国有企业代建存在的困境与出路探析

余慧萍

一、引言

当前，国有企业代建是目前政府投融资项目的重要管理方式，尤其是具有房地产开发背景的国有企业，需要承担更多来自政府的投融资代建项目。这些国有企业本身具备房地产开发、销售、物业管理全过程经验，有利于提高代建项目管理水平。随着代建业务的不断发展与成熟，代建项目是当前越来越多国有企业多元化布局发展的板块之一，通过扎实的工程建设管理经验及良好的服务，获得了政府相关部门和各业主单位的认可，有助于树立了良好的企业形象，形成较好的社会品牌效应。

二、“代建制”的概述

代建制管理指的是政府作为委托人，以公开招标的方式将社会领域具有较高专业化水平的工程管理企业加入代建组织整体序列中，委托其对工程项目进行投资管理与建设管理，并由其将验收合格的已完工项目交付于使用单位。相较于传统的工程项目建设管理模式，代建制管理最突出的创新点就是市场化管理理念与模式的引入，以此在代建单位、委托单位、使用单位三者间建立良好的契约关系，使以往工程项目建设过程中单一化的行政管理关系得到改革与创新。

三、国有企业代建发展现状分析

1.竞争优势

国有企业代建管理的市场竞争优势主要体现在以下几个方面：

（1）技术技能优势

相较于普通规模企业，国有企业具有雄厚的技术实力、丰富的管理经验、完善的质量控制体系以及先进性设备系统的综合配套能力，因此，专业化水平更高，可满足不同规模和技术难度工程项目的代建管理工作。

（2）无形资产优势

因企业性质的独特性，国有企业普遍具有强大的政府背景、良好的品牌形象和信誉、丰富的人脉资源以及积极进取的企业文化。强大无形资产优势可为代建管理工作的开展奠定坚实的基础。

（3）人力资源优势

知识经济时代背景下，企业间市场竞争的本质是人才竞争。因企业性质的独特性，国有企业的人员录用标准更高，对人才引进和培养工作也更加重视，使得在关键领域均配有组织学习能力强、实践经验丰富的专业化人才，因此相较于私有企业具有显著的人力资源优势。

2.竞争劣势

受多种因素的影响，相较于私有企业，国有企业普遍存在市场营销人才缺失、市场竞争意识不足、企业管理资质单一、经营形态固化、易受政策性因素影响、代建费率及利润点偏低的问题，从而一定程度上限制了国有企业的市场竞争力。随着市场经济体制的区域成熟，国企改制背景下，上述问题也将逐渐得到改善。

四、国有企业代建发展中潜在的风险因素

1.政策风险

该风险因素主要有以下两方面表现：首先是相关政策变动的影响。国有企业代建管理的项目多为政府投融资的大型项目，普遍具有建设要求高、建设周期长、参与主体多等特点。而国家政府往往会根据时代发展需求对现行法律法规、政策制度、规范标准进行优化调整。若国企代建管理项目建设过程中税收政策、区域规划政策、土地政策等相关政策制度、规范标准出现重大调整或变更，不仅会对代建管理工作实施和成果产生一定的干扰，还会对各参与方的利益造成影响；其次是政府行为的影响。工程项目建设过程中，贪污腐败、官僚作风等专制行为均会对国有企业代建发展带来明显的不利影响。具体而言，虽然国家政府对于代建制管理提出了较为严格的审批标准，但在配套法律法规的建设上仍存在一定的滞后性，对于代建单位在工程项目建设过程中的地位缺乏明确的法律界定和认可，从而在很多环节难以得到相关政府部门的认可与批准，进而严重影响代建管理工作的有效开展，不利于国有企业代建的健康发展。

2.市场风险

该风险因素主要体现在：市场竞争环境的影响。目前，代建制相关法律法规仍存在诸多的漏洞，因此，行政指导行为对于代建单位的选择仍具有明显的干扰性，导致代建企业独立经营活力受到限制，无法摆脱“政企不分”的困境。同时，行政指导行为的干预性也会很大程度上影响代建市场竞争环境的公平性与公正性，使得国有代建单位的自身优势和特点无法充分发挥，从而不利于国有企业代建的健康发展。

五、当前代建存在的短板与不足

目前国有企业的代建业务主要是政府投融资项目，商业代建数量为数不多。以政府投融资项目代建为主营业务的国有企业面临着诸多困难与问题。

1.管理费用大，收支平衡困难

若国有企业以政府投融资项目代建为主，因委派的代建项目规模小，代建取费标准偏低。按照厦门现行行业标准，工程代建管理费自行承接的商业项目，代建费收费标准通常一般为项目总投资的2.5%左右。财政投融资项目的取费标准更低，平均为项目总投资的1.6%。再加上政府对施工阶段代建项目部人员配置管理要求较高，现场管理人员较为紧缺，需不断增加现场管理人员，造成管理费居高不下；又因诸多因素导致代建项目周期长，代建管理成本高且难以得到补偿，是代建企业经营困难的主要原因。

2.不确定因素多，工期压力较大

代建项目面临建设条件不完备，拆迁未完成、市政配套不匹配等问题，导致项目不确定因素多，工期压力较大。

3.代建考评制度要求高，代建成本高

近年来，政府部门对市级财政投融资的代建管理要求日趋严格，从机构人员配置、信息管理、招标与合同管理、廉政建设、日常检查、进度控制、质量控制、协调管理、安全及文明施工控制、工程保修及资产移交、档案管理等方面进行考核，企业项目考核压力较大。

4.工程结算财务决算困难，拉长了代建周期

代建项目由于合同方的原因不能按照要求及时提供完整的工程结算资料，导致长时间无法进行财务决算，财务决算往往耗时很长，拉长了代建项目周期，也加大了代建成本的压力。因此如何降低代建成本，提高代建利润，增强代建的竞争力是代建企业亟须解决的问题。

六、立足优势与不足，提高代建管理水平

1.分析优势与不足，攻破短板

承担政府代建项目的国有企业具有丰富的工程代建管理经验，拥有许多高水平的专业工程人员，但也存在不足，如由于国有企业的代建的项目体量不大且比较分散，增加了项目管理成本；工程管理中存在因流程操作不规范引起的管理效率低下等问题，工程管控流程需要进一步优化，实行规范化管控流程，取长补短，有针对性地予以改进与完善，才能力争实现既定发展目标，争取更好的业绩。

2.了解代建行业情况，降本增效

近几年，代建制模式新起，但相关配套法律法规还不完善，项目各参与单位对代建制的理解仍有较多分歧，一定程度上制约了代建行业的发展。代建项目相对于一般的开发项目有其独有的特点，承载着业主极高的期待和社会公众广泛的关注，相应建设的细节要求更加严苛。国有企业应积极了解代建行业的现状，探索更科学合理的代建管理模式，降低代建成本，提高代建利润。

3.总结代建经验，建立标准化管理体系

充分总结已有代建项目的管理经验，吸取教训，持续完善代建管理流程及全过程管控体系，强化项目施工管控责任手册执行力度，同时，针对前期、设计、造价管理等业务工作，编制管控手册及工作细则，与企业现行的项目施工管控责任手册形成一体化，建立代建管理的标准化体系，推行精细化管理，下发并组织项目工程人员学习，做到各项工作有章可循，提高工作效率，以优质代建品质创优特房品牌，扩大品牌影响力。

4.提高风险防范意识，实现代建业务的稳步发展

代建过程中面临诸多风险，如投资管控风险、工期控制风险、质量控制风险、安全控制风险、招标管理风险等，由于收费标准较低，风险与责任无法匹配，因此做好风险防范工作显得尤其重要。首先要在代建投标和代建合同签订阶段尽量与业主明确权利、义务及责任，其次在代建项目实施过程中要规范管控流程，通过流程控制、科学管理来防范和化解各种风险，以实现代建业务的稳步发展。

七、探索新型代建模式，提高代建利润

代建除了政府代建之外，还有商业代建模式。商业代建就是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，代建方承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。商业代建相对于政府代建，所获得的利润相对较高，如果延展到前期规划设计和后期物业管理，全程获得收益并不比单独拿地开发低。这种轻资产的开发模式有利于分散风险，带来较为稳定及较高的回报。

1.“股权式代建”模式

指代建企业在合作项目中占有较小比例的股份，虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项目实际操盘的权利，但根据委托方和代建方的相关委托协议，项目仍然由代建方操盘，使用公司品牌、产品体系和管理，共享企业的信用资源和采购资源，提升项目回报。实际操作过程中先按照销售收入收取一定比例的管理费，再按照股权比例进行收益分配；同时，根据和其他投资合作方事前签订的协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案，收取项目的超额利润分配。这种代建模式，在获得较为可观的利润基础上，还有利于代建企业的品牌文化输出，进一步形成品牌的社会效益和品牌溢价能力，同时有利于进一步积累项目建设经验，提高项目工程管理水平。

2.代融代建模式

代融是指以目标项目为载体，利用代建企业自身的信用以及在银行的授信额度为目标项目的开发进行融资。在金融政策收紧的环境下，中小型房企不在银行的白名单范围内，没有授信额度，无法实现项目的融资。而对于一些国内排名靠前的房企，入围银行白名单，具有授信额度，但缺少投资标的取得融资款项。两者结合，优势互补，达到融资放款的条件。代建单位向符合投资标准的代建项目提供融资，或通过其合作金融机构、信托机构提供融资、代建单位提供增信措施，有效解决房企的融资难困境，从中赚取融资成本利差。

八、结语

综上，鉴于房地产开发型国有企业在房地产开发与经营管理方面已经积累较为丰富、成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理招投标管理、营销管理、交付管理等开发过程服务，在商业代建方面大有可为，国有企业应积极探索适合自身发展的代建模式，提高经济效益。在国有企业改革的大背景下，在多元化、精细化的市场需求下，继续秉承国有企业高质量发展的企业理念，立足优势，攻破短板，不断提高代建管理水平，在经济转型的新常态下勇于开拓进取、大胆实践创新，提高企业竞争力，树立行业标杆！