房地产企业的土地增值税清算研究

●王云杉

“营改增”策略实施之后，房地产企业的土地增值税清算工作很大程度上受到影响，而这种影响主要体现在税金、项目利润以及项目扣除方面。对于房地产企业内部实际负责税务管理的工作人员来说，其必须严格按照“营改增”的基本要求，对土地增值税的相关事项进行处置，确保清算完全合法、合规。由于土地增值税直接关系到房地产企业的效益，自“营改增”落地以来，加强对其的利用，制定相应的清算政策，对土地增值税清算会有显而易见的影响。如何通过合理有效的手段，降低企业所需要缴纳的土地增值税税金，帮助企业减缓税务支出压力，成为一个十分现实的话题。

一、房地产企业土地增值税清算及要点阐释

（一）土地增值税清算的特征和主要作用

根据统计，房地产企业所需要缴纳的土地增值税，能够占到企业整体税负的10%，尽管同其他税种之间确实存在一定的相同点，比如纳税属于公民和企业的义务，都应该强制上交，但是毕竟世界上没有两个完全相同的东西，故土地增值税较之其他的税种也会有其本身独有的特点。

1.土地增值税清算的特征。土地增值税清算所呈现出的特征促使其有别于其他税种，也有了专属的发展和管理控制空间，不仅是国家的重要税种，也为地方财政收入做出重大贡献。首先，土地增值税的清算以房地产增值税为计税基础；其次，土地增值税清算所涉及的税务方面比较广泛；再次，按照每次获取的土地增值税的增值额进行征税；最后，执行超率累进税率。

2.土地增值税清算的主要作用。就整个社会的征税纳税体系来说，房地产企业土地增值税清算工作有着十分重要的意义和作用。首先，房地产企业所缴纳的土地增值税本身就是地方财政收入的主要来源之一。其次，土地增值税本身也是国家层面对房地产市场进行调控的工具和手段，尤其是对一些利用房地产进行投资的个体或者企业进行有效地管理和控制。如此不仅有助于整个行业的健康、有序发展，更会为企业带来真正的实惠和利益，房地产企业借此也可以改善内部的经营管理结构，尽可能降低运营管理成本，提高盈利和综合能力。

（二）土地增值税清算的要点

房地产企业的项目开发主要包括这样几个阶段，即可行性调研阶段、销售阶段、竣工交付阶段以及成本结算阶段。其在进行土地增值税清算的过程中，需要从几个角度把握要点与核心。

1.房地产企业的土地增值税清算必须严格恪守相关原则及政策要求。在房地产企业进行项目开发的过程中，必须秉承企业利益最大化、营销策划方案最优化、设计最优化以及成本控制最佳的原则。倘若项目当中含有增值率低于20%的普通住宅，那么就可以利用土地增值税免征政策，为企业带来优惠。

2.选择合理的分摊方式。建筑面积占比法和土地面积占比法，是目前房地产企业当中比较常见的成本费用分摊方法，对于不同类型的房地产企业，其可以完全根据自身的特点来进行选择和使用。具体来说，如果在同一个清算单位内，容积率差距比较大的情况下，可以使用土地面积占比法来对不同类型的土地成本进行分摊；或者按照建筑面积占比法来对同类型的土地成本进行分摊。

3.明确房地产项目的物业类型。房地产企业所开发的项目类型有普通和非普通住宅以及非住宅三种物业类型，因此房地产企业必须根据物业类型对收入、成本进行区分计算，再结合不同的项目类对收入、成本以及费用等进行合理归集，对土地增值税进行计算。否则，企业免税开发的项目并不能享受相应的免税政策，而是从高进行土地增值税的计收，更会直接增加土地增值税的清算难度。

4.自我管理与中介管理相结合。在房地产项目开发初期，企业需要完成土地增值税清算的中介税务机构的招投标工作，然后根据招投标结果来确定税务中介。

当房地产项目达到清算条件时，企业可以组织中介机构进场，出具清算报告的同时，完成土地增值税的纳税申报工作。如此一方面可以引进专家为房地产企业的土地增值税申报工作进行指导，另一方面，提升财务内部团队的素质。

5.成立测算小组对税务工作进行全程监控。房地产企业项目开发因为土地增值税清算的涉税环节比较复杂、税务管理空间较大，完全可以在项目规划阶段成立专属的土地增值税测算小组，由财务部门牵头。在房地产项目后续开发的若干个阶段当中，都可以根据实际产生的数据针对税务工作进行必要的分析和调整。

在小组成员的构成方面，需要包括财务、开发、市场营销、项目部以及发展部成员，并要求其他部门成员共同配合工作开展。如果项目本身已经满足了土地增值税的清算条件，就应该切实履行土地增值税的清算职责，及时上报土地增值税清算过程中的难点、重点以及特殊情况；土地增值税清算小组需要在明确收入清算和网签收入差异化的基础上，针对差异的形成原因进行统筹，如果存在比较特殊的情况，就需要准备书面材料进行解释说明。

6.在土地增值税成本清算过程中把握相关细节。房地产企业在进行土地增值税成本清算的过程中，需要把握这样几个细节。首先，在项目清算阶段，房地产企业要确保项目竣工之后的销售面积能够达到85%时，就已经完成结算并且取得全额发票，同时向政府部门移交公共配套设施的相关手续；其次，需要及时整理有关土地清算成本的相关资料，保障项目开发成本以及其他暂时不可预见费用的真实、准确，针对一些比较特殊的费用事项，企业需要提前准备书面解释材料进行应对，保障成本扣除的最大化；最后，在进行项目测算的过程中，工作人员需要考虑到项目后期的土地清容、土地出让金补交以及修订出让合同、竣工交付时间点确定等问题，对土地增值税清算所能带来的一系列影响，并采取行之有效的措施予以规避。

7.准确把握土地增值税的清算时间。首先，如果房地产开发项目已经符合土地增值税的清算条件，企业需要在90天之内提交清算报表到项目所在地的税务主管机构，完成清算手续的办理。其次，地方税务主管机构需要通过相应的资料分析和考察，确认提交申报的企业是否符合清算条件，如果确定符合清算条件，机构将发出清算通知。房地产企业在接收到通知之后，需要在90天之内完成相关资料的提交并完成土地增值税清算手续。再次，在筹备清算手续时，房地产企业需要积极收集相关资料，协调中介机构出具清算报告；主管部门在收到相关资料后，就需要尽快组织工作人员，对这些资料进行审核。最后，房地产企业具体开发的项目为开发时间、产品类型、盈利水平以及市场等一系列因素影响，在土地增值税税率方面，确实存在不小的差异。所以房地产企业有必要结合项目的实际增值税税率进行测算和更新，针对实际增值率低于当地土地增值税预缴税率的项目，需要主动申请土地增值税清算，以免发生预缴额超出清算额的情况，最终给企业本身造成压力较大的资金占用。

二、房地产企业土地增值税税务筹划的策略

对于房地产企业而言，在把握土地增值税清算要点的基础上，还需要从以下几个方面着手，做好清算工作。

（一）认真研究税收法规以及相关优惠政策

对房地产企业而言，各类政策更新的速度比较快，因此在日常工作过程中，税务策划人员必须了解相关的法律法规，并以此为基础进行税务筹划工作，杜绝任何偷税漏税行为。另一方面，纳税工作、会计核算程序必须合法合规，确保企业能够掌握最新的优惠政策，并以此为基础进行税务筹划方案的设计。比如普通标准住宅增值率小于20%的项目，可以免征土地增值税；企业需要明确销售收入降低额和免征额之间的平衡点，让普通住宅和其它项目能够实现区隔，充分享受优惠政策。

（二）房地产企业进一步强化财务人员的业务能力和专业水平

房地产企业在进行土地增值税税务筹划的过程中，要尽可能降低纳税金额，目的在于让企业获取更大的经济效益和财务利益。因此，作为房地产企业内部实际负责税务管理的人员必须具备良好的纳税意识，能够科学地进行土地增值税筹划工作。作为企业的管理者需要注重内部教育培训工作的开展，不断提高税务管理人员的纳税理念和法律意识，既规范税务筹划工作，也推动房地产企业的发展和进步。在具体进行筹划工作之前，作为财务管理人员有必要认真分析和研究法律法规，同时结合企业的实际情况选择契合的税务筹划办法。

（三）建立健全房地产企业税收筹划管理制度

房地产企业的税收筹划管理工作，可以基于企业自身的业务类型、管理形式来开展，倘若企业脱离了这些要素，那么税收筹划也就失去了其存在的意义和可操作性。因此，为提高房地产企业税收筹划工作的整体效益以及科学性，需要完善内部的税收筹划制度，从实际出发，确保税收业务关联的数据准确、规范和完整；当数据比较准确时，房地产企业需要从运营管理以及自身业务的实际情况出发来进行税务筹划。与此同时，房地产企业在进行税收筹划方案的制定时，必须保证可行性、科学性，确保在后续能够顺利落地、取得良好的效果。

（四）科学合理地进行会计核算

对于房地产企业而言，无论是会计核算，还是对开发成本进行核算，都可以进行合并使用，比如在具体计算固定资产、存货成本时，企业需要增加扣除的资金。在进行计提折旧时，房地产企业可以通过加速折旧的方式，以税法规定为前提，增加开发项目开发成本，减少增值数额，以减少增值率为最终目标。

由此可见，在房地产企业的整个税费体系当中，土地增值税占据较高的比重，无论是税率还是税负都比较高，因此土地增值税的筹划工作，其关键性不言而喻。在这种情况下，需要对土地增值税税务筹划工作进行优化，减少土地增值税清算中不必要的支出，让企业效益得到最大化实现，让企业能够可持续发展。

（五）科学合理地增加扣除项目

在具体确定房地产企业所需要缴纳的土地增值税税金时，其必须严格按照相关法律和要求执行，倘若项目本身没有有效的凭证，自然是不可以进行扣除和抵消的。基于此，国家层面出台了具体的政策和要求，可以按照预期提取相关的费用，如果没有特殊的规定，那么扣减是不可以改变的。

首先，房地产企业需要关注发票备注栏当中有没有特别注明合作方的地址、项目名称，注意其是否有备注到不可以将费用归入到扣除土地增值税的资金当中。其次，为提高房地产企业扣除资金的数量，充分利用成本的效果和价值，企业可以在消费者能够承受的范围内增加公共设备的数量，优化商品住宅的品质和环境。再次，在进行土地增值税进行清算时，如果不能获得合法、有效的凭证，作为纳税人有可能面临着无法扣除的风险，这意味着其需要缴纳更多的税款，及时获取日后的凭证，很容易进行二次扣除的清算。最后，在进行土地增值税清算时，倘若没有付款的成本数量比较大或者已经付款却没有获得凭证，就必须尽快完成结算，目的在于争取提前开回发票，这也是进行土地增值税纳税筹划的方法和策略之一。

总而言之，房地产企业土地增值税清算受到全新税收政策的影响，尤其是在税金和其他资金的利润抵扣方面，房地产企业并不能按照传统的操作办法进行涉税事项的处理，而是要严格按照“营改增”的要求做好清算筹划，进而全面降低税务风险。在“营改增”的时代背景下，房地产企业的土地增值税清算必须紧跟时代、紧随政策指导，合理利用征税范围以及扣除项目，通过合理且科学的避税手段，为项目乃至企业增加盈利的空间，在提高企业本身经济效益的同时，更确保其实现可持续发展。