破立之间 重塑园区发展新路径—— 2021年产业园区发展报告

◎ 文/包佳鹤 吴 争

北京经开·产业创新发展中心

这一年多来发生了很多事情。新冠疫情还没结束，中美贸易战也没有因为美国总统换届而偃旗息鼓。中国经济在短暂停摆之后又强劲崛起，一批产业面临生死大考，同时又刺激成长了另外一批产能，中国经济的适应能力让世人侧目。随着中国城市、地产、社会、管理制度、网络环境和产业的不断升级，尤其是全球市场条件的不可预见性逐渐增加，产业园区的更新速度已经越来越快。形势剧变之下，唯有顺势而为，让自己的顶层设计、商业模式与行业走向同频，才可能有出路。

一、产业园区发展现状

1.行业“内卷”，试错空间正在快速收缩

2021年产业园区市场环境发生了巨大的变化，同时也给行业带来一些新的启发。

从市场端的反馈来看，“园区有没有模式”依然是个见仁见智的问题，年初华夏幸福的爆雷事件，直接验证了“产业园区只能适度扩张，不能盲目复制”这一观点。随着外资对园区行业的认可，黑石、KKR、凯雷、阿波罗等机构逐渐进入园区市场，再加上一系列REITs的成功发行，资产运营能力将成为核心，优质园区操盘手和园区团队价值被放大。

在疫情的影响下，园区租赁市场呈现“空心化”现象。企业资金紧张，纷纷将办公从中心城区搬迁到远郊。一线城市优质资产的稀缺价值被市场不断的验证和认可，未来资金监管趋严的情况之下，优质的资金涌向核心城市，低等级城市则面临较大的下行压力。除此之外，各地专业化园区开始冒头，各地政府都在背后主推产业集聚发展。行业“内卷”之下，是否专业成为运营商发展的分界线。而“房住不炒”、“三道红线”、REITs等政策的施行，都显示行业正发生一场深刻的革命。

产业园区历经幼稚期、成长期，行至2021年，新的转变已经到来，野蛮生长时代即将落幕！对于当前的园区地产，选择很重要，战略管理也至关重要，如何提高效率、进行成本控制、进入和控制市场细分将是“厮杀”决胜的关键。

2.宏观形势下的新机遇

1）公募REITs兴起

2021年，基础设施公募REITs从政策支持到试点落地，为园区有效盘活存量资产、降低负债提供了实现路径，也正式开启了产业地产的退出机制。

从政策层面，2021年公募REITs的支持力度进一步加大，7月2日，发改委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号），试点行业由6大类扩容至9大类，新增行业为能源基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施领域（含水利设施、景区资产）等，市政类新增停车场项目，进一步放宽了开展基础设施公募REITs的条件限制。

2021年11月17日，银保监会发布了《中国银保监会办公厅关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》（120号），明确规定“允许保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金”，为险资进入公募REITs放宽限制。2021年12月31日，国家发展改革委办公厅发布关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知，提出全国基础设施REITs试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库，为推动公募REITs的后续发展做好了准备工作。

从市场层面，2021年国内产业园区公募REITs项目也多点开花，4月21日，深圳交易所正式接受基础设施公募REITs产品申报。其中，招商蛇口产业园公募REITs项目，成为全国首个正式申报的产业园区类基础设施公募REITs项目。截至2021年12月，深沪两大交易所已经有9单公募REITs完成IPO，其中有7单园区公募REITs且国资园区项目占绝大多数。此外，市场对首批公募REITs项目的认可度较高，市值基本围绕发行价呈现较为平稳的状态。产业园基础设施公募REITs作为一项新兴事物，其必要性和重要性将不断体现。

2）轻资产运营的风口

铁皮石斛是我国传统的名贵中药材，富含多糖、氨基酸、生物碱等活性成分，具有消炎祛热，养阴生津，补益脾胃的功效。我校生命科学体验馆植物组织培养室育有大量的铁皮石斛苗，作为学生拓展课植物组织培养的材料。学生在撰写植物组培实验报告查找资料的过程中，发现了大量有关铁皮石斛药用价值的记载。在商业广告宣传盛行的社会环境下，学生提出质疑：铁皮石斛提高人体免疫力的功效有多少可信度？能否通过设计一些简单的实验进行验证？在这些问题的驱动下，师生共同开展了如下探究活动。

随着行业政策不断收紧，面对重资产拓展受限和存量园区快速增加的双重压力，产业园区重新审视自身的运营能力，开始以提升存量资产的运营效率、强化存量资产的变现能力为目标，不断发掘新的盈利点。“轻资产运营”也迎来了新机遇，同时也为产业园区的发展注入新活力。

目前，轻资产运营的目标是通过锁定资产运营权实现运营资产的保值增值，最终通过持有物业的经营形式，实现上市融资。例如，2021年2月10日，德必集团在深交所创业板挂牌上市，成为园区轻资产运营在创业板上市的第一股。园区“轻资产”运营的核心能力包括产业资源聚集能力和产业策划能力，从轻资产运营主要发展方向的要素来看，产业园区作为区域承载产业发展的平台，既有可供出租出售的物业又有一定量的土地储备，在促进产业集聚、产业链完善等方面具备先天优势。无论是运营品牌输出、投资孵化，还是资产证券化、产业服务平台，随着产业园区运营能力的不断提升，轻资产运营未来可期。

3）城市更新的新机遇

近年来，以城市更新为抓手调整产业结构、重塑城市空间、完善城市功能，为产业园区的创新发展提供了新方向。2021年3月，“实施城市更新行动”首次被列入政府工作报告和“十四五”时期的主要目标任务之一。同年8月，《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》发布，明确实施城市更新行动，将聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建；对需要改造或有升级改造需求的产业园区，以及属于产业禁限目录、不符合安全生产和生态环境要求、闲置低效的产业园区和老旧厂房开展评估，推动传统产业转型升级。因此，围绕产业的更新升级，城市更新通过对老产业园区和老旧厂房更新/改造，开发新的用途和功能，为产业赋能，促进区域整体价值的提升。

3.产业风潮带来行业红利

在数字产业化、产业数字化加速发展的大背景下，新业态新模式开始重塑行业格局。“十四五”规划明确提出，“着眼于抢占未来产业发展先机，培育先导性和支柱性产业，推动战略性新兴产业融合化、集群化、生态化发展，战略性新兴产业增加值占GDP比重超过17%”。战略性新兴产业将成为我国现代经济体系建设的新支柱。

此外，在后疫情时代和“双循环”发展格局下，在“碳达峰、碳中和”的要求下，在新型城镇化和居民消费品质升级等驱动下，国内工业创新发展能力大幅提升，服务业发展迎来新机遇，绿色发展水平也迈上新的台阶。制造业、人工智能、医疗健康、大消费和碳中和势必成为未来产业聚焦的几个重点方向。如何根据区域产业特点把握产业发展机遇，将成为产业园区今后关注和研究的重点。

北京经开·国际企业大道ⅠⅡ

北京经开·国际企业大道Ⅲ

二、产业园区未来发展趋势

聚焦产业地产方向远比选择重要，方向错了所有的力都是逆风，所有的挣扎都是徒劳。

1.从“地产思维”转向“产业思维”

当前，各地对优质产业资源的竞争日趋激烈，园区运营商要想保持在一个区域的持续竞争力，单靠研发或者生产业态已经不足以支撑，需要从科创、研发、生产、市场等全生命周期维度进行全面布局，依托众创到孵化、再到加速和生产等全链条的产业生态上寻求内生产业增量。单个项目受限于空间纵深与业态，很难做到这样全链条的载体需求和产业匹配。因此，企业在城市相对核心且交通便利的区位布局众创空间和孵化器等偏研发办公类业态，再在相对偏远、成本更低的区位布局加速器和生产型园区，通过整条产业生态链不同阶段业态的布局，实现入园企业从初创到成长壮大过程中都有针对性的产业载体来承接，再辅之以基于产业逻辑的政策、金融、人力、投资、知识产权等产业运营服务，使整个产业构建与发展体系更加完整。

2.从“全面竞争”转向“合作共赢”

过去各地纷纷上马的园区项目带来了产业同质化、低水平竞争、合作缺失等诸多弊端，堆砌了大批低端园区载体，消耗了当地的存量产业需求。近年来，各地政府对产业园区销售模式进行了越来越严格的限制，北京、成都完全禁止园区载体分割销售行为，长三角、珠三角也有越来越多的城市对分割销售比例和门槛提出更高要求。

得益于公募REITs试点的顺利推进，以及对优质经营性资产需求量较大的地方国资园区平台的快速成长，“全持有型园区+资产证券化退出”循环模式迎来爆发期。随着REITs对园区资产的“定价”，产业地产盈利模式也随之发生改变。在新的盈利逻辑下，前期的产业规划、载体建设、产业导入、园区运营，都是为了增加持有阶段的资产价值，追求更高的租金回报，那么就既要控制成本，又要形成良性的产业生态。这样的激励机制，将使园区项目从顶层逻辑上契合政府方的产业构建要求、企业方的使用要求和产业发展的客观规律，多方同向发力，使园区真正回归其承载区域产业载体的基础设施本质。

优质的产业资源永远是稀缺的，因此要争取优质的产业资源，只提供载体和基础运营服务显然不够，需将产业投资与招商运营进行联动——基金为基地提供更加有力的招商运营路径，基地为基金提供更加高效精准的项目池，再通过与产业相关的运营辅助，依托园区平台形成一条完整的产业研究、导入、投资、运营模式。

北京经开·壹广场

3.从“综合园区”转向“特色主题”

综合性园区的盛行曾开启了产业园区的序幕，但其商业模式在本质上与优化产业结构的初衷相矛盾——简单载体重复建设，没有基于产业本身的生产性配套，无法支持本地主导产业的构建。可以预见，未来综合性园区的拿地空间会急剧压缩。

产业园区通过多年的不断发展、业态更新、内容不断梳理，凝聚成更加专业化的园区形式，即特色产业园。它不仅具备清晰的产业规划，能够顺应政府支持的城市产业发展趋势，也有着明确的产业门槛，引入产业主题相对聚焦，针对细分产业特点高度聚焦产业配套体系搭建和产业链上下游资源整合。同时，产业载体针对性强，满足目标产业的使用需求，不会因为过高标准而造成成本浪费，并基于产业核心需求打造产业配套。园区运营服务者也能从细分领域梳理出相应的业务合作与资源整合机会，真正体现出产业运营服务的内涵和价值。

4.从“重资产”转向“以轻带重”

从新加坡的工业地产巨擘腾飞-星桥、美国的物流地产领头羊普洛斯的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，到一定阶段后又“由重转轻”。产业园区如若不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，就没有话语权和主导权，而仅依靠销售和租赁的盈利模式发展的产业园区没有未来，以轻资产的方式降低部分经营风险，可以解决园区企业在重资产拓展过程的问题。

当前产业园区领域重资产的规模扩张不确定性越来越大，纯轻资产模式缺乏控制力且不具有不可替代性，“以轻带重、轻重平衡”的理念才应该是未来园区资源拓展的主要路径，即轻资产探路，重资产跟进，如此能够更大程度规避“踏空风险”。轻资产与重资产业务不分主次，不可以不要重资产全部轻装上阵，能够走的路继续走，普遍不能走的路找新的路走。

产业地产未来的商业模式追求的是能为多少企业提供服务及与多少企业发生关联。与企业的接触不能仅靠重资产投资实现，此时包括信息化、智慧化等轻资产业务，也是重要的发力点和新的增长极。

5.从“传统管理”转向“智慧赋能”

近两年随着疫情的延续，人们原先的生产和生活模式随之改变，产业园区的发展也更加注重产业内循环的需求及园区生态健康设施的更新，园区运营与业务创新的智慧化延伸迎来蓝海。

基于园区的智慧化包括智能停车、数字支付等园区生活场景智能化及基于生产与研发端的智慧化延伸等，5G时代大数据和物联网技术的全面智能运营已经成为趋势，新媒体和文娱产业的突起就是数据互联网时代赋能的典型。哪怕一个纯生产型的较低端园区慢慢也会有很强的智慧化需求，包括园区安监、电力节能解决方案、智能货流运输、生产工艺智慧化改造等。对于园区运营商来说，建立在规模化和产业化之上，大数据也将成为生产力和利润点，也必然会有平台企业探索产业地产在万物互联时代的转型升级之路。

总而言之，产业地产的未来应该通过园区开发造就一个个崭新的产业，既与园区业务相辅相成，又能够独立生存发展，这会开拓出广阔无比的发展空间。到那时，我们提供的产品就绝不再是物业载体那么单一，而是空间、资本、供应链服务、生产性服务、信息服务等一系列链接关系的系统解决方案。这样一来，园区空间和企业客户的全方位需求都将成为宝贵的可持续资源，以人为本将是产业园区未来的发展核心，也是产业地产模式创新的希望。