务分析结果的利用上更关注其结果的运算方式和过程，缺乏与同行业指标的对比，对国外先进财务分析结果的应用学习不够，难以发挥财务分析结果的战略价值。部分房地产企业不能从现金流角度分析自身的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力，导致企业无法利用财务分析结果提高资金周转效率，无法制定合理的经营方案，对财务分析结果的利用效率不高。

4 房地产企业财务分析工作的优化路径

4.1 有效融合大数据分析技术，创新财务分析方法

为深入贯彻国家大数据战略，各省（市）以推动高质量发展为主题，以释放数据要素价值为导向，着力完善数字基础设施，培育数据要素市场，加快构建“创新活跃、应用繁荣、治理有序”的现代化大数据产业体系。基于此，房地产企业应当有效融合大数据分析技术，不断创新财务分析方法。

第一，提高思想意识。首先是国家层面，其次是行业和企业层面，最后是高级管理人员和财务工作人员层面，都应当适应时代的变革，注重数字化转型，提高对大数据技术的重视程度和学习主动性。房地产企业只有将大数据技术应用到财务分析中，创新财务分析方法，才能激活房地产企业的发展潜力，才能为房地产项目的开发提供更加适应当前市场环境的数据信息。第二，将大数据技术运用到投融资分析中。对于房地产企业来说，投资一个高价值项目并能顺利获得融资，是其良性发展的重要因素。在房地产项目投资前需要进行可行性分析，面对竞争激烈的市场环境，可以利用RPA、FIneBI、Python等技术进行数据的抓取和处理，从而为决策提供有效信息。第三，将大数据技术应用到业务分析中。房地产企业的业财融合是一个庞大的工程，在进行财务分析中要有效结合业务数据，可以利用FIneBI及Scale进行数据加工和可视化，让财务数据更加直观、可靠。

4.2 提高房地产企业财务数据的真实性和完整性

财务数据的真实和完整是房地产企业进行财务分析的前提。房地产企业在创新发展过程中，一定要保证财务数据的真实性和完整性。第一，房地产企业可以构建数据共享中心。会计人员通过把资产负债表和利润表的数据导入数据共享中心，由业务经办人员核实，这样既有利于业务和财务的融合，又能双重保障数据的真实完整。第二，财务部安排专人管理数据。数据资产已经是当今比较重要的资产，管理好数据资产能够提高企业的发展速度，能够提高决策人员的决策效率。基于房地产企业本身的数据复杂性，应当安排专人管理财务数据，定期与不定期进行核对，这样才能保证财务数据的真实完整，才能彰显财务分析工作的真实价值。第三，加强监督。房地产企业应当加强对财务数据真实性的监督，制定奖罚措施，对故意虚造数据、提供不实信息的人员给予一定处罚，让全员参与维护财务数据的真实性、完整性。

4.3 制定适合房地产企业的财务分析制度

房地产企业财务分析有其自身特点，应当结合房地产企业的实际情况，制定合理的财务分析制度。第一，财务分析制度的制定要科学严谨。房地产企业应当参照国际会计准则、企业会计准则以及国外大型房地产企业的财务分析制度，邀请行业内知名专家，组建专门团队，制定符合自身需要的房地产企业财务分析制度。第二，财务分析制度需要不断调整与优化。房地产企业正面临前所未有的竞争压力，财务分析制度要能够适应当前的市场环境，当经济政策和金融政策调整时，财务分析制度也要随之调整与优化。

4.4 提高房地产企业财务分析工作的战略定位

战略定位是发展的定位，也是未来的定位。房地产企业应当把财务分析工作定位到战略视角。首先，财务分析工作不应当局限于财务部，应当是各部门之间的相互协调；其次，财务分析工作者应当关注公司整体的发展情况，关注公司未来5~10年的投资情况；最后，在财务分析过程中应当合理分配房地产企业的各类资源，实现资源利用最大化、利润最大化。

4.5 提高房地产企业财务分析结果的利用效率

只有有效利用财务分析结果，为决策者提供有价值的参考信息，才能实现财务分析工作的真实价值。房地产企业应当对财务分析结果以报告的形式体现，将财务分析结果作为工资发放、员工晋升、股利配送等工作的依据，并对财务分析结果中员工关注的重点问题进行公示，提高财务分析结果的指导质量。另外，房地产企业应当对财务分析结果进行阶段性汇报，依据分析结果来制定具体的实施计划和工作方案，提高财务分析结果实际的利用率，以确保房地产企业实现可持续发展。

5 结语

我国房地产行业经历了高速发展阶段，目前已经趋于平稳。但是房地产企业的发展对我国经济总量的提升依然至关重要。财务分析工作在很大程度上影响着房地产企业的内涵发展，利用当前较为先进的大数据技术进行财务分析，并将分析结果有效应用到房地产企业的投资决策中，能够解决房地产企业发展中面临的痛点。综上所述，本文结合房地产行业的特点及房地产企业财务分析的复杂性，对财务分析工作面临的困境进行了梳理，并有针对性地给出了优化路径，以确保房地产行业实现更高质量发展。