风险导向下房地产企业内部审计优化研究

耿慧霞

（河南孟电集团有限公司，河南 辉县 453600）

1 引言

房地产行业属于我国国民经济中的支柱性行业，由于市场可观且进入的技术与政策门槛不高，因此每年都有大量新的房地产企业涌入市场。房地产不仅关乎百姓民生问题，还涉及多个行业以及国家经济的发展，所以房地产行业的良性运转至关重要。但是，房地产行业也存在竞争激烈，政策、融资和市场风险诸多现实问题。为了确保房地产企业能够更好地健康发展，企业需要通过内部审计提高管理水平以及风险管控能力[1]。传统的内部审计侧重于对问题的发现以及纠错，容易使管理行为产生滞后性。风险导向作为一种新的风险管控理念，可以与内部审计相结合，即侧重企业经营战略与经营业务的结合，基于此确定内部审计目标、提前识别风险、评估风险，防止内部审计孤立以及与企业的战略愿景相互脱离。风险导向下房地产企业内部审计更有利于审计与业务的结合，有益于企业对风险的把控。

2 房地产企业存在的主要风险

2.1 国家政策风险

随着房价的持续高升，为了缓解百姓购房压力，国家近年来加大了对房地产市场的管控力度。中央及地方相继出台了一系列房地产调控政策。例如，通过限购、限贷等提高购房门槛；增加个人房产税；加大对购买者征信审查以及已有贷款使用情况、增加公租房的供应等。国家的宏观调控势必影响房地产的市场需求量，同时也在获取土地和进行融资等方面增加了房地产企业的业务成本。

2.2 资金风险

房地产行业不同于一般的制造业，其产品开发周期较长，一般长达数年。有的房地产企业甚至跨区域经营多个项目，因此工程造价较高，需要大量资金支持。资金对于房地产企业而言更是存活的命脉。房地产企业的启动就需要大量资金，因此其资金运作流程为融资-开发-销售-还款-再融资-再开发销售-再还款[2]。一旦中间某个环节出现中断，就会造成房地产企业资金链断裂，项目烂尾，甚至企业破产等严重后果，更为关键的是最终造成购房者的巨大损失。但现实中不乏有一些房地产企业没有正确应对资金风险，一方面没有科学的融资策略导致融资成本较高，另一方面销售回款政策不佳，无法进行资金回笼。

2.3 内部管控风险

房地产行业中的企业规模不一，尤其是小的房地产开发商，自身内部管理体系不健全，内控意识不强，内部审计效果不佳，导致企业不能及时正确识别和、评估风险与应对风险。另外，房地产企业本身业务环节较多，例如，投资、施工、质量验收、销售回款等每个环节都可能存在诸多风险，如何结合自身业务把控各个风险点，规范风险控制流程也是至关重要的。

3 企业实行风险导向审计的必要性

3.1 提高房地产企业审计工作的效能

房地产企业经营活动复杂，面临风险较多，竞争环境激烈，因此采用风险导向审计能够提高企业对高风险的识别与把控能力，是该行业的内在要求。传统的内部审计制度不完善、效率低下、对风险的应对较为滞后。风险导向审计侧重于重大风险的提早识别与评估，即目标-风险-控制-审计的模式。这样有利于企业结合自身经营战略和业务目标来确定内控目标，确定各个环境重大风险事项，并结合事中监控和事后反馈，及时对风险进行应对和消除[3]。大大提高了内部审计工作的效能，为管理层提供了更加准确及时的内部控制信息，提高了房地产企业对风险的管理水平。

3.2 降低房地产企业审计风险

风险导向内部审计更侧重于对风险进行科学有效的管控，进而提高审计的质量和效率。因此这种以风险为核心与起点的审计流程一方面能够提高审计人员的风险意识、专业人员素质、树立企业内部管理层及其他工作者的风险理念，另一方面风向导向审计较于传统内部审计流程更加科学完善，大大降低了企业的审计风险，提高审计质量[4]。

3.3 完善房地产企业内部审计部门的建设

目前大部分房地产企业设立有内部审计部门，且赋予一定的审计职责。但其在人员规模、人员专业素养和资源分配等方面存在建设不完善或投入不足的现状。尤其是与财务部门、业务部门相比，内部审计部门的受重视程度远远不够。这就导致内部审计工作的开展阻碍重重，实施效果可想而知。风险导向内部审计的积极推行，使管理层认识到审计部门工作的重要性，进而加大内部审计部门的建设力度，更加科学合理的分配审计资源，规范业务程序，完善内控制度。

4 风险导向下房地产企业内部审计工作难点

房地产企业经营活动周期长、资金占用量大、而且大多为集团性企业，因此在进行内部审计时业务环节多而繁杂，具有一定难度。房地产企业通常自身尚未形成较为完善的管理体系，管理制度存在漏洞，也没有合理的监督机制与奖惩措施，导致内部审计环境恶劣。尤其是规模较大存在跨区域经营现象的房地产企业，为了能够缩短跨区域项目的市场反应时间，会设置相应分支机构对跨区项目进行管理。这种分散狭长的管理结构不利于总公司的监督和管理，容易隐藏风险。房地产企业的开发产品根据项目特点在产品设计和工程造价方面会千差万别，这种多样性势必会增加财务舞弊风险。另外，异地项目成员可能存在早日摆脱异地工作状态的想法，采取快速结束项目，迅速回笼资金的行为，导致出现短期牟利等不合理行径[5]。

房地产企业的资金安全问题比较突出，一方面是融资方式不科学、融资成本高，另一方面是在企业采购、施工、销售等各个环节会涉及大量的资金收付。如果内部控制不足，就会引发资金安全风险。

5 房地产企业内部审计存在的问题

5.1 对内部审计重视不够

不只是房地产开发企业，多数其他行业的企业也存在这样的误解，认为业务部门、销售部门和财务部门才是公司的核心。对内部审计部门的态度则是可有可无，相关工作也流于形式，没有充分发挥内部审计工作的监督职能。甚至有的内部审计部门都没有专门的职员，而是从其他部门直接调用或者兼职，一方面这些人员没有内控方面的专业知识，另一方面兼职会增加员工的工作压力，不仅内控工作没有做好，反而影响了本职工作[6]。内部审计部门被忽视或闲置的现象屡见不鲜。企业的管理层应当提高审计意识，并且积极学习内控知识，提升自身管理水平。现代内部审计不再是简单的针对财务报表进行数据核对以及纠错，而是要对业务流程和内容进行制度规范和风险识别，充分发挥内部审计的监督与控制风险职能以及咨询职能。

5.2 风险管控理念树立不到位

房地产企业面临的风险诸多，且潜藏在业务活动的各个环节。除了政策风险、资金风险，房地产企业在产品开发全过程中风险不断。例如，投资风险、投标风险、施工风险、质检风险、销售风险、回款风险等。如果管理层没有足够的风险意识，没有树立风险防范理念，就无法在管理过程当中合理规避风险。再加上企业本身对内部审计意识不强，就更无法将风险导向理念纳入内控流程的设计当中。导致企业无法及时识别风险、正确评估风险、有效应对风险。

5.3 内部审计质量难以保证

内部审计质量难以保证主要体现在以下几个方面：首先，由于对内部审计不重视，目前一些房地产开发企业并没有一套完整科学的内部审计制度，即使是有内部审计制度，也是网上下载或者参照其他企业经验制定而成，并没有结合企业自身实际，导致内部审计的工作指引文件缺乏有效性，最终引发后续审计工作的推行失去意义。其次，为了节省工作时间部分审计工作的执行出现岗位职责交叉、代为审核现象，致使审计工作效果大打折扣，严重影响了审计工作质量。最后，审计工作质量的好坏需要有相应的评价机制来进行考核和评判，目前大多房地产企业对内部审计工作执行的效果缺乏评价机制，或者即使有评价机制但却缺少“风险”这一关键评价要素。通常企业认为简单地按照日常流程走程序签字就会规避风险，并没有对风险给予足够的关注[7]。评价机制的缺失使内部审计工作执行的质量不能得到有效控制，不利于内审工作的总结与改进。

6 房地产企业风险导向内部审计模式的构建与优化

6.1 风险导向内部审计流程构建

基于本文以上论述，对房地产行业的风险导向内部审计流程设计如下：首先，是审计的准备阶段。房地产企业需要结合企业自身战略目标和经营目标，采取诸如“头脑风暴”等方法列示出企业可能面临的所有风险。通过建立风险评估体系，将所有风险按照风险程度进行排序。对于风险程度较高的经营活动，优先分配审计资源，最终编制审计计划表。其次，是审计实施阶段，根据风险的重要程度采取不同的方式和方法进行控制测试或实质性测试[8]。再次，是审计报告阶段。审计实施阶段识别的风险是审计控制之后的剩余风险，对剩余风险进行再测试，编制内部审计报告并出具审计意见提交给管理层，其中要注明风险内容、类别和建议。最后，是后续审计阶段。即对审计报告的执行情况进行跟踪并及时进行修正。

6.2 风险导向内部审计优化建议

6.2.1 提高管理层内审意识，加强内部审计组织建设

房地产企业管理层要提高内部审计意识，内部审计不仅能起到监督作用，还能发挥咨询职能，是企业管理活动中必不可少的一部分。内部审计范围不仅仅是对财务核算进行监督审查纠错，还要对企业业务环节风险进行识别控制，甚至为企业提供管理方面的建议。所以，首先，要建立一个单独的正式的内部审计部门，并配备专业的内部审计人员，进行岗前培训和日常进修学习，确保内审人才储备充足，内审实力扎实稳健。其次，管理层要拓宽内部审计视野。现在的企业内部治理赋予内部审计更多的职能和任务，要把“增加企业价值”融入内部审计目标。内部审计在诸多方面可以为企业增值发挥作用。例如，对采购和施工环节进行监控能够节约企业直接成本，对项目质量进行监控能够减少二次返工从而降低企业成本，对业务流程进行监控避免出现贪污舞弊行为给企业造成损失。

6.2.2 将风险理念全面融入房企内审制度体系

房地产企业管理层要树立全面风险理念，并渗透到企业内部各个部门，为风险导向内部审计提供良好的内部环境。另外，房地产企业要结合自身特点把全面风险管理理念融入内部审计制度体系建设中，不能将风险管理与内部审计分割开来。风险导向内部审计制度体系的完善扩宽了内部审计的职能，也提高了企业风险管控能力[9]。具体来讲，企业在确定审计目标时要结合风险管理目标；确定审计范围时要结合企业总体战略与管理层意愿进行综合考虑；在审计活动实施时要时刻关注风险识别、评估与应对。以上内容都要细则化、标准化、规范化，在企业内部审计制度中予以明确，进行落实。将风险导向融入内审制度，为企业更好规避风险，发挥内审作用提供方向。

6.3 建立完善的评价机制，提高内部审计质量

房地产企业需对内部审计部门相关工作执行情况进行评估和考核，防止工作流于形式或滋生腐败舞弊行为。这样才能有利于提高内部审计质量，真正发挥内审工作的职能。房地产企业可以借助“平衡计分卡”对内部审计质量进行评估和考核。在财务业绩维度可以考查内审工作投入产出比和内审问题发现与修正情况。其中投入产出比主要考核内审部门的投入成本，有没有出现资源浪费情况，内审部门发现的问题与修正情况能体现内审意见的效果[10]。这两个指标可以结合定性和定量指标综合考查，寻找到企业自身的一个合理恰当数值，这样才有利于提高企业运营效率。在顾客维度方面，主要体现内部审计报告的使用者。既包括公司管理层，也包括各个职能部门和员工。管理层需要在管理角度考查内部审计是否达到控制风险、有效监督的作用。员工则需根据审计报告内容进行改进并接受跟踪审计。这个更多是定性指标，但也可结合定量指标丰富评价体系[11]。

7 结语

综上所述，房地产企业周期长、跨区域经营、资金占用大、内外风险因素多等特点决定了其需要扭转传统内审观念，结合风险导向进行内部审计工作的完善。面对内部审计重视不够、风险管控理念树立不到位、内部审计质量难以保证等现实，需要房地产企业基于风险导向构建内部审计流程：审计的准备阶段-审计实施阶段-审计报告阶段-后续审计阶段，然后在提高管理层内审意识、将风险理念全面融入房企内审制度体系和建立完善的评价机制方面提高内部审计质量和效果，对内部审计活动进行优化。以此来帮助房地产企业规避各类复杂的风险，实现健康稳定发展。