新形势下影响我国房地产周期波动因素研究

杨健

摘 要：在我国进行改革开放后，房地产行业得到了相应的发展，并且逐渐壮大起来。随着生活水平的不断提高，人们对房地产业有了更高的标准，旧的房地产行业已经不再满足于现在人们的要求。所以我们要针对新形势下我国房地产周期波动性因素进行研究。这也是房地产业正在面临的一个巨大挑战。房地产业要立足好自身的建设，根据市场波动周期的规律来应对。在各种区位条件的影响下，都会对房地产经济造成影响，如土地、资金、市场等因素。房地产行业与国家生产总值有着紧密的联系，房地产的发展与国家的经济发展之间有着很重要的关联，调控好房地产行业的发展，可以稳定国家的经济，促进GDP的增长，所以在国家发展的新形势下，要积极对房地产周期性波动因素进行研究。

关键词：周期性波动 国内生产总值 宏观调控 影响因素

中图分类号：F293.3  文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2022）01-282-03

一、前言

房地产经济是一个循环往复的过程，它所经历的周期是由复苏、繁荣、危机再到萧条。在这样一个发展过程中，每一个时期房地产经济的发展都大不相同。多种不同的区位条件影响了房地产经济的发展，而这些影响因素又可以分为直接影响和间接影响，直接影响主要是因为市场需求在不断变化，而间接影响则包括国家对经济的调控以及人口红利和土地实行的政策等方面。

本文针对影响房地产经济周期波动的区位因素进行讨论。房地产行业是我国国民经济的一大支柱。对于促进我国经济的发展具有重要作用。在房地产行业的发展过程中，难免会出现一些不太符合市场发展的行为，例如扩张过度或者楼盘价格上涨过快。产业运行周期波动显示这一情况很不利于房地产经济的健康持续发展，所以为了保证房地产经济的健康持续发展，我们要针对房地产周期波动的问题进行讨论。房地产经济是我国国民经济的一大支柱，管控好房地产经济周期波动问题，还能促进对房地产行业健康持续发展，而且这对我们建设社会主义和谐社会具有非凡的意义。

二、房地产周期波动的理论

房地产周期波动是指因为受到一些因素的影响、房地产经济出现波动而形成循环的现象，现在这个现象可分为两个时期：一个是扩张，一个是收縮。这个经济周期还可以分为四个阶段：复苏、繁荣、衰退和萧条。根据房地产周期波动的波峰和波谷可以推断出这个周期波动具有幅度、时间和频率上的巨大差异。随着市场消费观念的转变，房地产周期波动呈现出一种规律的变化，每一个周期都与上一个周期具有类似的性质。所以，房地产经济的波动主要根据波峰波谷的差值来判断波动周期的大小。

要想深刻理解房地产周期波动，还要从这几个方面来加以思考，具体方面如下：第一，房地产周期持续的时间波动的幅度不同，但每个周期之间都有相似的模式，如经济扩张和收缩两个时期轮流进行。四个周期之间具有连接性。第二，虽然影响房地产的区位因素各不相同，但是其影响的方式，途径以及范围都十分的相似。影响房地产的方式多以外部的冲击和内部传导为主。第三，必须要清楚地认识房地产周期波动的传导机制的运作过程以及展开的方式等，虽然这些方面也比较相似，但不能全面否认他们存在着时间、频率以及幅度上的差异。而这些差异也使房地产周期波动具有更鲜明的特征。总得来说，我们要了解以上这三个方面的问题，才能更好地把握房地产周期性波动的变化情况。

三、房地产经济周期波动影响因素

（一）影响房地产经济周期波动的直接因素

市场的供需变化是影响房地产经济周期波动的最主要原因。在房地产市场中供给大于需求的话，房地产经济相对紧缩，如果房地产市场中供给小于需求的话，房地产市场会扩张。固定的资产投资与国民经济发展之间有着密不可分的联系，这个联系是从房地产经济里的供应主体中分析出来的。同时，房地产的投资周期、经济周期与国民经济状态这三者之间存在着联系。若要深入了解房地产投资周期，就应着眼于消费者，对市场需求进行一定的调研，这有助于研究市场供需变化对房地产经济周期波动的影响。从与其他国家的对比来看，发达国家的房地产GDP占比在4%～5%左右。而发展中国家的房地产投资GDP投资占比会比发达国家的变动范围大。随着社会经济的普通化，中国的房地产行业也在不断地发展，而房地产投资占固定资产投资比例的1/5左右，占据了GDP的1/10左右。市场需求在经济学中是一个很重要的概念。想对房地产市场进行更高效地调节，那么就必须要把控正确的市场需求规律，从需求的根本上探究原因，这样才可以缓解房地产供求问题。有一些经济学家指出，房地产与其他的物品不同，不能适用于其他物品的经济价值来讨论，它需要一个独立的需求体系来对房地产进行评估。经过大量市场调查，研究者们把对房地产的需求分为两大类：第一种为消费需求，而另一种是投机需求。到目前为止，我国的房地产消费需求的弹性相对于投资需求的弹性要小一些，根据这个情况，政府在制定相关的法律法规时，就可以根据不同的情况，针对性地对房地产行业进行相关的调节调控。

（二）影响房地产经济周期波动的间接因素

1.宏观经济因素。国家宏观调控下，房地产与消费者之间的供求关系可能都会受到影响。当国家经济处于慢速发展的情况下，政府会根据市场需求来制定相关的扩张政策，通过拉动国内需求来促进房地产经济的发展，从而促进国民经济的发展。如果当国内经济发展过快时，政府也会出台紧缩性政策来降低市场对于房地产的需求，减少出现房地产投机行为导致经济泡沫出现的现象。

2.国内生产总值。我国国内生产总值的变化是有规律的。房地产经济与国内生产总值变动之间存在着紧密的联系。整个市场的整体上看，房地产经济周期波动较先开始，随后国内生产总值周期才开始变化。也就是说，房地产行业处在产业链的最开始阶段，我们可以从房地产行业的变化预示到宏观经济将会发生的变化。许多经济活动都与房地产业有着紧密的联系，一旦房地产行业出现波动，那么其他行业也会产生相应的变化。不过这一系列的事情有相对的时间差值。在房地产变化的时候，国内生产总值还未开始变化，所以国内生产总值变化会比房地产行业的变化晚。因为国内生产总值比较稳定，它的波动频率较小，从整体上来说都要比房地产行业要缓一些。得出这样的结果也与国内生产总值的核算方式有一定的关系。其他行业发展的变化也会影响GDP的核算变化，最终影响到的是GDP波动周期。

3.土地政策。国家颁布的土地政策及其实施也会对房地产的发展造成很大的影响，政府调整土地政策，让房地产市场能够有效地进行自我调节。从20世纪90年代以来，我国房地产产业就进行了多次的调控工作。由于在调控过程中，有一些措施与货币调控政策的目的产生了冲突，所以房地产经济不得不通过实施其他的手段来进行调节，而土地政策正好能解决这些问题。土地政策是对房地产行业进行调控的有力手段之一，从根本上对房地产市场的供求关系进行影响。在不断完善和改进土地政策的情况下，政府出台的政策对房地产经济周期波动产生的作用越来越突出。

4.固定资产投资。在我国，通过投资拉动经济增长是我国稳定国民经济一项手段。目前，固定资产投资的发展形势对我国房地产经济造成了一些影响，这些影响甚至导致国民经济发展状况的不稳定。所以在我国经济发展不景气的时候，就应该增加对固定资产的投资拉动国内消费的增长，而不是依靠国外消费情况。我国常见的经济手段就是拉动内需，不过从宏观调控上来看，根据宏观调控的规律这一方式并不能说是一个持久而长期有效的方式。在未来的过程中，我国会不断地深化对房地产市场波动的调控，减少固定资产投资对房地产市场波动的影响。

5.财政货币政策。从全球经验来看，各个国家主要实行的政策，都是逆周期的政策，就可以对房地产经济进行调节。在房地产产业发展过于迅猛的阶段也能对房地产行业进行有效地控制调节。在房地产过冷的阶段，可以通过政策鼓励和支持房地产行业的发展。根据房地产行业不同的发展阶段，可以制定不同的政策对其进行正确引导。这些做法都是为了维护房地产行业的稳定。财政政策是为实现某种经济目的而使用的政策，从而对市场进行一定的干预。在中国的经济结构里，财政政策是不可忽视的一种政策手段。在政府对城市基础进行建设的过程中，房价的变化更为明显。放宽对房地产行业的限制，房价的变化也会十分的明显。税收也算在房地产的成本里面，放宽税收等于降低成本。

四、结语

在房地产行业的发展过程中，可能會受到很多区位因素的影响，这些因素可能有土地、资金、市场等因素，而且房地产行业的变化与我国国内生产总值的变化有着密切的联系。仔细对房地产经济周期波动进行研究，可以让我们深入了解国家经济发展的变化。同时我们也要认真反思在房地产行业发展的过程中出现的一些不太良好的问题。所以对房地产行业进行调控是很有必要的，国内生产总值的变化晚于房地产行业的变化。因此，要把握国内生产总值，就要对房地产行业进行先一步的调控。在国家的促进和引导下，房地产行业将走向一个比较稳定的发展时期。国家还可通过一些经济政策手段调控房地产经济周期性波动。

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（作者单位：广发基金管理有限公司 广东广州 510308）

（责编：玉山）