建设项目分期工程可行性研究投资估算的偏差分析

白德辉（泉州市政府投资项目评审中心，福建 泉州 362000）

可行性研究投资估算是工程项目立项许可阶段的的重要环节，是可行性研究报告的核心组成部分，也是实施项目全过程造价管理的起始点，全过程造价管理还包括初步设计概算、施工图预算以及竣工决算，为了实现建设工程投资目标的控制，要求概算不得超投资估算，预算不得超概算，决算不得超预算，这就是项目全过程造价管理禁止的“三超”，所以投资估算准确性对项目正确决策起着重要的作用，也将影响工程建设的顺利进行。

随着我国社会的不断发展，国家和企业也不断加大对工程建设项目的投资，工程建设项目越来越大，这些工程量较大的项目由于投资的资金、项目用地以及扩建等原因，需要分不同的时间进行建设，这就是建设项目分期工程。建设项目分期一般有一、二、三期甚至四期、五期工程，每一期分期工程可行性研究投资估算的编制可以为工程建设提供决策依据，保证工程建设的顺利进行。在可行性研究阶段只要掌握好投资估算的管控要点，就能合理、准确地编制可行性研究投资估算，确保建设项目分期工程的各阶段投资偏差在合理范围之内，避免“三超”。

1 案例分析

1.1 某高等专科学校三期近期工程概况

某高校项目三期工程位于校区内北侧及东侧，一、二期项目已经建成并投入使用。三期工程又分近远期，本次的建设内容就是三期近期工程，其修编后的总建筑面积27386.08m2，G栋宿舍楼（校区北侧）地上部分15304.72m2，地下室2329.61m2；教学楼、阶梯教室及风雨连廊（校区东侧）9654.25m2；配电房97.5m2；室外工程包括挡土墙、给排水、电气、园路等。

1.2 可行性研究报告送审稿与修编稿投资估算

1.2.1 送审稿可行性研究报告投资估算（见表1）。

表1 项目投资估算表（送审稿）

1.2.2 修编稿可行性研究报告投资估算（见表2）。

表2 项目投资估算表（修编稿）

1.2.3 送审稿和修编稿项目投资估算偏差（见表3）。

1.3 造成投资估算出现偏差的原因分析

由表3可知，修编后的投资估算增加了5590.78万元，偏差率达为52.93%，其中修编前后的G栋宿舍楼投资估算造成的偏差率最大。经过分析，本项目可行性研究报告修编前后投资估算造成如此大的偏差主要有以下原因：

表3 送审稿和修编稿项目投资估算偏差表

（1）由于可行性研究报告编制人员未能统筹好项目的建设内容，造成建设项目分期工程建设内容的缺漏，使得设计方案需要较大的变更，这是导致可行性研究投资估算出现较大的偏差主要原因。

案例中，可行性研究报告编制单位在项目三期的方案设计中把人防地下室设计在实训楼（远期建设），但建设单位由于资金及场地原因，将项目三期工程又分近远期建设，三期近期工程的建筑面积不小且G栋宿舍楼（12F）属于高层建筑，按相关规范要求应建设人防地下室。修编稿G栋宿舍楼新增地下室建筑面积2329.61m2，投资估算约1400万元，地上部分增加建筑面积约1100m2，投资估算增加440万左右，仅这部分增加的造价就已经超过送审稿总投资的17%，可见由于建设内容缺漏造成的设计变更对分期工程可行性研究投资估算的准确性影响之大。

（2）由于方案设计深度不足，导致投资估算漏项，也是造成建设项目分期工程可行性研究投资估算出现较大偏差主要原因之一。

项目可行性研究报告送审稿建设方案中室外工程设计深度不足，设计图纸缺失，工程不能量化，导致投资估算漏计：①需在已建的配电房增加高低压柜及变压器，造成投资估算少计新增的高低压柜及变压器设备购置费约125万元，新增安装工程费约15万元；②室外工程由于没有考虑到项目场地地势高差较大、新建建筑及已建建筑之间相距较远，导致室外工程的工程量少算，修编稿投资估算增加约850万元，其中仅室外电力工程及挡土墙投资估算就分别增加了约400万元和300万元；③教学及办公器具费里少计G栋宿舍楼采用分体式空调、热水器以及学生宿舍床的购置费，这部分费用一共增加约400万元。送审稿由于设计方案的深度不足，投资估算只能依照编制人员个人的工作经验进行估算，造成修编稿投资估算增加约1390万元，超过送审稿总投资的13%，所以满足深度要求的设计方案是建设项目分期工程可行性研究投资估算准确性的保障。

（3）由于可行性研究报告编制人员没能及时了解、掌握新的技术、工艺及新出台的规范要求，导致出现设计变更，造成建设项目分期工程可行性研究投资估算出现偏差。

我们国家根据“低碳”“碳达峰”“碳中和”“顶层设计”以及绿色建筑等要求对建筑工程陆续出台了许多新的规范要求。根据项目所在地的要求：从2019年起，全市国有投资（含国有资金投资占控股或者主导地位）的新开工保障性住房、教育、医疗、办公综合楼项目原则上全部采用装配式建造。由于本项目一、二、三期的建设期限跨度较大，可行性研究报告编制人员没能及时了解该要求，本项目G栋宿舍楼地上部分需要变更为装配式建筑，导致其综合单价增加，估算指标从3400元/m2（3200元/m2～3400元/m2是由于综合单价调整）增加到4000元/m2，G栋宿舍楼地上部分由于方案变更为装配式建筑，增加投资估算约900万元。所以没有及时了解、掌握新的技术、工艺及新出台的规范要求，是造成本项目可行性研究投资估算出现偏差的原因之一。

（4）没有采用合理的估算指标。可行性研究投资估算编制人员参照一、二期工程的造价指标，没有及时更新当地人材机费用，并依据建设内容适时地调整综合单价，合理确定估算指标，造成投资估算不足。本项目的因送审稿估算指标的不合理，修编稿投资估算增加700万左右，其中G栋宿舍楼地上部分、教学楼及阶梯教室分别增加300万左右，没有采用合理的估算指标也是导致本项目可行性研究投资估算出现偏差较大的原因。

1.4 投资估算出现偏差的原因占比分析（见表4）。

表4 投资估算偏差原因占比分析表

综上分析，造成案例可行性研究投资估算出现较大偏差的原因主要有：由于建设内容不完整而产生的设计变更；方案设计深度不足，工程不能量化；没能及时了解、掌握新的技术、工艺及新出台的规范要求，导致出现设计变更；没有采用合理的估算指标。其中因建设内容不完整而产生的设计变更造成的投资估算偏差最大。

2 建设项目分期工程可行性研究投资估算的管控要点

结合案例分析，为合理、准确的编制建设项目分期工程可行性研究投资估算，总结出以下的管控要点。

2.1 对建设项目分期工程的建设内容进行结构分解，建立建设内容清单

通过现场调研，了解分期工程的建设条件，并充分考虑分期工程与“前期”工程的衔接以及“后期”工程的发展规划情况，再通过利用编制组织结构图的方法对分期工程的建设内容进行逐层分解，形成分期工程建设内容的结构图，并依据此结构图建立完整的建设内容清单，防止缺项漏项造成可行性研究投资估算出现较大偏差。

2.2 根据建设内容清单进行建设方案设计

根据建设内容清单进行可工程量化、满足设计深度要求的方案设计，为投资估算提供较准确的数据，避免由于方案设计深度不足，只能采用匡算或者依照个人的工作经验进行估算，造成投资估算出现较大偏差。

2.3 与时俱进，及时了解、掌握关于建筑工程新的技术、工艺以及新出台的规范要求。

随着社会的发展，人们对于建筑工程的要求也不断地提升，相应的建筑工艺、技术及规范要求也会出现新的变更，特别是居于我国“碳达峰”“碳中和”的情势下，建筑工程相关的新工艺、新技术以及新规范将不断地涌出，考虑到各个分期工程的建设期限跨度较大，所以可研编制人员更应及时了解、掌握新的技术、工艺、新出台的规范要求，不断提高业务能力，确保项目不会由于新工艺、技术及新出台的规范要求造成建设方案出现变更而影响投资估算的准确性。

2.4 掌握编制建设项目分期工程可行性研究投资估算章节要点

（1）根据建设内容清单及建设方案明确分期工程项目可行性研究投资估算的编制范围。

（2）采用最新的规范标准。

（3）了解当地的人材机费用，适时调整综合单价。

（4）借助网络信息化建立工程项目资料数据库，并通过大数据技术分析以及吸取经验，再根据分期工程的建设条件及建设方案合理计取估算指标。

（5）适时跟踪分期工程的进度，与工程概算、预算、决算相互对比，总结不足，并纳入工程项目资料数据库。

3 结语

本文结合实际案例的情况，对建设项目分期工程可行性研究投资估算产生偏差的主要原因进行分析，提出解决偏差的管控要点，有助于合理、准确的编制可行性研究投资估算，确保分期工程的各阶段投资在合理范围之内，避免“三超”。但影响建设项目分期工程投资估算准确性的因素还有很多，我们应该利用当今网络信息化的便利以及大数据技术，建立工程项目的数据库，不断总结实践经验，完善可行性研究投资估算编制办法，为项目的建设提供可靠的决策依据，保障建设项目分期工程的顺利进行。