负债率仅9%的房企如何玩转半导体？

顾天娇

万业企业，一家在证监会行业分类里被归为房地产业的公司，2021年的股价却没有陪着各房企“躺平”，反而从3月的低点至今翻了两倍。

自2020年旗下凯世通获得多个不同类型的12英寸低能大束流离子注入机和高能离子注入机订单后，万业企业布局多年的离子注入机业务终于开始给企业带来真金白银。

近两年来，许多上市公司纷纷剥离地产业务争当“弄潮儿”，比如奥园美谷在剥离地产后转型医美，广宇发展拟剥离房地产业务转型新能源。除了实现转型目的外，更重要的是房地产业务保留体内会直接影响上市公司的融资能力，让上市平台的优势荡然无存。

但是如果像其他企业一样剥离，仅仅依靠上半年营收3500万的设备业务很难支撑万业企业的百亿市值，如果继续从事房地产开发，又会影响企业的融资能力。占据总营收95%的地产业务是否会成为万业企业转型的障碍？

把房地产业务大本营放在长三角地区的万业企业，自2015年之后，一直在收缩自己的这块业务。

截至2021上半年，万业企业只有上海宝山B2的项目在建设开发中，这个项目是宝山紫辰苑项目二期一点剩下的尾巴，整个紫辰院项目绝大部分都已经竣工完成验收，并且93%的面积都已经销售出去了。按照剩下约3.22万平的可售面积，以及5万/平的价格来看，大概价值16亿。另外，万业企业还有位于上海梦立方的约98个车位、位于苏州湖墅金典的780个车位还没有销售完毕，这些车位价值约1亿。

现在万业企业所剩无多的一些房产项目加起来也就17亿，与之前每年动辄二三十亿的销售额比起来少了大半。与此同时万业企业的“存货”项目也从2013年高点时的66.34亿元，降至2021年9月30日的6.77亿元，缩水了90%。

而这些逐年减少的项目，也给万业企业带来了丰沛的现金。从2014-2020年，万业企业累计经营性现金净流入达67亿。

从账面表现来看，截至2021年9月30日，万业企业剔除预收款后的资产负债率和现金短债比这两项指标分别为9%和33倍，债务情况远远好于房企的平均水平。

要知道房企三条红线中对剔除预收款的资产负债率的要求是不得大于70%，现金短债比不得小于1倍。单从指标来看，万业企业可以说是“最不像房企”的房企了。

随着房地产业务逐渐缩水，资金链更安全了，万业企业得以轻装上阵。其在2018年收购凯世通及CompartSystems，完成在半导体设备和材料领域的战略布局。

不过自收购之后，标的并没有立即带来收益。2018-2020年，万业企业分别实现营收26.79亿元、18.96亿元、9.31亿元，年平均下滑18%;实现净利润9.73亿元、5.74亿元、2.95亿元，年平均下滑44%。在这期间收购来的凯世通2018年实现营业收入1.08亿元、净利润1209万元;2019年实现营业收入8090万元、净利润-300万元，营收净利润双双下滑。

可见万业企业通过收购转型半导体的初期，并没有带来更好的营收增长点，甚至拖累了自身业绩。

直到2021上半年，收购回来的离子注入机业务才开始创造收入。2021上半年，万业企业首台低能大束流离子注入机在国内一家12英寸主流代工厂完成设备验证工作并确认收入。公司离子注入机运营主体凯世通2021上半年实现营收3502万元，实现净利润201万元，扭亏为盈。

万业企业的毛利率也顺利达到A股半导体设备板块上市公司平均水平。从2019年报数据来看，万业企业专业设备业务毛利率为16.69%，相比2018年的27.81%下降11个百分点，到2021上半年已增至50%。

地产业务收缩，离子注入机初起步，万业企业可以说是已经走出黎明前的最后一片黑暗了，即使当下仍存的地产业务限制了上市公司通过二级市场融资的能力，但是账面上货币资金加上交易性金融资产达35亿元，足以支持后续研发市场拓展甚至是再并购。

在国内半导体市场，离子注入机的国产替代率不到2%，远远低于像清洗设备10%-20%的国产替代率。这也意味着离子注入机的研发难度更大、壁垒更高，国内参与竞争的企业相对较少，目前已经打入下游产业链的公司主要是电科装备旗下的烁科中科信。未来应用材料、住友重工、亚舍立、烁科中科信将是万业企业将要面对的竞争对手。

而作为一家房地产公司，到如今能够与国际国内半导体设备公司同台竞技少不了一位关键股东——浦科投资。

浦科投资早在2015年就入主万业企业，开始主导公司战略转型。2016年，万业企业修订新的未来五年战略发展规划，力争成为“一家在国内外具有一定竞争力、具备新兴产业基因的上市公司”。

根据新的战略规划，万业企業以10亿元自有资金认购上海半导体装备材料产业投资基金，这个基金正是浦科投资牵头联合国家大基金一期一起设立的。2018年12月，公司以3.98亿元现金收购凯世通100%股权，这是万业企业转型进入半导体行业的标志性事件。

但是作为擅长并购和投资的机构，浦科投资也清楚的明白，仅仅依靠离子注入机这一单一品类，就算当下0.35亿的收入翻20倍，也不过7亿，很难撑起万业企业的百亿市值。

因此在浦科投资的主导下，万业企业于2020年12月通过参股公司上海镨芯（持有37.85%股份）投资CompartSystems公司，布局集成电路设备气体传输系统精密零部件领域。2021上半年，CompartSystems相关产业已打入国内集成电路设备公司供应链。2021上半年上海镨芯实现营收4.43亿元，归母净利润5613万元，实力强劲。

对于浦科投资来说，万业企业作为一家资金充沛的上市公司，在装入其他资产方面有天然的优势，而后者也有增厚主业利润的需求。所以未来万业企业的看点可能远不止当下的离子注入机和气体传输系统零部件业务，成为半导体设备和材料平台型公司或将成为它的远期目标。