无锡市民宿发展现状调查与对策研究※

江增光

(无锡商业职业技术学院，江苏 无锡 214153 )

国家关于乡村振兴的“五位一体”总布局(产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕)为乡村和民宿发展提供了战略机遇。据中投产业研究院调研，预计至2023年，中国在线民宿市场交易规模年均复合增长率约为42.27%，将达到807亿元。乡村振兴战略与民宿业在发展理念上高度契合。民宿大部分扎根于乡村，民宿业可以带动农村产业发展，实现产业升级、农民增收、农村富裕；民宿依托乡村景观、自然景观及文化资源形成度假形态；民宿追求住宿与环境的完美融合，这与生态宜居不谋而合；民宿利用和开发农村的在地文化与民风民俗，是对乡风文明建设的有效促进；民宿在发展中需要各级政府和部门联合管理，这是乡村治理的重要实践。因此，民宿有望成为实现乡村振兴的路径入口和重要抓手。

近年来，无锡民宿发展快，数量多，部分品牌民宿具有独特的文化气质，比如无锡拈花湾主题民宿，带动了当地乡村经济快速发展，提升了地方文化的影响力。民宿扎根不同的乡村或古镇古村，可以成为乡村振兴战略实施的理想实践研究对象，为乡村振兴战略实施的有效实践提供可供借鉴的发展路径。了解民宿的发展状况是深入探讨民宿与乡村振兴关系的基础和前提，这是本调查的直接动因。

1 研究现状概述

1.1 民宿业发展国内外研究概况

国内对民宿的主要研究内容包括民宿基本理论、民宿开发、旅游发展、经营管理、旅游者行为、民宿与乡村环境、民宿与共享经济、民宿与乡村经济发展(包括扶贫)、法制建设等。[1]国外研究内容主要涉及产业现状、可持续发展、经营管理、主客游客行为等。研究方法上，综合使用访谈、问卷调查、数据分析、构建模型等，定量和定性研究相结合，研究对象主要涉及市场开发、旅游者行为、主客关系以及民宿所在地社区居民等。[2]

1.2 民宿与乡村振兴关系研究概况

关于民宿与乡村振兴关系的核心文献较少。以“民宿、乡村振兴”为关键词，通过知网平台共检索出高度相关核心文献25篇。在民宿与乡村发展关系研究方面，多以现状对策分析或发展问题思考为主，深入探讨民宿与乡村文化振兴之间的关系、民宿与乡村文化表达的研究太少。相关成果主要涉及两类：一类是从建筑学的角度探讨民宿如何在建筑[3]、装修、装饰设计元素[4]等方面更好地表现乡村文化，此类研究侧重于实证性。另一类是从社会学角度深入探讨民宿在乡村文化表达中的方式或形态[5-6]，此类研究侧重于质性研究。

2 调研路径与过程

2.1 调研对象和路径

为清晰了解无锡市民宿发展状况，课题组对无锡市境内的梁溪区、锡山区、惠山区、滨湖区、新吴区5个区及江阴、宜兴2个县级市的民宿进行了调研。

调研路径方面(图1)，在分析研究现状基础上确定选题，确定调查方案，根据调研方案执行调研，对获取的目标数据进行分析，并撰写研究报告。

图1 调查研究路径

2.2 调研过程

课题组于2019年5月至2019年11月选取了上述不同地区、不同类型的具有代表性的民宿进行实地考察走访、电话访谈及与当地民宿经营者代表等进行了深入座谈交流；后受疫情影响，从2020年1月至2020年4月改为网络调查，挖掘携程、去哪儿、飞猪、百度、高德等网络平台大数据，空间分析中民宿的经纬度数据来自百度和高德API平台。

3 调查数据分析

3.1 民宿和客房总量

通过数据整理，剔除以民宿名义开的招待所、快餐店等无效数据，以及过滤掉部分因疫情倒闭的民宿数据，形成民宿基础数据(图2)。数据显示，无锡各区、下辖市民宿户数总量为269家，总房间套数为2 861套。从行政区划上看，滨湖区民宿数量最多(94家)，占总数的34.9%；宜兴市民宿数量列第二(92家)，占总数的34.2%；梁溪区民宿数列第三(35家)，占总数的13%；锡山区、新吴区、惠山区、江阴民宿数量较少，占比依次为5.9%，4.8%，3.7%，3.3%。

图2 不同行政区民宿户数与客房套数统计

3.2 民宿发展具体状况

3.2.1 时空分布差异明显

从历史角度看，无锡民宿发展较快，近几年民宿数量激增，2017年新开业民宿占民宿总数的40%，2018年新开业民宿数量占18%，2019年新开业民宿占民宿总数的24%，2020年受新冠疫情影响，无新开业民宿。

空间数据分析利用高德和百度的API开源平台获取各区民宿的经纬度，将获取的经纬度数据导入ArcMap 10.8，整理出无锡市全市民宿的整体空间分布状态(图3)。

图3 无锡市民宿空间分布

从整体空间分布情况看，无锡市民宿集中分布在滨湖区、梁溪区和宜兴市三个区域，其他区域零星散落。其中，宜兴市民宿主要分布在西南部；滨湖区民宿主要分布在西部和东北部；梁溪区民宿主要分布在南部；新吴区民宿主要分布在西北部；锡山区民宿散落分布在边界附近；江阴市民宿整体呈零星分布状态；惠山区民宿零星分布在北部边界。

利用 ArcMap10.8空间分析工具箱的缓冲区和叠置分析，以 500m为缓冲带，对无锡市域主要居民点进行缓冲区分析，分析发现民宿与最近的居民点中心的平均距离为 699.34m，90%的民宿位于缓冲区外，缓冲区内的民宿主要为低档民宿，对居民点的空间依赖性较大，中高档民宿对居民点的空间依赖性较小。

同样以 500m为缓冲带，对无锡市域主要公路交通干线进行缓冲区分析。民宿与公路交通干线的平均距离为 238.57m，80.0%的民宿位于500m的缓冲范围内。说明民宿对于交通的依赖性较强，交通主干道是影响无锡民宿集聚分布的重要空间地理要素。

3.2.2 景区集聚与城市散在并存

无锡民宿在微观分布上以景区集聚型为主，同时兼有以城市居民区或商业中心散在性并存的现象。本类调查选取了典型区域滨湖区和宜兴为代表案例。

从同一行政区域微观层面看，以景点和特色乡村或休闲度假地为中心高度集聚。无锡市滨湖区与宜兴市这两个行政区域具有得天独厚的旅游资源禀赋，每年吸引了众多游客，搭乘旅游发展这艘快船，民宿业也蓬勃发展。滨湖区94家民宿中，仅灵山风景区和拈花湾附近就有53家，占56.4%；鼋头渚风景区附近民宿有11家，占11.7%；蠡湖周边包括长广溪湿地公园、蠡湖中央公园等景区附近10家，占10.6%；梅园景区附近有5家，占5.3%；其他分别依附中央电视台影视基地、惠山古镇及青山湾周边零星散落分布。宜兴竹海和陶祖圣境景区叠加效应明显，共催生了39家民宿，占总数的42.4%；玉女山庄、玉女谭和张公洞附近民宿次之，有23家，占比为25%；其他景点有零星分布(图4)。

图4 宜兴各主要景区民宿分布及客房套数

经统计，无锡市境内除围绕景区集聚的各色民宿，还有约124家特色民宿散落分布在各行政区小区内或临近城市中心商业区附近。其中，滨湖区最多，有56家，占总数的45.2%；梁溪区次之，有37家，占比为29.8%；新吴区14家，占11.3%；惠山区8家，占6.5%；锡山区5家，占4%；宜兴3家，占2.4%；江阴仅有1家。累计房间数为148间，以每户1室户型为主，占比为97.9%。

3.2.3 房型以一居室为主

无锡市现存民宿房间数5 748间，其中1室客房数量最多，达4 541间，占总客房数量的79%；2室客房716间，占12.5%；3室客房311间，占5.4%；4室客房88间，占1.5%；5室及以上客房为别墅，总量为92间，占1.6%。

从房型分布可以看出，民宿主要以1室房型为主，满足低端客户短期度假需要，两室、三室个性化房型主要用来满足亲子、家庭聚会需要，4室及以上户型主要满足群体聚会或高端客户享受型需要。

3.2.4 民宿定价区间多样化，经营策略灵活多变

客房价格是酒店业接待等级和规模的重要指标之一，本调查也采用房价作为民宿等级分类的标准。

无锡市1室类房型价格区间中，150元以下的占4.4%，150至300元区间的占53.5%，300至500元区间的占30.6%，500至800元区间占6.7%，800至1 500元占3.2%，1 500元以上的占1.5%。总体而言，150至500元区间总计占比达84.1%。可以看出，1室房型主要针对的是中低端客户。2室类房型价格区间中，150元以下占0.5%，150至300元区间的占33.8%，300至500元区间的占47.6%，500至800元区间占4.8%，800至1 500元占9.1%，1 500元以上的占4.2%。总体而言，150至500元区间总计占比达81.4%。可以看出2室房型主要针对的仍是中低端客户，但是500元以上的三个区间总占比为18.1%，明显高出1室相应价位区间比重，表现出向中高端客户过渡的定价倾向。3室类房型价格区间中，150至300元区间的占0.9%，300至500元区间的占37.4%，500至800元区间占40.9%，800至1 500元占12.9%，1 500元以上的占7.9%。总体而言，300至800元区间总计占比达78.3%。可以看出3室房型主要针对的是中高端客户，800元以上及1 500元以上的两个区间比例均比一室两室占比高，其中1 500元以上客房为7.9%，比例超过了1室和2室占比的总和，向高端客户指向明显。4室类房型价格区间中，150至300元区间的占5.6%，300至500元区间的占7%，500至800元区间占39.4%，800至1 500元占21.1%，1 500元以上的占26.8%。总体而言，500至1 500元区间总计占比达60.5%。可以看出3室房型主要针对的是中高端客户，1 500元以上客房为26.8%，比例超过了前三者中高端价位比总和，但在150至300元区间占比却比3室同区间占比高，表现出用部分低价房吸引客户的营销策略。5室类房型中，800至1 500元区间占比40%，1 500元以上占60%，其他区间均未设计房价，营销策略明显，只走中高端路线。6室类房型中，800至1 500元区间占比6.7%，1 500元以上占93.3%，主打高端路线，搭配部分中高端客房吸引部分分流客源。7室类房型为度假别墅，只有高价房，只针对高端客户。8室及以上房型以度假别墅为主，少数客房为农家私房，专供集体出游游客组织农家乐。因此，有300至500元低价房案例出现，其余均为高端度假别墅。

总体而言，无锡市民宿价格均价为695元每间夜，最低价100元每间夜，最高价9 491元每间夜。近几年，受宏观旅游市场及部分高端房带动，客房均价抬升较快，但中低端价位大众化民宿仍是大部分出游者主选，精品民宿市场份额较少。中低房价与房型存在部分线性关系，高端房价与房型少部分不成比例，这与民宿本身的服务特色和区位差异有关。

特色民宿因数量激增，受旅游淡旺季叠加影响，民宿年平均入住率约40%，少数精品民宿入住率为70%。城市民宿年入住率较低，只有25%，品牌连锁如途掌柜、亨家、APM等，年均入住率为35%。民宿单体平均经营收益较低，年经营收入10万以内的占40.5%，年经营收入10万以上至30万的占53%，30万以上至60万的占5%，年经营收入100万至200万的民宿占1.5%,该区间民宿经营者平均投入1 000万，年投资回报率较低，投资回报周期较长。

3.2.5 经营模式及经营者特征

无锡市特色民宿分为景区集聚型乡村民宿和城市民宿两种。调查对象中，经营模式主要为私有住宅自主经营、社会资本投资经营、混合投资经营三种模式。私有住宅自主经营占85%，社会资本投资经营占10%，混合投资经营占5%。

从民宿经营者看，低档民宿经营者多为家庭成员，以男性为主，约占75%，以子女经营，父母亲戚帮衬为主要合作模式，文化程度较低，绝大部分为中专或大专文凭及以下；中高档民宿经营者亦为男性居多，占87.5%，年龄段集中在35～50岁，受教育程度相对较高，大专及本科文凭占75%；高档民宿业主多为有民宿经营经验者，男女比例相当，男性略多于女性，占比为57.5%，40%经营者有4～5年民宿经营经历或酒店、会所工作经历。

从业人员的来源看，自有住宅自主经营的民宿，或规模较小的特色民宿，从业人员一般3～4人左右，以家庭成员或家族亲戚为主，这类民宿约占总数的68%；外来社会资本投资的民宿，从业人员一般4～12人，人员来源主要从乡村社区或邻近村庄招聘，这类民宿占总量的25%；混合投资模式经营的民宿多采用市场化运作，人员来源多样化，店长、前台等重要核心岗位员工多从专业管理公司聘用，一线服务员工主要从当地就地聘用，这类民宿占6%。

3.2.6 民宿营收与员工收入特征

民宿营业收入中，餐饮收入占总营业收入的51%，超过了民宿客房收入(48%)，说明目前无锡民宿还停留在餐饮拉动消费阶段，客房在民宿接待中的附加值增值空间仍然很大。

从无锡市民宿业各岗位从业人员平均月薪情况看，民宿各岗位根据其在民宿营收中的重要性出现明显的梯度差。店长或民宿管家工资最高(月均8 000元人民币)，前台领班次之(月均5 000元)，餐饮服务员月均2 800元，客房服务员工资最低(月均2 500元)，反映了民宿主轻客房重餐饮的管理价值取向，对客房管理重视度很不够。

4 调研结论

从本次调查各项数据分析看，无锡市民宿业的发展的确盘活了大量城乡闲置资源，尤其是乡村闲置资源，促进了乡村经济、社会、生态和文化的发展。在经济领域，民宿促进了农村农民创业增收；在社会领域，民宿促进了农村剩余劳动力再就业，吸引了部分在外打工年轻农民返乡就地创业，增强了乡村人气；在生态领域，民宿业因其环境要求促进了农村环境整治和改造升级，农村山更青了，水更绿了；在文化领域，民宿业促进了乡村农耕文化与城市现代生活方式的进一步融合，活化了乡村文化，催生了现代农村文化。因此，民宿业的发展对无锡乡村振兴起到了非常重要的促进作用，乡村振兴计划也为民宿的持续健康发展注入了新的动力。处理好两者的关系，将极大推动乡村的全面振兴。

5 存在的问题与对策建议

5.1 存在的问题

现阶段，无锡民宿发展主要存在如下问题：一是服务项目功能单一，同质化严重，缺乏吸引力。民宿提供的服务项目多停留在基本的住宿和餐饮服务，项目档次低端化明显，缺乏特色，同质化严重。二是民宿核心主题不明确，特色不鲜明。乡村民宿和城市民宿多无明确主题，服务无特色，基本等同于农家乐和旅馆。三是基层政府管理乏力，发展缺乏向心力。镇村管理部门的专业管理能力不足，民宿主对管理部门缺乏管理信心，地方政府在民宿管理中没有真正发挥“服务”和“扶持”功能，民宿业发展处于半散乱状态。四是民宿与乡村振兴发展大局不协调，未形成发展合力。乡村民宿处于自发状态，未融入乡村振兴大局，管理意识薄弱，社会资本经营的中高端民宿基于市场运作便利性和盈利最大化，不愿意政府过多介入，也游离于乡村发展规划之外。因此，如何使乡村民宿发展融入并有效促进当地乡村振兴的发展是当地政府亟待思考和解决的现实问题。

5.2 对策与建议

5.2.1 统一思想，抓好顶层设计

一度被很看好的民宿业，现在进入了发展瓶颈期。一是众多低端民宿想进一步发展，却不知道方向在哪里，增收乏力，但仍然有相当数量村民准备加入民宿经营行列，加剧了竞争。二是中高档民宿开始感觉经营困难，运营成本不断增加，营收利润空间因宏微观环境变化在持续下降，回报周期延长，中高档民宿成了“鸡肋”。近60%被调查的高端民宿经营者认为无锡的民宿在还未出现“莫干山式辉煌”前就进入了“洗牌期”。“洗牌”意味着供需两侧出现了不平衡，要求政府发挥调节作用。在此情况下，市发展规划部门、市旅游主管部门要及时成立民宿业发展协调机构，会同镇乡村地方政府组织、规划、协调当地民宿业的发展。要将民宿业发展纳入乡村振兴发展规划，要把乡村民宿发展作为乡村振兴的重要组成部分通盘运作，统筹考虑，形成发展合力。

5.2.2 进一步理顺管理关系，提高管理效能

管理关系混乱是民宿发展的障碍。政出多门，民宿业主苦不堪言，时间长了就排斥管理。如宜兴市，不同的乡镇管理模式也各异，部分乡镇民宿管理处于半管理状态，民宿业主感受不到来自政府的长效管理服务。建议在镇一级政府成立专门的民宿管理服务协调委员会，实行乡村民宿业发展管理与服务一站式服务，全面协调乡村民宿发展规划、经营审批、宏观运营环境调控，逐步提高政府的管理服务效能。

5.2.3 提高管理的服务附加值

管理是政府存在的重要价值，现代化政府的重要附加值在于服务功能。要促进民宿业发展与乡村振兴形成合力，协同发展，关节点在于地方各级政府要转变管理理念，要从管理型政府向服务型政府转变。要提高对民宿经营的管理服务投入，创设条件搭建民宿发展交流与学习平台，并最终形成适合地方民宿业发展的长效交流机制。

5.2.4 部门协作要落地，发展规划要体现集体智慧

无锡市政府早在2015年即启动了民宿业发展协调工作，从经营审批到后续管理出台了一系列政策和举措，但这些政策和举措是市一级的宏观管理措施，各级地方政府缺乏针对性的落地的政策和管理规章。乡村振兴地方性规划、乡村基础设施建设、村容村貌整治、环境治理、乡村旅游发展中长期规划与管理等，牵涉发展、旅游、农业、水利、国土、环保、住建、公安、消防、工商、卫生、城管等众多部门，相关部门如何协调运作，重大事项如何有效决策都需要制定针对性强、可行性佳的机制和制度。调研发现部分村镇乡村规划和管理带有随意性和长官意志痕迹，各搭各的台，各唱各的戏，缺乏系统和整体思维，很难形成集体合力。

5.2.5 重点培养，帮扶相济

地方政府在制定地方民宿业发展规划和相关政策的时候不能搞一刀切，要根据当地乡村发展需要和民宿发展现状制定有针对性的政策和规章，要分类分情况施策。在保证绝大部分中低层民宿业和乡村振兴计划同步的情况下，重点培养一批中高端民宿，促进地方资源与外来资本的有效联姻，形成发展示范效应。在管理机制成熟的情况下，可以适时建立中高端民宿带动中低端民宿发展的帮扶机制，提高中低端民宿的运营管理水平。

5.2.6 深挖在地文化，彰显文化地方性

在地文化是乡村健康发展的灵魂，是乡村振兴的重要组成部分。独具在地文化特色的乡村民宿的蓬勃发展是发扬乡村在地文化的重要载体。乡村民宿也只有被赋予了独具地方特色的文化基因才能持续发展并不断增强吸引力。乡村民宿的文化在地化是避免同质化的重要法宝。无锡市民宿发展出现的重要问题之一是同质化现象严重，主题不突出，特色不鲜明。镇村一级政府主管部门要积极引导、鼓励民宿业主，尤其是中高端民宿经营者深入研究所在地文化内涵，积极培育一批彰显本镇、本村在地文化内涵的主题民宿；针对中低端民宿，要引导村民深入思考和挖掘家风文化魅力，提倡和鼓励弘扬家庭文化特色的个性化民宿，要在彰显文化地方性的基础上提倡民宿文化多样性。

5.2.7 建立地方民宿业发展数据库

大数据是企业发展动态的“黑匣子”。谁掌握了行业动态大数据，谁就掌握了了解行业产业链的主动权。民宿数量、民宿经营质量、人力资源变化、经营模式演变、各类资本走向、产业链动态等，都是极其重要的数据。地方各级政府若要进一步提高宏观管理能力、决策能力及管理效能，就必须发挥顶层优势，依托互联网云平台和无锡智慧旅游优势建立无锡市民宿业发展数据库，动态掌握无锡市民宿业发展状况，使民宿业的发展更好地融入乡村发展战略。为做好这部分工作，要成立专业的民宿调查团队，成员可以来自地方旅游主管部门分管领导、乡镇主管干部、高校旅游研究专业人士等。