雄安高质量建设实验区（生活）项目可行性研究报告

2022-02-09贺源源,陈小玉,李晓敏等

中国工程咨询 2022年12期

获奖单位：北京国际工程咨询有限公司

奖次：2020年度全国优秀工程咨询成果奖三等奖

主要完成人：贺源源陈小玉李晓敏王卓刘灿

一、项目概况

2019年是雄安新区总体规划落地实施开局之年。在雄安新区安置房大规模实施建设前，亟需启动一个试点项目对建设模式、工作路径、规划设计落地、建筑材料选用、建造工艺工法、后期运营、资金平衡等方面进行研究、创新、摸索，为雄安新区2020年即将启动的大规模安置房高质量建设积累经验。

北京国际工程咨询有限公司（以下简称公司）于2019年6月下旬接到《雄安高质量建设实验区（生活）项目可行性研究报告》（以下简称《可研报告》）编制任务，距离预定完成时间仅有两个月。公司接到任务后，立即组织骨干力量，组成了以公司总经济师为技术指导、项目三部牵头、多业务板块协同的项目组。《可研报告》于2019年10月底顺利通过专家评审、业主单位及上级股东单位决议，圆满完成编制任务。

雄安高质量建设实验区（生活）项目的建设，对于雄安承接北京非首都功能疏解的特定人群，着力推进人口、产业、居住、服务均衡发展，高起点规划、高标准建设雄安新区，创造“雄安质量”、打造雄安高质量发展样板、建设现代化经济体系的新引擎具有重要意义。

本项目建设地点位于雄安新区容东片区。项目用地面积6600平方米，总建筑面积7995平方米，总投资9045万元，由2栋多层住宅、1栋综合展示楼、1个下沉广场、1个下沉庭院和4个城市界面组成，高标准建设多层住宅、生活展示馆、社区商业等。

本项目所有户型包括精装、软装、毛坯三种样板间展示，对雄安人民未来的美好生活场景进行展示，为新区未来发展提供示范样板，为社会公众提供可体验、可展示的功能体验区。在充分考虑体现项目公益性的条件及雄安新区作为北京非首都功能疏解集中承载地，探索住房租赁管理新模式的背景下，本项目住宅展示期结束后定位为公共租赁住房进行运营，主要承接北京非首都功能疏解的转移人口。

在雄安尚未出台住房政策的情况下，项目组多方走访调研，梳理形成了项目建设运营思路，为项目高质量建设和运营提供了技术支撑。

二、咨询服务过程和主要内容

本项目咨询服务主要分为三个阶段：报告编制准备阶段、报告编制与内审阶段、评估与决策阶段。

（一）报告编制准备阶段

本阶段主要包括组建项目组、制定工作计划、调研收集资料等。首先是项目组分析了报告编制的重点、难点，研究编制项目大纲，制定工作计划，明确项目组人员分工，有条不紊地展开工作；其次是聘请专家，查阅案例，收集北京、雄安新区政策资料；再次是走访调研北京公共租赁住房项目、雄安新区管委会以及待征迁的人民群众等等。该阶段为《可研报告》编制奠定了良好的工作基础。

（二）报告编制与内审阶段

此阶段主要包括《可研报告》编制，项目组内部研讨，公司三级审核等。主要开展工作为：项目组内部成员对《可研报告》中的市场预测、规模论证、技术方案、财务测算等内容多次研讨，对项目进行深入细致的技术经济论证，重点分析财务效益和经济效益评价，做多方案比较，提出结论性建议，最终经过公司内部审核与修改，确定本项目投资的可行性。

（三）评估与决策阶段

本阶段工作主要包括通过专家评审、业主单位及上级单位董事会决议。项目组通过与专家多次沟通，吸纳专家意见，修改完善报告，向业主单位及上级股东单位多次汇报、修改，形成最终的《可研报告》，为本项目投资决策提供最后的决策依据。

三、项目特点

（一）项目重点难点

本项目重点难点工作主要包括以下几方面：

1.本项目为期1年展示期结束后，进入公共租赁住房与配套商业运营阶段。针对公共租赁住房、商业租金定价体系和股权转让评估体系，采用了定性与定量相结合的方法，测算出本项目股权转让时点的资产价值。定性方法是项目组通过走访北京亦庄经济开发区、新区管委会相关部门，查找新区资料，利用租赁者意图调查法、经验判断法预测新区人口增长速度、住宅供给量和租金的增长幅度；定量分析方法主要是通过分析北京、天津、雄安目前的公共租赁住房和市场租房价格对比以及公共租赁住房价格调整机制为本项目公共租赁住房定价及调整机制提供支撑，本项目在租金定价过程中采用了移动平均法、房价租金对比法等。

2.在项目建设方案编制过程中，项目组通过考察北京城市副中心公共租赁住房建设，借鉴和汲取了北京城市副中心公共租赁住房建设的经验和成效。本项目作为雄安新区人民生活试点项目，体量虽小，但建造过程中采用了多项新工艺、新技术、新材料。例如：两栋住宅楼采用了装配式建筑，装配式一体化装修的先进施工技术；整个项目自设计开始，一直到施工和竣工验收，全专业、全方位采用BIM技术；通过调节蓄水设施等，满足雄安新区海绵城市的建设。本项目的建设方案，从总体布局、项目总经济技术指标、规划方案、建造标准、景观系统、道路系统、建筑单体设计、无障碍设计、结构设计、暖通空调设计、给排水设计、电气设计、高新技术应用等方面的设计具有前瞻性和先进性，是“绿色雄安”“智慧雄安”“创新雄安”的具体体现。

3.在持有期满后，咨询工程师处理资产方式为采用股权转让的方式退出，进行了合理的税务筹划。因目前国家尚未出台政策规定土地使用权到期后具体处置方式，本项目采用的收益有限期与无限期相结合的估值模型，为项目整个生命周期的收益预测提供了理论依据。

（二）工作主要创新和突出特点

1.论证完整性

项目组对雄安高质量建设实验区（生活）项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对本项目的建筑技术先进性和适应性、BIM技术的应用、财务效益以及建设的必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目决策和顺利实施提供依据。

2.项目复杂性

本项目是雄安新区设立后首个为雄安高质量建设发展提供生活示范和建设样板的项目，同时兼具探索后期公共租赁住房路径和商业运营模式的功能，属于雄安新区探索阶段的示范性项目，在项目定位、建设规模、建设标准、公共租赁住房定价体系、市场分析、商业运营模式等方面均无参照案例。同时，项目的开展处在雄安新区成立初期，项目的审批决策及论证环节、各项建设标准均未形成体系化制度文件。咨询过程只能依靠咨询工程师及专家团队的经验及能力，通过实地考察调研等方式、挖掘研究新区的成长规律，分解分析本项目的各业态需求，最终确定建设规模、各业态的价格体系等关键要点，为雄安新区项目审批、决策、项目管理流程等进行探索和制度建设。

3.分析论证严谨性

在深入研究《河北雄安新区规划纲要》《河北雄安新区总体规划（2018-2035年）》等上位规划，梳理理解北京市及雄安新区疏解承接政策、社会环境、机制体制、住房政策等背景下，项目组进行了充分调研和座谈，展开了大量论证，并结合各领域专家意见，采用以对比分析为主，同时辅以将项目实际和预测相结合、动态分析与静态分析相结合、定量分析与定性分析相结合的方式，预测项目目标实现情况，论证过程十分严谨。

4.方法先进性

项目组根据雄安新区住房相关政策及本项目市场定位，采用横向对比法、专家评价法、趋势分析法、SWOT分析等方法在雄安新区房产交易尚在临时冻结背景下，合理预测雄安新区人口数量、住宅商业面积变化以及局部的供需关系，分析本项目市场竞争力，合理选择商业模式，为公共租赁住房及商业后期运营定价提供理论支撑；采用有无对比法、前后对比法分析、收益法等方法测算本项目的费用及效益，为项目正确决策提供支撑；成功度评价法、文献资料法、逻辑框架法等方法运用贯穿整个项目的可行性研究，对项目市场、规模、方案、投资、效益、社会影响、风险应对等方面进行全面系统评价。同时，定性分析和定量分析有效结合，项目组提出雄安新区公共租赁住房价格调整机制，为本项目公共租赁住房定价及调整提供理论支撑。