社区共管共建 居民幸福升级

林雅华

我从事房地产行业近30年了，是中国第一批做房地产的人之一。我们天福集团在坚持稳健经营理念的同时，始终重视创新，甚至把“不创新则死亡”写进我们的企业文化《天福家训》中。几年前，我就意识到，传统房地产开发模式将难以为继，天福集团必须加快转型升级，走一条创新发展之路。

天福集团在河南、福建等地进行住房合作试点——“美好生活家园”项目实践。四年过去了，我经常问自己：怎样衡量当初的理论设想是否成功？后来我总结出两条标准：一是理论能否落地并实现可持续发展，二是各方是否受益、是否满意。

从试点实践四年来的成果，对照以上两条标准，结论应该是很清晰的：四年来，“美好生活家园”在7省份迅速布局25个项目，其中4个项目实现运营，得到了当地政府的肯定，獲得了合作者的高度认可，培养了大量长期与我们合作的商家。老百姓不仅购买我们的产品，还高度认同我们共建、共营的理念，在“幸福基金”“幸福币”“六大保证”等制度的保障下，业主主动参与各项社区活动和工作，形成了社区“半自治”的氛围，进一步降低社区的运营成本，从而使得包括免物业费在内的各项免费服务长期实行成为可能，既实现了社区运营的良性发展，又大大提升了业主的幸福感与获得感。

天福集团开创“美好生活家园”新模式，聚焦中国三四线城市中低收入人群，提供平价优质、超全配套、免物业费的大型社区，让老百姓“买得起、住得起、过得好”。这些中低收入人群原先大多居住在偏远乡村，对于能够享受到什么样的物业服务，基本没有概念，但他们同样拥有对美好生活的渴望与向往。天福“美好生活家园”模式的出现，让他们直接享受到缤纷多彩的现代化都市生活。

与此同时，天福创新模式中的重要一环，是地方政府参与共建。由于“美好生活家园”的大量客群是被创新模式“创造和激活”出来的，对于地方政府而言，在不用增加基础建设投入的前提下，既提振了区域经济、增加了就业和税收，辖区居民生活幸福感和获得感也得到了提升，这是一件多方共赢的好事。因此，地方政府对天福“美好生活家园”模式都很欢迎，甚至相互介绍前来考察，不断达成合作。多地政府部门主动要求在天福“美好生活家园”大社区里设立便民中心，主动提供服务;河南滑县锦和街道英才社区，不但主动入驻天福“美好生活家园”，还主动购买全套健身器材等设施投放，供社区居民使用。政府的主动参与，形成了共建共管的良好局面，不但进一步提升了业主对运营方的信任感，同时也降低了社区建设投入与运营支出，各方都感到十分满意。

天福“美好生活家园”科学规划的社区，整洁、美观的环境自不必说，配套之丰富更是超越想象，“五大中心、三类配套”的设计令人称道。教育中心，让孩子家门口就能上名校;医疗中心，医护服务送上门确保健康无忧;养老中心，社区养老近在咫尺;文化中心，让中华优秀传统文化得以传承;邻里中心，让业主守望相助。

河南滑县“美好生活家园”中的业主与物业人员一道，以“半自治”方式，把社区经营得井井有条、红红火火。社群组织层出不穷，社区志愿者服务队随处可见，党建活动遍地开花，男女老幼热情互动，城市里久违的乡邻温情得以重现。

长期以来，物业企业与业主的关系，常常像一对“欢喜冤家”，既相互需要又互有意见。物业费的收取，更是“老大难”问题。天福“美好生活家园”创造性地通过一系列闭环设计，完美解决了这个难题，让业主与物业企业结成利益共同体，业主共管社区的积极性空前高涨，社区运营费用直线降低，从而使得终身免物业费真正成为可落地、可长久持续发展的一项创举。

时至今日，25个天福“美好生活家园”中的4个项目已经实现运营，现以稳定运行一年、各方口碑良好的河南滑县“美好生活家园”为例，来详解天福“美好生活家园”是如何实现终身免物业费的。

在顶层设计上，我们把社区当作企业来运营，遵循客观市场规律办事。高价值的幸福基金（含3%建筑面积配建的商业配套和每平方米30—100元的配套基金）免费赠送给业主，是运营最大的基础保障。由于业主与运营方结成了利益共同体，彻底打破了以往关系对立的局面，广大业主的共营积极性空前高涨。

通过“六大保证”，从制度上确保运营的合法、规范，以及收支的设计长期合理、持续发展。比如，《委托运营管理合同》等法律保证，建设期开发公司保证收支平衡，自持商业资产保证，运营测算收支平衡保证，商家共享发展保证，“幸福币”与业主“半自治”的创新运营保证。

值得一提的是，“幸福币”机制是利用手机APP深度植入业主生活的一个运营创新。有别于传统社区志愿行动零星组织且难以持续的模式，我们采取“灵活赚币”“幸福专属”等方式，让“幸福币”在社区的线上线下应用场景得到极大扩充：业主有需求，可以通过“幸福币”征集邻里帮忙;业主有技能或付出了劳动，也可以赚取相应的“幸福币”。同时社区内有大量的“幸福币”专属应用场景，如网红音乐节、大型文娱活动等，不卖门票只收“幸福币”;还有些特价商品或限量爆品，有钱也买不到，但“幸福币”却可以。这些专属的应用场景，大大提升了“幸福币”的专属情感价值，使得业主心向往之，并且身体力行，希望能够拥有更多的“幸福币”，让自己和家人更幸福。与此同时，“幸福币”的赚取方式并不古板。有别于以往需要通过劳动赚取工资的模式，业主可利用自己的闲暇时间赚取“幸福币”，比如在接送孩子上学、放学的空档期，到社区做个义工等。灵活的方式，得到了业主的高度赞赏。

在收入方面，通过上述“幸福基金”、自持商业运营等运营举措，为业主增加收入;在支出方面，由于“半自治”的成功，物业运营开支大幅降低。经测算，我们在管30万平方米社区运营成本可控制在0.9元/平方米以内，低于其他同类社区运营成本1.46—1.68元/平方米。详见下图：

天福创新的“美好生活家园”模式，通过提供高性价比住房，并通过“幸福基金”“幸福币”“六大保证”等举措，以业主“半自治”方式，来共建、共营社区，把社区当作企业来运营，实现良性可持续发展，解决中低收入人群住房问题，为国家实现共同富裕目标作出一点贡献。