提高房产测绘质量的措施探讨

魏国武

摘要：文章首先介绍房产测绘的主要工作内容，分析房产测绘中存在的问题，提出了房产测绘改进方法措施。

关键词：房产测绘;测量;建筑面积;措施

现阶段我国房地产行业面临比较严峻的市场竞争形势，发展相对缓慢，人们对于买房的态度更加是慎重，也因此，使得我国房地产行业向高质量、高指标的精细化方向发展。其中房产测绘是一个非常重要的环节，直接关系到房产的面积，因此社会大众对于房产的权益和归属更加重视。再这样一个社会发展环境下，如何提高房产测绘的质量，保证房产测绘的精准度，从而更好的维护业主的权益是房地产需要努力的方向。

一、房产测绘采用的方式和内容

（一）位置测定

房产测绘位置的测定主要分为两个方面：一是平面位置，即以水平面为基准点进行区域位置平面的测定，由于地球是近似球体，所以测绘区域较小的话，一般水平投影面积就是我们房产在实际测绘中的面积;二是高程测定，即某一测量点到大地水准面的垂直距离，高程测定通常使用水准测量和气压高程测量以及三角高程测量三种方式。

（二）面积测绘

面积测绘主要是测量房屋属于个人的所有面积，需要注意的是，公共财产所占有的面积、突出墙面的装饰柱或者是玻璃幕墙、台阶、无柱雨棚、挑台等是不计入测绘的面积中。而其他部分的构建视情况而定计算全部的建筑面积或者是一般的建筑面积。。

二、房屋测绘过程中存在的问题

（一）发展和监管问题

房地产测绘行业从本质上讲是一种服务行业，只不过需要的专业技术比较高，虽然在现阶段已经实现了政企分开的管理模式，而且也就加入了监督和竞争的管理机制，但是从整体上看，房产测绘行业的发展还是相对不完善的，不仅存在恶性竞争问题，甚至还存在一定的违法乱纪的问题，对房地产测绘的市场秩序有着很大的影响。除此之外，房地产测绘行业还存在监管方面的问题，具体表现在缺乏技术找到，测绘资质审查不严、监督力度不够等问题，极大影响的测绘的质量。

（二）房产测量技术的规范存在不完善的地方

在房产测绘的技术规范中，主要存在以下几个方面不完善的地方：一是斜屋面数据采集比较艰难，在我国房产测量规范中，虽然针对斜屋面的测量有着明确规定“斜屋面结构，如果层高在2.2以上的部位，那么建筑面積的计算式按照其外围水平进行计算，如果在2.2米以下，则不需要进行计算”，但是这项规定在实测的过程中，由于房屋的上层结构会埋盖结构层的层面，因此在实际测量中会比较困难。另外，由于斜屋面是一个粗糙不平的结构面，因此无法进行精准测量;二是在特殊的结构部位会产生误解，比如说在没有顶盖的室外楼梯，在规范中是这样规定的：“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这句话在实际的解释中可以有三种理解，一种无顶盖的室外楼梯在计算建筑面积时，可以采用室外楼梯各层水平投影面积之和一半的方式进行计算，第二种是下一次的盖板，就是上一层的楼梯，那么无盖板仅仅是相当于顶层的楼梯而言的。第三种理解是顶层楼梯没有盖板，不计算，下一层楼梯因为是相当于上层楼梯的盖板，因此计算投影面积一半即可。这三种不同的理解方式，计算出来的面积也不仅相同;三是套内面积与公摊面积计算不合理，由于房产套内的面积是由三部分组成，一是套内墙体面积，二是套内阳台使用面积，三是套内使用面积，在实际实施的过程中，性质和服务范围都是难以定性的。

（三）区域规范、做法不一

场外测量和绘图以及数据计算等是房产测绘的基础手段，但是正是因为这些基础的内业处理工作，不同地区、不同区域实际的做法天差地别，甚至不同的测绘机构或者是测绘人员使用的处理方法也截然不同。除此之外，在不同的地区，房产测绘在实际展开工作中，也存在较大的区别，比如说运作的模式，再比如说信息化程度，还有数据处理和资料格式等等，这些问题的存在会导致难以鉴定测绘的技术成果，而且也不利于地方的交流和上级部门的考核。

三、提高房产测绘质量的措施

（一）推进房产测绘市场的推进和完善

为了解决房产测绘市场中的监管和发展的问题，可以从三个方面进行：一是测管分离，不断的加强行业的监管，杜绝乱收费的情况，加强规范房产测绘市场的行为;二是加强测绘机构的资质管制，提高房产测绘的质量，推动房产测绘市场的规范发展;三是建设和强化房产测绘商业的诚信体系，避免恶性竞争，规范市场经济运作;四是严格的执行相关的规定制度，发现存在不规范的测绘行为或者是弄虚作假行为，要严肃处理。

（二）不断的研发新的测绘技术，并制定相对应的技术标准

随着技术的进步，在房产测绘领域运用到的先进技术越来越多，但这这个过程中也要不断结合先进的技术制定针对性的技术标准，从而提高测绘的实操性，解决在实际测量的过程中遇到的各类问题。比如说在坡屋面，如果将计量的标准用过净高来进行测量，那么就能很好的解问题，以我国男性平均身高参考的对象，均高是一米七，那么净高 1.75～2.05m的斜屋面房屋结构可计算一般水平投影面积即可，如果超过2.05的净高，那么直接计算全部的水平投影面积。在比如说房屋套内和公摊面积的计算，在修改分层平面图后，根据规范要求进行面积的测量，具体来说就是比较规划面积和总面积、分层面积和分户面积是否存在异常，阳台的面试是否存在多算或者漏算的情况。

（三）建立和完善信息管理平台

测绘部门可以和房产管理部门进行充分的合作，根据实际的情况进行房产测绘操作规程的制定和技术标准的制定，然后在这个基础上监理一个信息管理平台，形成一个规范的、完整的、统一的测绘质量管理机制，不管是测绘的运行模式，还是测绘的操作流程，都能够进行统一且自动化的处理，这样一来，不仅利于信息的共享，而且也能够有效的推动行业的进步。

结束语：随着市场对房产的要求越来越高，房产企业应当提高测绘的质量，认识到测绘技术对房地产行业发展的重要性，是房产测绘更加精准。房产测绘单位也要根据实际的情况，针对性的完善测绘的质量管理制度，研发更多更先进的测绘技术，并在实际的测绘中灵活运用，从而使房产行业更加健康的发展。除此之外，政府单位也要针对房产测绘的情况，加强管理和监督，尤其是测绘的资格审查，使房产测绘行业不断规范化的发展。

参考文献：

[1] 吴羽杰.房产测绘质量控制之我见[J].商品与质量，2010（28）.

[2] 侯燕明.浅谈房产测绘的质量控制[J].北京测绘，2006（2）.

[3] 赵丽芳.房产测绘的质量管理[J].企业导报，2011（1）.