精细化管理在房地产成本控制中的应用

于冬瑾

（河南光谷置业有限公司）

一、引言

成本控制管理是房地产企业重要的工作内容，其工作实践效率直接影响到经济效益的提升，反映房地产在市场竞争中的实力。在房地产成本控制实践中，将精细化管理运用到其中，以精、准、细、严的管理方法为主导，提升成本控制的实效性，构建完善、科学的成本控制管理体系，为房地产企业全面性发展助力。因此，在房地产企业发展中，既重视成本控制工作的实践，也将精细化管理落实到其中，构建精细化的成本控制管理体制，从而增强房地产企业在市场发展中的核心竞争力，彰显精细化管理在房地产企业发展中运用的价值。

二、精细化管理在房地产成本控制中的应用价值

（一）优化企业内外部发展机制

在房地产企业发展中，成本控制管理工作的实践涉及的工作要点及要素多元，促使成本控制管理工作与多部门工作都具有一定的衔接性。但在以往房地产成本控制管理中，由于部门工作缺乏对其他部门工作的融合、合作，使数据信息共享性不足，影响到房地产成本控制的实践。而将精细化管理运用到房地产成本控制中，强调成本控制的精细化管理工作要求，以此促进成本控制管理工作的创新，并在企业领导者、管理者的支撑下推助部门工作与其他部门工作的融合，不仅成本控制工作达到精细化管理的目的，其他部门工作也在成本控制的影响下达到精细化管理模式，以此不断地增强企业内部管理的综合实力。房地产企业在成本控制精细化管理的影响下，提升内部管理的成果的同时，也协同多部门工作，立足于市场发展格局，加强内外部管理系统的建设，从而提升房地产企业内外部管理的综合实力。

（二）提升企业核心竞争力

成本控制作为房地产的重要工作内容，关系到房地产在市场发展中的具体成果。将精细化管理运用到房地产成本控制中，加强对成本控制工作的分析，根据成本控制工作的作用性，落实精细化管理，整合成本控制工作的模式及流程，促进多工作模式都达到精细化管理的目标。例如：加强施工管理、施工现场管理、合同管理等，增强房地产企业现代化的建设，促进信息资源的共享，便于成本控制人员获取、运用数据信息，通过对数据的整合、提取、及时，控制好房地产在市场发展中的经济成本，缩减成本用度，增强房地产资金的流动性，以此提升房地产综合发展水平。房地产在成本控制的精细化管理影响下，其资金流通畅，可立足于自身发展需要，加强新项目的研究与研发。同时，新项目的发展，也在精细化成本控制的管理中得到良好的实践，从而增强房地产企业项目开发与研究的科学性，推助房地产企业在市场中走可持续发展路径。

三、精细化管理在房地产成本控制中的应用困境

（一）成本控制意识的淡薄

在房地产企业发展中，精细化管理运用到其中，是成本控制工作实践的大势所趋，增强房地产企业在市场发展中的核心竞争力。在此背景下，多数房地产企业认识到成本控制工作的重要性，将精细化管理纷纷的运用到其中，以此增强成本控制的成果。但与此同时，也存在部分房地产企业对成本控制认知不足的问题。在房地产企业中成本控制意识的淡薄，影响到精细化管理在成本控制中的具体运用。例如：部分企业较为关注社会经济的发展，未能够认识到社会经济发展同成本控制之间的关系，缺乏成本预算、核算工作的实践，使成本控制工作质量不高。此外，精细化管理在成本控制中的实践，需要管理人员提升工作的认知，发挥自身精细化管理的作用力度，在多项工作中实践该思想，从而为房地产发展构建完善的成本控制体系。但从当前房地产成本控制实践来看，存在管理人员管理理念陈旧问题，使精细化管理融入到房地产的成本控制力度不强。

（二）缺乏科学性的投资分析

在房地产企业发展中，投资是其工作的重要内容，科学的项目投资，使企业在发展中获取较多的经济收益。同时，项目投资也需要企业以充足的资金为支撑。针对项目投资对企业经济的消耗及运用问题，采取精细化的成本控制管理工作模式，可在项目投资前期、中期以及后期都给予相对应的干预，通过成本核算、计算、预算的方法，明确项目投资过程中所需要的资金，缩减项目投资成本，增强房地产企业资金流顺畅，使房地产以充足的资金进行运作。但从当前房地产投资现状来看，成本控制干预过少的同时，也缺乏精细化管理的融入，使投资项目的资金运用过大，影响到房地产企业的健康发展。

（三）施工现场管理力度不足

在房地产成本控制工作实践中，施工现场的管理是一大重要工作任务。在施工现场中涉及资金运用，科学地对现场管理进行成本预算，可缩减现场管理的资金运用度，以此增强施工现场管理的成果。但从当前房地产施工现场管理来看，虽然关注成本控制的实践，但精细化管理落实到其中的力度不大。例如：管理人员缺乏精细化管理的能力，未能够根据成本控制特性，开展相对应的施工现场管理工作模式，不利于精细化管理在房地产成本控制中的运用。

四、精细化管理在房地产成本控制中的应用要点

（一）组织机构的成本控制

在房地产成本控制中运用精细化管理，提升组织机构的成本控制能力。组织机构在房地产发展中体现在所涉及的工作方方面面，通过组织管理的形式，促进每一项工作都得到精细化管理的目的的同时，协同为成本控制实践提供保障。在房地产组织机构中，根据房地产现有部门工作的模式，明确其部门工作的职能，并将房地产部门的工作分为多个层次，包含一级管理层、二级管理层等以此类推，根据管理层的部门工作特性，促进多项工作融入其中。诸如财务部门、销售部门等，根据成本控制与其他部门工作的关系，落实精细化管理思想，将这些部门分为不同的层次，增强组织结构构建的系统性，使每一个部门在组织机构中都相互促进，提升房地产整体工作的精细化管理模式。此外，房地产组织结构的构建，也以成本控制为导向，构建相对应的组织结构体系，促进多部门工作在其中协同共进，从而增强房地产内外部的核心竞争力。

（二）技术与设计方案成本控制

在房地产成本控制中，技术与设计方案工作的实践，可增强企业对先进技术的运用成果，提升成本控制的综合水平。在将精细化管理运用到房地产成本控制中，根据技术与设计方案在其中的地位，应将精细化管理落实到其中，以此开展阶段性的技术与设计方案工作。通过精细化管理对成本控制的影响，立足于技术与设计方案的工作，首先，重视施工方案的设计，依据项目研发工作，实现工作之间的衔接性，共享成本控制数据，根据此数据，开展施工方案的设计，明确施工方案所涉及的要素，以此提出相对应的使方案建议。例如：在施工方案设计中，根据地质勘察的标准，进行施工方案的审核，以此方案为依据，推助精细化管理落实到方案设计的方方面面。其次，扩初设计阶段，在该阶段的成本控制中，根据企业项目方案及招标的特点，制度相对应的项目责任书，落实责任制，明确多个工程主体在其中的地位，以此做到层层递进，协同进行成本控制，增强成本控制的精细化管理水平。最后，加强对企业技术的运用，根据技术的运用实际情况，加强资金的投入的同时，也关注成本控制实践，推助精细化管理在成本控制中落实，从而增强企业技术运用的成果。

（三）合同与招标成本控制

合同管理在房地产整体工作中肩负重责，其工作的具体实践，需要专业人士进行干预，以此增强合同制度的标准性，维护房地产企业在市场发展中的利益，也增强房地产招标工作实践的成果。合同与招标的工作与财务管理、预决算、招投标部门工作关联密切，在此背景下，将精细化成本控制管理落实到其中，关注成本控制的管理的同时，也提升合同与招标工作实践的水平。例如：根据项目模式，起草相对应的企业合同，并落实法律法规机制，增强合同的合法性。针对合同中涉及的经济信息，对其资金的流动数据进行记录、整合，以此计算成本，明确成本的运用，促进该信息在成本中体现。根据房地产企业合约审批的工作模式，确保对上述合约的审核与批准，并每个月召开一次会议，推助精细化的成本控制管理落实到合同、招标工作实践体现中，以法律法规为主导，增强合同制定得科学、合法，尽量避免产生纠纷和变更。

（四）项目成本控制

在精细化管理运用到房地产成本控制中，项目成本控制工作的实践是必要的。将精细化管理落实到项目成本控制中，可增强项目管理的精细化。项目管理作为企业发展的主要支撑力量，其所涉及的资金流也较为广阔，将成本控制落实到其中，加强对成本控制，可理清项目开发、发展、研究、实践等工作流程，促进项目管理与成本控制融合，控制好项目成本，推助项目在房地产发展中实践，从而增强房地产项目管理的成果。

（五）现场施工管理成本控制

在精细化管理运用到房地产成本控制中，现场施工管理是重点。传统的现场施工管理中，其成本控制落实不到位，使施工的成本运用较高，使企业发展呈现负重现象。基于此，在房地产发展中，将成本控制落实到现场施工管理中是重点。一方面，依据项目管理的方案，明确现场施工管理中所需要的材料及资金运用情况，诸如材料的运用体现的具体信息及资金的运用情况等，以此把握好现场施工管理的成本控制，做到施工依据项目管理方案实践的发展模式；另一方面，根据现场施工管理的特性，存在一定的困境，一些工作实践无法依据方案实施，这会增加成本控制，基于此，将精细化管理运用到其中，做到现场管理的精细化模式，从而提升房地产现场施工管理的成本控制成果。

五、精细化管理在房地产成本控制中的应用实践对策

（一）提升成本控制重视度

在房地产发展中，应认识到成本控制对其发展的益处，提升成本控制重视度，推助成本控制在多部门工作中实施，加强成本控制管理，促进多项工作的协同开展。首先，领导层认识到成本控制重要性，将成本控制融入到战略决策中，通过具体的工作实践，将其落实到工作方方面面。例如：加强对成本控制普及，使管理人员及施工者都认识到成本控制意义，并使各个部门配合成本控制工作的实施，促进成本控制在企业中良好实施。其次，立足于传统的成本控制工作模式，加强对成本控制工作的优化，促进精细化管理融入其中，增强成本控制管理工作的精细化。例如：加强传统成本控制工作与精细化管理的融合研究，构建相对应的精细化成本控制管理流程，构建精细化管理的工作体系。最后，在成本控制融入到其他部门工作中，诸如合同管理、项目管理等，以精细化管理为导向，促进成本控制与其他部门工作的互动，以此增强房地产企业整合工作实践的精细化水平。

（二）树立新的管理理念

在房地产成本控制实践中运用精细化管理，树立新的管理理念是必要的。一方面，不仅践行精细化管理，也根据其管理的特性，落实人本化的机制，根据人在工作中的实际需要，落实精细化管理工作，尊重人个体的工作诉求，开展针对性的精细化成本控制管理工作模式；另一方面，树立网络化的精细化管理思维，针对精细化管理与互联网技术之间的关联，以网络技术为导向，推助精细化管理更好落实到房地产成本控制发展体系中。

（三）构建成本控制信息化系统

在精细化管理运用到房地产成本控制中，落实信息化管理模式，构建成本控制信息化系统，可推助成本控制与精细化管理的融合度。首先，房地产在时代发展中走现代化路径，重视现代化技术的运用，根据房地产的发展模式，构建网络的房地产运行机制，包含网络销售、网络营销、网络运行等，实现多部门工作的升级化。其次，房地产运用大数据技术，根据成本控制的模式，构建成本控制数据库，促进数据库与其他部门系统融合，推助多部门信息在数据库中呈现，便于成本控制人员获取这些内容，以此精准成本预算，提升成本控制的成果。最后，房地产构建部门交流平台，为成本控制工作与其他部门合作、实践提供支撑，实现成本控制共享，推助精细化管理在房地产成本控制中良好运用。

（四）完善成本控制管理机制

房地产成本控制中运用精细化管理，应完善成本控制的管理机制，做到成本控制实践的“有章可循”，增强成本控制工作的规范性。首先，构建岗位责任体系，根据部门工作的具体实际情况，明确部门工作的任务与职责，细化工作区域，打造多个模块化的工作平台，促进模块化工作平台的互动，增强成本控制工作实践的整体性，根据整体性的工作模式，构建相对应的管理机制。其次，成本控制践行精细化管理，构建目标管理的体系，明确工作的目标及要素，不断地增强管理人员工作积极性，推助成本控制管理工作的实施具有目标化，从而提升成本控制管理工作实践水平。最后，在房地产成本控制工作中，精细化管理的运用，落实科学评价机制，加强对成本控制人员的评价，带动成本控制人员工作积极性，使成本控制人员更好为房地产发展服务。

（五）培养成本控制人才

将精细化管理运用到房地产成本控制中，既提升成本控制工作的重视度，也关注人才的培养，以成本控制人才的作用力度，促进房地产成本控制工作精细化实施。基于此，房地产应重视成本控制人才的培养，根据现有的人才，明确成本控制人才的综合实力，构建成本控制人才培养标准，为他们提供专业能力提升的路径，从而促进人才的发展。同时，也通过招聘的路径，选取成本控制人才，构建优秀的成本控制人才团队，从而促进精细化管理在房地产成本控制中运用。

六、结语

精细化管理在房地产成本控制中的应用实践，根据成本控制在房地产发展中的作用力度，将精细化管理运用到成本控制体系中，优化成本控制模式的同时，也从提升成本控制重视度、树立新的管理理念、构建成本控制信息化系统、完善成本控制管理机制、培养成本控制人才的维度，促进房地产成本控制良好的实施，增强成本控制精细化管理运用的成果，提升房地产企业在市场发展中的核心竞争力，从而彰显房地产成本控制运用精细化管理的实践价值。