房地产开发企业资金管理现状与改进措施

文/冯宝飞（北京丰台科技园建设发展有限公司）

房地产开发企业具有一定的特殊性，其项目开发对资金的需求较高，项目开发周期较长，回款速度较慢，项目风险性较高，对企业资金管理提出了更高的要求。近些年来，金融放贷监管的加强、融资成本的增加、宏观流动性的收紧等市场环境的变化，迫使房地产企业加强对资金管理工作的重视，对企业资金使用的各个环节及逆行动态监控和科学调整，不断提高资金使用效率，避免出现资金紧张问题。可见针对房地产开发企业资金管理现状与改进措施进行研究，对房地产企业资金管理水平的提高具有积极的意义。

一、房地产开发企业提高资金管理效率的意义

近些年来，房地产开发企业已逐渐认识到了资金管理在企业生存和发展中的积极作用，加强了对资金管理工作的重视。再加上由于房地产行业发展势头迅猛，一些城市存在房价虚高的问题，使得国家出台了一系列的宏观调整政策，包括土地出让政策、融资监管政策等，对房地产行业扩张过于激进的“亚健康”状态进行了有效遏制，这也让财务杠杆过高、风险防控不力的房地产开发企业经营管理受到了巨大的压力，倒逼他们积极优化经营管理模式，通过资金使用效率的提高应对内外部环境的变化[1]。作为企业运行的血液，资金管理在使用较为密集的房地产开发企业中的积极作用更加凸显。资金管理的成效对于房地产开发企业资源配置的合理性具有直接的影响，科学完善的资金管理模式可以帮助房地产开发企业有效防范财务风险问题，保证管理层做出的战略经营决策更加科学和合理，有利于企业战略目标的实现。

二、房地产开发企业资金管理现状与问题分析

（一）尚未建立完善的资金管理制度

首先，许多房地产开发企业的资金管理组织架构不够科学，企业未能合理配置资金管理岗位的人员数量，对岗位员工的职责和权利未能科学划分，存在责任重叠和超范围授权审批的问题。其次，资金管理制度过于粗放。许多房地产开发企业没有制定出详细的制度为资金管理提供依据，未能对资金进行分类管理。比如，未能对现金使用范围进行界定，未能对现金支付的审核流程进行规范，未能细化使用登记和盘点程序。最后，资金使用计划不够精细。许多企业只进行年度预算编制，未能依据月份进行编制，经常出现临时调整问题。

（二）对资金运营与周转过程控制不严

1.融资成本与结构影响外源资金流入

房地产开发企业主要的资金来源是银行贷款、自筹资金或者预收房款，其中多数资源来源于贷款融资。近年来，国家大力推行财务去杠杆政策，金融渠道紧缩，企业获得外源资金的难度和成本也随之增加，高额贷款带给企业的是更加沉重的资金成本，严重影响了企业资金的运作和稳定的发展。

2.盲目投资占用大量流动资金

房地产企业项目开发需要较长的时间，资金投入较多，回收周期较长，但是许多企业在选择投资项目以前，没有对其可行性进行科学的分析，存在盲目投资的情况，使得管理措施没有跟进。同时，一些企业为了避免资金链断裂，被逼继续拿地，通过新拿地进行预售排号获得金融机构贷款，如果遭遇市场环境的改变，项目投资可能无法获得预期收益，使得垫付的土地款无法及时变现，造成企业资金链的断裂。

3.资金预算对收支活动缺乏约束

预算管理不到位会直接影响资金使用效率，房地产开发企业存在的问题主要包括三个方面：首先，许多企业未能建立科学完善的预算管理机制，管理较为滞后，未能对资金应用情况进行深入分析，未设立专门的预算管理部门，预算要求、部门职责、考核指标等方面均存在不足。其次，在项目开发过程中，企业预算管理部门未能积极与财务部门和内控部门协作对资金使用情况进行管控，影响了其规范指导效用的发挥[2]。最后，缺乏动态调整机制，使得企业编制的预算缺乏时效性和可行性，与企业的实际需求不匹配。

（三）日常管理活动对资金风险把控不到位

当前我们国家房地产开发企业资金风险防范和控制整体来说还处于起步阶段，未能建立起科学完善的风险防范机制，未能在融资和使用中对各类风险问题进行有效的管理，在风险的识别、预警、处理等方面都存在着制度空白和操作不当的问题，比如，融资渠道单一，市场调研不深入，容易埋下现金流断裂风险隐患；债务负担过高容易引起偿债风险问题；编制出的预算缺乏可行性，未能对执行过程进行严格的控制。这些风险都会对企业的稳定运行产生不利影响。

三、房地产开发企业优化资金管理的具体措施

（一）逐步完善资金管理制度

房地产企业要建立科学有效的资金管理制度，对其中的条目进行全面细化，为资金的合理使用提供保障。首先，房地产企业要对资金管理组织结构进行优化，为资金管理工作的顺利开展奠定基础。在资金管理制度中，要对各个岗位的设立标准进行明确，对人员的专业水平进行规范，对具体权限进行界定，避免出现越权审批情况。其次，企业要对各项资金收支进行预算的精细化编制，包括现金、备用金、金融借款、银行存款以及其他类型资金。企业要结合自身业务特点和发展需求对各类资金按照规范化的标准和要求分别进行编制，包括资金使用的范围、收支审批的流程、需要填写的凭证等[3]。（1）在现金管理方面，现金支付应当是企业支付的最后选择，由财务经理、部门主管等决定支付的具体应用情况和额度大小。（2）银行存款管理方面。在制度中明确企业可以利用银行汇票、汇兑、支票等方法进行汇款的收入和支出，安排专门的人员对银行结算凭证进行管理，针对银行账目有关的款项总账，要设置专门的员工每天对账单和余额进行核对。（3）临时借款和备用金管理方面，需结合实际细化管理规范、流程等。最后，要建立追责制度。企业要建立岗位责任制度和追责制度，对所有资金管理流程进行数据留痕，为后续核查提供依据，如果给企业带来巨大的经济损失，要对有关人员追责和处罚。

（二）重视项目投资决策可行性分析

资金管理通常开始于项目投资决策，科学完善的投资决策和风险管理，是保证企业资金良性运转的基础。资金的流向和额度是可以控制的，在进行选择时，企业要对目标项目进行可行性分析，对项目的预期收益、净现值和现金流进行科学的估算。在对项目投资决策进行评估时，要对企业经营的内外部环境进行全面分析，对市场的发展趋势、政策变化等进行调查和研究，通过敏感性分析法对项目投资中可能存在的风险进行衡量，从而选择与企业实际情况相匹配的资金使用方向，避免出现盲目投资问题。一方面，在选择好投资项目以后，财务管理人员要对项目进行预算，对资金的流动情况进行估算，对资金需求进行统筹规划，项目资金要建立专门的管理账户，由专人进行保管，不可随意挪用。当项目资金出现盈余时，可以选择内部融资方式转向其他的项目，使企业资金得到高效的利用，减少通过外部渠道进行融资的整体额度，有效节约融资成本。另一方面，要通过科学完善的资金管理模式，有效提高项目的盈利水平和风险抵御能力。不可以为了填补资金缺口，盲目通过拿地获得项目开发融资，假如投资项目无法获得预期的收益，就会使企业的资金缺口不断扩大，容易引发企业资金链的断裂。

（三）选择合理融资方式，优化融资结构

许多房地产开发企业债务负担过大，需要财务人员全面对杠杆水平进行分析，及时了解企业的债务偿还能力，增加对风险问题的监控力度，结合自身实际需求制定出科学有效的融资计划，拓展融资渠道，对各种融资方法的可行性进行比较，选择最佳的融资方法，实现企业融资结构的优化和融资成本的降低，为企业的增值提供助力。首先，房地产开发企业要积极引入具有雄厚资金实力的战略投资者，与资源互补型企业寻求合作，有效提高企业的创新能力，从而更好地应对市场环境的变化。比如部分房地产企业拥有优秀的人才队伍，但是缺少项目运作的资金，企业可以在拿地阶段积极利用股权收购额方法间接获取土地使用权，减少拿地所需支付的资金，也可以采用合作建房方式进行项目开发，企业自己出管理团队，合作企业负责投入资金[4]。其次，房地产企业要积极对销售模式进行创新。在拿到土地以后，可以积极开展促销，提高牌号入场所需的额度，将一次性付款的优惠力度增加。企业要依据规范的标准选择多家银行进入，对企业与银行的关系进行维护，将按揭保证金的比例控制在最低范围，缩短签约时间，及时订立相关文件，对款项发放的进度进行动态跟踪，积极与银行进行沟通，获得更高的贷款额度和更低的利息，及时获得项目所需的款项。同时，后期企业要加快权证办理速度，提前将按揭保证金释放出来。在进行商铺销售时，可以采取融资性销售模式，及时获得资金回笼。最后，在进行融资时，企业可以积极采用内部员工融资模式，对外说明这属于员工的福利政策，员工可以将闲置资金投入到企业当中，并从项目开发中获得一定的经济效益。在这种模式中，企业无须提供抵押，仅靠信用就可以获得资金，从而可以有效节约抵押物，更好地从银行获得融资。同时，内部员工融资模式具有较高的稳定性，员工参与融资后，会将自身利益与企业利益建立连接，从而更加积极地参与到企业经营中，以期获得更加稳定的利息收益。

（四）发挥预算管理对资金活动的控制作用

房地产开发企业在经营管理中需要大量的资金，也需要面对各种类型的风险问题。通过科学有效的资金管理模式，可以有效提高资金的使用效率，实现资金的优化配置，而预算管理是企业强化资金管理的重要路径，应当从三个方面入手：首先，在资金预算的编制阶段。资金预算管理部门要结合资金调配和使用的不同阶段进行分别的编制，包括项目立项阶段、项目规划阶段、项目开发阶段等，比如，在立项阶段，项目拓展部门要组织各个部门对项目进行统一协调和精准定位，对项目投资总额进行科学的判断，分析资金投入的具体节点，确定不同环节的融资计划，保证资金充足。其次，预算执行过程的控制。企业编制的资金预算是预算执行过程的基础，项目开发各个部门都要结合资金预算进行使用标准的编制，预算管理部门、内部控制部门、财务部门要对项目开展过程进行动态监督，及时对预算实际发生和预算目标之间的偏差进行分析，组织有关部门负责人对问题成因进行研究，制定出有效的调整措施，对预算偏离问题进行纠正，并反馈给有关领导进行审批[5]。最后，预算动态分析机制的构建。房地产开发企业在项目进行过程中要对预算的执行情况进行动态分析，对项目开发的可行性和合理性进行评估，特别是房地产开发项目所需时间较长，有的甚至需要持续几年，在这一时间段内，国家的政策方针和市场竞争环境可能会出现巨大的改变，使得企业编制的资金预算与企业的内外部环境存在适配问题，所以，预算管理人员要对各方面因素的变化进行动态监督，并结合企业发展的实际需求对资金预算进行动态调整，从而保证企业资金的合理利用，有效提高资金使用效率。

（五）注意资金风险管理与防范

房地产开发企业要加强对资金风险管理工作的重视，建立起科学完善的风险管理体系。首先，企业要在内部建立风险防范机制。房地产开发企业要设立专门的风险合规管理机构，对这一部门员工的职责和权利进行明确划分，对风险管理的范围和标准进行准确界定，主要包括资金利用风险的评估、风险预警模式的构建、资金风险的处理等。企业要安排专门的风险控制人员对房地产企业的资金使用风险进行类别划分和编制管理，针对风险管理制定出科学合理的考核标准，对资金风险预警和风险评估措施落实不力或者风险出现以后未能及时做出应对的部门和员工，要根据波及范围和影响程度的大小进行惩罚。其次，主管部门要加强监督管理。地方政府和主管部门要对房地产行业普遍存在的风险问题进行防范，加强对房地产企业的监管力度，提高房地产运营的规范性和合规性，推动项目开发建设的稳定进行。主管部门要对房地产开发企业的预售资金进行严格的监管，针对资金流动较为困难的企业，在保证标的项目申请资金的前提下，主管部门可以根据有关规定在完成相关手续以后提前使用一些款项，并且这些款项的支出和使用要由监管银行通过指定的渠道进行划拨[6]。最后，房地产企业要建立科学规范的审计制度，不但要覆盖到财务管理环节，还要贯穿到企业各个部门的运营监督工作当中。除了内部审计以外，企业要积极利用第三方审计机构，通过联防联查有效防范和处理资金使用风险问题，为房地产开发企业的良性健康运行提供保障。

（六）借助信息化系统实现资金集中统一管理

房地产开发企业应用较多的资金管理模式是集中统一管理，也就是在项目开发过程中，除了准备日常的备付头寸以及监管资金以外，剩余资金都要提交给总部进行归集。企业资金管理需要采用集中管理模式，集中安排和统一运作，不但可以有效地对项目资金管理的内在价值进行挖掘，而且可以更好地将资金调配到关键领域和重点环节，从而有效提高企业的资金周转效率，推动企业健康可持续发展。

一方面，企业要建立科学完善的资金管理信息化系统。通过信息化系统，房地产开发企业可以将项目开发的所有资金收支活动进行记录，通过银企直连技术，对项目资金使用情况进行动态监控，从而保证项目开发资金数据可以实时观察、风险可以动态控制、资金可以高效利用。另一方面，资金的归集和利用。在项目开发过程中，企业要留存资金头寸和受限资金，将剩余资金全部提交给总部进行归集。企业要在预算年度的初期，对各个项目开发需要留存的备付资金头寸进行确定，用来支付项目备付日常费用类资金支出，由于受限资金跟项目的销售监管资金之间存在紧密的关联，企业要以项目所在地的监管政策要求为依据，通过多措并举的方式积极进行监管资金的释放，解决受限资金的沉淀问题。

四、结语

在国家重点监测房地产行业资金和融资政策持续收紧的大背景下，房地产企业要积极顺应国家政策导向，加强对资金管理工作的重视，通过资金管理制度的完善、项目投资决策的分析、预算管理机制的应用、风险管理体系的优化、信息系统的搭建等措施，建立起科学完善的资金管理体系，有效提高企业资金使用效率，为企业各项业务正常有序地开展提供保障。