我国房地产企业财务风险识别与防范*

赵立军，王颖驰，许延明

(佳木斯大学 经济与管理学院，黑龙江 佳木斯 154007)

在我国改革开放的四十多年中，房地产业逐渐成为了经济发展的重要产业。经济的高速发展为房地产业的发展带来了新的机遇，也促进了许多大大小小的房地产公司的产生，使得房地产行业进入到了空前繁荣的时期，资本大量流入了房地产行业。新冠疫情对全球经济产生巨大冲击，这对于占社会总投资一半以上的房地产行业来说势必会带来财务风险。

一、财务风险内涵

企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性[1]。按财务活动的主要环节，可以分为信用风险、筹资风险、投资风险、经营风险。按可控程度分类，可分为可控风险和不可控风险。本文主要从财务活动角度研究，分析房地产企业筹资风险、投资风险以及经营风险。

(一)筹资风险

从企业的经营过程来分析，筹资是整个过程的起点。筹资的风险在于由资金市场环境的变化带来的不确定性。

(二)投资风险

筹集到资金后，企业需要进行投资活动来获取收益。投资过程中的风险表现为所投资项目在生产经营过程中出现与原定预期目标偏离的因素，导致收益不确定的风险。

(三)经营风险

经营风险也称营业风险，是指企业在供应、生产、经营、销售的各环节存在的风险，由于生产经营活动或市场环境变化等不确定因素，所导致企业实际收益不能达到预期的收益的各种风险[2]。

二、房地产企业财务风险识别

(一)筹资风险

企业为了扩大生产经营规模，提高经济效益，必须筹集资金。而房地产这种资金密集型产业的资金需求量更不在话下，各个周期的资金需求量巨大，筹资活动的好坏对企业的影响重大。如何在最短的时间内筹集到最多的资金，达到资金使用成本最低而风险最小是企业筹资活动的重中之重。通过对企业负债的规模结构和企业长、短期偿债能力的分析，识别其筹资风险。房地产这种负债的规模结构是指企业内部短期负债和长期负债分别占的比重。通过确定企业负债的规模结构，有针对性地分析企业存在的财务风险。如企业的长期负债较高，那么短期内的还款风险较低，长期的利息费用也比较低，企业在负债方面的风险就比较低。如果短期负债较高，则需要有较大的流动资金来偿还利息费用和本金，因此短期的财务风险比较高。

(二)投资风险

与其他行业相比，房地产行业的利润较高，但是由于房地产开发周期较长，在这一过程中存在很多风险，如果管理者的前期项目分析做的不到位，盲目投资，就会导致风险随之而来。最终销售工作迟迟不能推进，无法实现预期的收益。资金被占用，企业的资金链断裂的风险加大，财务风险也越来越大。通常可以从总资产报酬率和净资产收益率来反映企业投资回报情况，总资产报酬率从投入和占用方面反映总资产的总体获利能力。净资产收益率反映了企业的净资产获取收益的能力，一般而言，该值越高，企业的获利能力越强，相关的投资风险越小。

(三)经营风险

房地产行业投资成本高、回收期长、资金需求量大，所以经营资金周转期较长。因此很有必要来控制企业的经营资金周转情况，及时回笼资金和投入资金。可以通过土地风险、政策风险、资金风险、成本风险、安全风险、工期延误风险、重大纠错风险等来识别和分析房地产企业的经营风险[3]。

三、房地产企业财务风险产生的原因分析

(一)缺乏科学融资规划

造成房地产企业偿债能力弱的主要原因是企业缺乏科学的融资计划。房地产行业由于其特殊性，资产负债率一般都明显高于60%。在近三年，房地产企业的资产负债率处于增长趋势，企业资产负债率持续上升，利息保障倍数也在持续上升，从这两个指标的变动趋势来看，房地产企业的长期偿债能力逐年降低。单纯的从资产负债率来看，较高的资产负债率对企业来说偿债压力较大，负债过多会导致公司信用评级的下调，从而导致后续融资资金成本的提高。另外，资产负债率过高，企业的财务杠杆就会比较高，那么对于股东而言，收益的风险也会加大，财务风险也随之提高。

(二)投资规划单一

由于公司治理结构不合理不完善，并且内部风险与公司管理层密不可分，主要有董事会，公司高层管理人员，内部财务审计责任人等，建全的内部管理机制，可以保证风险管理责任人的独立性，其中董事会与管理层独立性显得尤为重要，保持内部职能独立性可以更好地发挥相互权力制衡的作用，更能充分地体现公司治理结构的合理性。所以很多房地产企业投资基础环境差，内部风险控制机构不完善，是导致房地产企业发生投资风险的主要原因。

(三)经营资金管理不当

存货管理不善。近三年以来房地产企业存货周转率表现出震荡上浮的发展态势，这说明其在存货管理上出现了一定的问题。存货管理如果不够科学合理，会占用企业的大量资金，导致企业的资金流动性减弱，同时超出企业需要的存货还会因市场行情的变化导致贬值损失，具有一定的风险性。

应收账款周转率较低，导致出现这一现象的原因很大程度上跟企业在应收账款方面回款不够及时有关。对于房地产行业来说，其投资回报的周期通常较长，这就导致企业如果同时上马多项房地产开发项目，会形成大量的应收账款在短期内无法回收的问题。造成房地产企业大量的资金被应收账款占用，这必然造成企业周转困难，资金流动性受到严重影响，财务风险加大。

很多房地产企业不重视日常资金的使用效率，企业对于项目资金预算管理流程不健全，整体经营活动管理比较落后，在物业服务水平上，整体工作的效率比较低，房地产企业员工对于资金的监督和管理能力还不够。

四、房地产企业财务风险防范措施

(一)完善筹资计划

1.建立多元化组合筹资

目前房地产企业在筹资的方式上过于单一，主要依靠银行贷款解决企业的资金需求问题，这就导致其融资成本高，风险大，融资活动对企业的资金流动性管理要求较高[4]。因而本文认为房地产企业应积极拓宽自身的融资渠道，积极发展直接融资、内部融资、股权融资、债券融资、上下游企业融资等多种融资方式，构建综合性的融资体系。

2.完善筹资事前管控

诸多房地产企业目前在筹资决策的事前管理上还缺乏一定的科学性，很多筹资决策的作出并未充分考虑到市场利率变动有可能为企业造成的风险损失，因而导致筹资决策的作出具有一定的盲目性，缺乏细致的成本分析。因而本文认为，应根据企业需要进行筹资决策的事前管控，通过在决策作出之前做好利率情况的调查，企业资金需求紧迫性问题的分析，实施资金活动细致深入的成本与决策利弊问题的事前研究，这样才能制定科学计划，在保障企业正常的经营管理秩序基础上，合理规避利率风险。

(二)建立科学的投资规划

1.做好投资项目可行性分析

房地产企业要做好投资风险的管控，应在投资新项目之前，构建专门的工作组实施项目可行性的全方位资料收集与市场调查、预期市场需求分析、项目投资的可行性分析，通过预先明确项目计划的市场环境与需要面对的市场风险，使得企业在项目投资上更加具有科学性，避免因盲目投资导致的大量资金的不良占用为企业带来风险损失。

2.促进投资项目转型升级

近几年，我国的房地产行业已经出现了市场供需的饱和，很多已经建成的房地产项目面临“去库存”的巨大压力，因而为规避房地产行业的市场不利环境为企业带来的风险，应积极地进行经营方向的调整，通过进行转型，转变以往单一的地产经营模式，把房地产开发跟物业、租赁等进行结合，使得企业在营销模式上更加多元化，形成综合性立体化的营销结构，从而有效规避市场饱和为企业带来的负面影响，降低市场风险有可能造成的损失。

3.完善投资决策程序

房地产企业首先在投资前及时预测项目的前景，分析投资的风险与回报率，充分考虑各种可行方案，减少可能影响投资的不利因素。同时也可以培养专业的投资方面人才进行投资项目的研究分析，预测项目的发展前景，由专业的人员进行深入的市场调查，及时把握投资时机，如果项目可行，就要收集有关的信息资料，制定可行性的方案。其次要在公司各个部门研究讨论确定投资项目之后，才可以进行投资，加强企业各管理层的风险投资意识。注重人才的培养与任用也可以使企业投资回报率不断增加，有效地降低财务风险。

(三)加强经营资金的管理

1.提升存货管理和变现能力

房地产企业要降低经营风险，应从存货管理入手采取积极措施给予应对，通过科学的存货管理措施的实施，减少存货对资金的大量占用，这要求企业做好内部各个部门之间的沟通，科学设定采购方案，减少盲目的生产计划[5]。并且在存货管理上跟企业的销售工作进行结合，依据销售需要进行存货的备货，在保障不断货基础上尽量减少库存，这样才能更好地实现资金的合理利用。同时不要盲目地采购原材料，确定合理的原材料采购数量和存货储量以减少库存积压的可能性，从而增强产品变现能力，使企业加快存货周转速度，减少企业的运营风险。

2.盘活日常资金的使用

企业资金出现不足一方面跟企业所拥有的资金量有关，同时也跟企业在资金的流动性管理上是否采取了科学合理的策略有关，如果企业可以深入细致地分析日常经营活动的资金配置情况，通过合理安排库存、科学利用上下游关系企业的赊销额度、做好企业回款管理工作，则可以通过有效盘活日常资金，使得企业日常经营管理上所面临的资金压力得到大幅度减轻，让企业在有限的资金基础上开展更多的经营管理工作和市场营销活动，从而实现资金的优化配置，减少企业资金的整体需求量。

3.加强应收账款管理

房地产企业要加强对应收账款的管理，首先，应该对现有的应收账款数额较大的客户进行催账，缩短收账期，减少坏账损失。其次，企业要建立健全的信用政策，根据企业的需求设立专门的信用管理部门，为每位客户设立独立的信用档案，分析客户信用状况。信用管理部门应建立健全客户信用评级体系，将客户的信用状况告知销售部门，在合同中约定对信用等级高的客户可采用分期收款的方式。企业在销售环节中，鼓励实行现金折扣的销售策略，提高企业资金流动速度，以此降低企业资金运营风险。房地产企业要加强应收账款的催收，不断提升企业各个部门对应收账款的重视程度，提升应收账款的周转速度。

综上所述，房地产企业在筹资、投资、经营三个方面都存在一定的财务风险，需要企业制定有效的风险应对措施。合理规划融资方式，优化融资结构，加强投资项目管理，强化对存货和应收账款的管理，加速资金周转，以更好地抵御新冠疫情带来的负面影响，降低财务风险。