在这些国家，“抢”房子竟然合法

陈劲松

很多人在英美澳加买房，并不是为了居住，而是投资升值，自己则长期留在中国。长期没人居住，还是存在一定风险的，说不定什么时候你的房产就被“逆权侵占”了。

2021年7月份，中国的柳先生发现，有位陌生人进入他位于墨尔本Hawthorn East的房屋，并换锁入住了好几个月，大有据这栋房子为己有的架势。Hawthorn East位于墨尔本中央商务区以东7公里处，算是澳洲的豪宅区，房价中值超过200万澳元，接近900万人民币。

2019年底，柳先生与家人飞回上海探亲，随后由于新冠疫情爆发便一直身处中国未归。“（2021年）7月23日，朋友晚上路过我家门口，看到里面灯亮着，还以为我们回到澳洲了。”柳先生说，他的第一反应是，房子里是不是进小偷了。

次日，柳先生的朋友報警。了解情况后，警察竟然认为，闯入者是合法的，无法驱逐。这位陌生的闯入者，还在房屋前门贴出告示，声称根据澳洲法律，自己拥有在房屋内居住的合法权利，其他人未经其许可进入该房屋将被追究法律责任。

合法“抢”房子？

柳先生只能寻求法律帮助。代理此案的律师黄记辉说，“这是一起‘逆权侵占’（Adverse Possession）的案件。之前一些侵占者的案子都是非法入住房东屋子后，房东发信令其离开便解决了，没想到在柳先生住宅里升级到这么复杂的情况。”警方则表示，“没有法院的命令，他们不能做任何事情”。

“逆权侵占”是一个起源于普通法系国家的概念，指非土地所有者如果持续侵占土地超过法定时限后，可以不经原业主同意而成为该土地的合法新业主。这条法律是鼓励社会不要浪费资源。

目前，美国、英国、法国、德国、匈牙利、西班牙、丹麦、波兰、澳大利亚、新西兰、印度等世界上大多数现代法律体系都承认“逆权侵占”的概念。要素大都相似，但时效期限因国家而异，甚至在一个国家内也不同。以澳洲为例，各州的法律对于“逆权侵占”时限要求各不相同。比如维多利亚州和南澳州要求必须至少15年，新南威尔士州、昆州、塔州、西澳只需要12年，而北领地和首都地区则是完全禁止的。

施行“逆权侵占”的国家，都有严格规定。再以澳洲为例，“逆权侵占”要求土地占有人对该土地的使用是真实、公开并且排他的;而且，法律还规定，这种侵占必须是持续进行的，不能是秘密占有或者通过强制手段实现。除此之外，澳洲法律要求占有人必须真实地利用该土地并且进行必要维护，包括修建围墙、维护花园、支付土地相关费用等等。

一旦以上条件满足并且持续超过法定时间，土地占有人就可以通过法庭摇身一变成为土地的合法主人。

心大的业主：遗忘房子20年

即使条件苛刻，但在地广人稀的澳洲，“逆权侵占”的案件也时有发生。2016年6月，悉尼就发生了一起轰动一时的“逆权侵占”案件，受害者同样是华裔。

这起纠纷的核心是一栋位于悉尼内城区维多利亚时代风格的排屋。鸠占鹊巢的年轻男子名为安德鲁·詹姆斯（Andrew James）。这栋排屋原业主是中国出生的保罗·傅（Paul Fuh）。他在1991年买下房子，2007年回到中国后，整整九年再没有出现。

隔壁邻居威尔顿（Paul Wilton）首先发现了詹姆斯的举动，他以非法入侵的名义报警，却被告知只有业主才有权利起诉那个年轻人非法入侵。

针对这次房屋被侵占的事情，法官还是对詹姆斯下达了驱逐令。法官在判决书上写道，除非原业主知道詹姆斯准备占有自己的房子，否则“逆权侵占”不成立，属于盗窃。但由于华裔屋主拖欠维修费超过五年，这栋排屋被悉尼市政府拍卖。

2020年，悉尼一个房产开发商戈托斯（Gertos）通过“逆权侵占”成功获得了一套房屋的所有权。

这栋古老的房子位于悉尼内西区的阿什伯里（Ashbury），已有几十年的历史。房主名为多尼（Henry Thompson Downie），他此前和全家人一起生活在这里。后来，房子里逐渐出现一些白蚁，而且到了难以忍受的地步。或许就是白蚁的原因，多尼最终选择搬离了这里。在随后的40多年中，他们将这栋房屋出租给其他人，但没有花大力气修缮维护。

1998年，一位房地产开发商戈托斯（Bill Gertos）拜访客户时注意到了这栋房子。据他说，他走近房子时，发觉前后门都没锁，门栓也掉了。实际情况是，这栋房屋最后一个房客去世了，业主多尼的亲属没有维修破旧的房子。于是，1998年，戈托斯擅自闯入进来，大摇大摆鸠占鹊巢，充当起房屋的主人。他不仅擅自更换门锁，还将房子租给其他不明就里的租客。

戈托斯花了约3.5万澳元修理这栋房子，2014年又花了10.8万澳元进一步翻新。而在这么长的时间里，原房东的子女和亲属似乎都忘记了这栋房子——目前这栋房子估值在170万澳元左右（约合人民币776万元）。

2017年，一切准备就绪的戈托斯依据澳洲《房地产法》（Real Property Act）正式向法院申请成为土地所有者。

多尼的亲属得知消息后立即表达了抗议，但法院最终表示：根据澳洲“逆权侵占”的规定，戈托斯有足够证据表明他投资维修了房子，付了税并收取了房客的租金，因此这块土地和房子现在都是他的了。而且，法院还要求原房主的女儿和外孙承担戈托斯的法庭费用。

中国人，71亿澳元的房子要当心

除了澳大利亚，美国也发生过“逆权侵占”的案件，而且是在寸土寸金的加州湾区——这里房价的中位价，都超过100万美元。

2008年，史蒂文·德卡普里奥 （Steven DeCaprio） 就搬进了这里的一栋房子，并最终合法侵占成功。德卡普里奥利用了加州历史悠久的“逆权侵占”条款：擅自占地者在居住和照顾废弃房屋五年后，并按期支付房产税，就可以向法庭提交申请，成为房子的合法主人。

在中国香港地区，也存在“逆权侵占”的可能。2010年，一位林姓女租客要求“逆权侵占”香港土瓜湾一个单位的业权，获胜诉。法官认为，业主失去联络已26年，租客尽力寻找不果，依法判单位给她。

本文开头提到的柳先生，最终还是夺回了自己的房子。柳先生的法律代表向法院申请到驱逐令，并与当地警方协商后，终于在2021年8月中下旬得以让房屋物归原主。“出了十多个警察，破门，把里面的人强行驱逐。” 柳先生补充道：“但房子已经惨不忍睹。”

最近几年，部分中国人热衷海外买房。单是澳洲，据外商投资审核委员会披露的信息，2019～2020财年，中国人就花了71.1亿澳元买房。很多人在英美澳加买房，并不是为了居住，而是投资升值，自己则长期留在中国。长期没人居住，还是存在一定风险的，说不定什么时候你的房产就被“逆权侵占”了。

摘编自《VISTA看天下》2021年第34期

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