基于老旧小区改造全过程下的管理策略探讨

王兆超，刘深富，郭荣舜

（山东高速齐鲁建设集团有限公司，山东 济南 250000）

现阶段，随着中国城市化的发展和人民生活水平的提升，很多老旧住宅建筑早已无法适应现代的生活要求，严重影响市民的生活品质，也影响城市化建设的发展。老旧小区改造不仅仅是改善城市功能与形象的系统工程，而且是提高市民生存环境与生存品质的热门工程，也是增加投资与就业机会的重要途径。所以，文章对老旧小区改造全过程下的管理策略进行深入研究，具有重要的现实意义。

1 老旧小区存在的主要问题

1.1 老旧小区卫生条件差

老旧小区内的违章建筑种类较多，一些私人的、临时的建筑占据公共空间。此外，一些城市的绿地被垃圾污染，但无人清理或卫生设施未清扫，各城市的布告栏上布满了各种小广告。简而言之，社区内的景象压抑，缺乏一定的活力。

1.2 建筑老化严重，存在一定的安全隐患

据调查资料显示，大部分老旧小区的外立面装修有砖砌和油漆两种。许多瓷砖用于饰面砖，其粘性和自洁能力随着这些材料的使用年限而显著下降，并且在雨后易发生局部剥落和污渍。安全隐患也随着时间的推移而增加，其次，涂层材料的剥落和染色现象对社区的美观有一定的影响。此外，少数老旧小区为砖石结构，久而久之，此类墙体难免会出现裂缝，严重影响其稳定性。并且砖墙施工受温度影响较大，夏季散热不足，冬季采暖不足，保温隔音效果差。随着人们物质水平的不断提高，老旧小区改造刻不容缓。

1.3 缺少公共配套设施，绿化程度低

建设老公社的初衷是为解决当时人口增长的问题，因此设计时的公共配套设施普遍不完善，甚至有些公社还存在停车位不足、残疾人空间不足等问题，适合老年人的设施很少。此外，极少数城市在历史上仍然使用燃气和燃煤供热。在当前环境监测形势日趋严格的背景下，这种方式已不能适应当前的社会发展，安全风险也较大。大多城市是20 年前建成的，在当时社会形态的影响下，市内的绿色植被长期保存下来。随着时间的推移，一些植被由于缺乏适当的人员管理而变得越来越小。总体来说，老小区的绿化环境比较欠缺。

1.4 物业管理缺位

20 世纪90 年代以来，有关部门不断推进房改，老旧小区逐渐形成了租户、商品房等不同形式的住房产权并存，产权组别界定不清的现状。在此过程中，物业管理制度更新不完善、物业服务标准和收费标准无法实现统一制定、物业收费难等问题，导致物业管理制度的缺失。老旧小区社区管理和维护服务得不到保障，甚至部分小区无人化，这是导致社区服务老化的主要原因之一。

1.5 门禁与监控系统缺失

受限于时代的技术因素，一些老旧小区监控设施落后，小区的一些重点场所，如一些重要的出入口、走廊、停车位等，缺乏足够的监控设备。单位楼宇入口缺乏门禁，安全管理缺失，多数居民决定自发加装防护措施，即安全网。但是，随着时间的推移，防护网容易腐蚀，安全性能下降，加上社区监控较少，容易发生盗窃。

2 老旧小区改造的相关政策

为全面推动城市老旧小区改造，克服了老街、旧院、老住房、旧设备、人居环境差的四旧一贫困难，各地政府制定了一系列相应措施和优惠政策。推动老旧小区改造工程有序高效实施，从全方位改善市民的生活质量。2019 年7 月召开的中央政治局会议和国务委员会常务会议，指出要加快推进项目实施为补齐城市老旧小区改造等短板，尤其是开展和推动老旧城区市政社区改革建设，要把社会基本住房服务设施作为老旧小区改建，以及财政和税费的保障。中国住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合颁布了两份文件，明确把老旧小区改造项目作为城市保障性安居工程建设项目，并制定了有关推进城市保障性住房建设的具体规则。2020 年4 月16 日，国务院办公厅例行政策通知明确构建财政、市民、社会力量合理配置对老旧小区改建项目投资资金的政策激励机制，由中央政府予以奖励，并落实各地财政支出责任；引导社会资金和社会力量投入改革行动。2020 年5 月22日，十三届全国人大三次会议《政府工作报告》中提出，2020 年将改建3.9 万户城市老旧居民小区，并支持安装电梯，同时发展美食、各类社区服务等。

3 老旧小区改造工作模式

3.1 工作原则

相关部门要积极创新工作流程，在实施过程中坚持三个原则：县委领导党的建设，政府统筹规划，住房具体执行“团契共治”；优先改造基础设施和服务设施严重匮乏或损毁严重的老旧小区，注重早期改造与后期长效管理、改造与社区建设挂钩等成效，进一步推进老旧小区现代化改造。

3.2 保障措施

（1）加强组织领导。组建老旧小区整改领导小组，由承担督导任务的有关单位为主要组织成员。在领导小组内设办事机构，下设县住房和城乡建设委员会办公室，专门承担统筹、协调和制定县老旧小区整改工作的相关优惠政策。县级财政办成员，主要担负着上级财政专项补助资金的执行、划拨、管理监督工作，和全县同级资金的取得管理等工作。住建、发展改革、土地、计划、城管、消防等区主管部门各司其职，畅通了绿色通道，大大缩短申请流程。

（2）充分尊重居民意愿。住户既是原有小区的主要用户，也是改造的直接受益人，所以原有小区的改造内容和改善效果能否科学合理，直接决定于住户。在修复过程中，相关部门将充分发挥共创的理念，以充分适应市民改革愿望，通过建立社区议事小组，参与内容制订、流程监管以及最终评估对老街区的修复。通过让市民参与到整个流程中，重点就是改变市民最迫切需要改变的生活内容，并提供更为适宜和便捷的居民环境。

（3）强化资金筹措。建立健全居民资金智慧分配、单位投入、财政奖助、社会捐助、市场等多渠道融资体制。根据资产所有者原则和谁得收益谁出钱的原则，明确明晰了居民投入义务，并研究利用住房屋顶维护基金、社会公共服务资金等办法，扩大城镇居民投入的一部分；居民可以捐钱、捐工，或者参加老旧小区改建。水、能源、燃气、热力、通信等单位在项目计划中，要优先考虑对属于原本单位所有权的老旧小区的管道搬迁工程和电缆的整治，并通过政府直接投入与社会财产性投入进行同步。指导和扶持由老旧小区原有产权单位和社区组织共同投入的老旧小区维修。积极研究利用政府购买、有偿利用新增设备的方法，吸引专门组织和社会资金对老旧小区改建。各地财政办要改善和完善经费平衡，大力支持旧公社改建，统筹合理分配上级专项建设补贴经费。各级补贴经费落实到具体工程项目，对加快前期工作、完成申请程序的重点项目予以优先保障。

（4）积极探索第三方支持模式。委托国家建设科学技术研究所有限公司为第三方技术单位，进行对老旧房屋改建技术评审、最终调试和试点工作经验总结等全过程的科技工作领域。通过科学规范的项目管理，可以创造高质量的项目。

（5）密切监督评价。定期开展对旧房整治工作开展统计监测、考核与评价，并将考核结果向镇政府汇报，并定期向社会公开。表扬老旧住宅整治工作做得好、成果突出的；对进度迟缓、检查工作不力、弄虚作假、虚报整改任务和结果等失岗、违章的执法情况，对有关责任者依法予以处分。各相关主管部门还应加大对老旧小区改造工作的监管指导，以保障老旧小区改造项目顺利完成。

4 旧小区改造与管理策略

4.1 调查

县住建办会同县财政、发展改革和技术支持单位对辖内进行综合意见调查，编制会计账簿。

4.2 创建项目

组织专业人员对改建后的基础设施、建筑物主体、人居环境和配套的公共设施等进行了结构安全性评价、分析评估，撰写《可行性研究报告》，并补充列入中央补助投资方案由区发改委依法在公社内实施的屋顶改建工程等项目。

4.3 诊断评估

为确保旧屋改造效果，加强技术支持，由具有国家土建评价资质的外部机构协助开展对旧屋改造项目的诊断评估。对比分析，综合收集居民意见，结合诊断评估结果，提出改造内容和意见，出具批判性评价报告。

4.4 设计招标

旧公社改造由乡政府规划，乡住房城乡建设办公室选择EPC 工程总承包单位，施工带头（施工、设计、采购）采取政府采购和公开拍卖的形式。中标人将制定科学合理的旧屋改造工程建设方案，纳入中央补助资金。

4.5 设计图评审

设计单位将根据居民的改造意见和诊断评估，在市政改造资金的帮助下，按照科学合理的原则，进行综合改造项目。从技术经济方面委托具有国家土木建设鉴定权威的外部专业机构进行规划、审查和检查旧项目设计改造，并就规划审查提出意见。

4.6 组织实施

旧城区改建项目整体规划方案和施工组织方案批准通过后，为遵循绿色施工的原则，各改建小区及时公布整改内容，并设置安全警示，以保证人员健康和人员安全。改造过程中的新材料，减少了施工能耗，有效节约了能源使用及施工用水，并降低了噪声、扬尘和光污染。在改建过程中如计划进行修改，需先向施工、监理等单位进行签证，之后再由外部专业机构组织评估。

4.7 竣工验收

为获得科学合理的审批，相关部门需要邀请房地产行业专家或协会及外部专业机构，邀请监管主体、总承包商、设计单位、建筑单位、房地产行业或协会的专家进行设计和最终验收，在质量提升办公室的监督下进行。

验收方式如下：投资竣工后，施工单位向设计部门报送检验方案，办理工程验收。投资项目竣工验收报告应由建设监理签字，安排由建设施工单位、工程监理、建筑行业和中国房地产协会、国家民用建筑评估部门等单位组成的验收组，并根据验收计划、验收时间、验收地点和内容，以书面形式向相关部门通报。

验收程序：第一，向建设、设计、施工、监理等单位报告施工合同的执行状况，及其工程建设投资等各方面有关土木工程法律、规章和使用规范的落实情况；第二，建设项目、设计、施工的审查及监理单位档案资料；第三，通过验证、观察、使用、测试、岩芯钻探、实验室测试等方式对项目进行现场质量控制，重点关注零部件和公用事业的配置标准、质量、外观和实用功能；第四，对技术设计、施工、设备质量安装及各管理环节进行综合评估，拟定项目实施验收意见，由经验验收组人员签字，第五，合格后的工程竣工验收，总包方有义务按时出具工程验收协议书，对工程施工现场的组织形式、检验程序、执行工程竣工验收规范等实施全面监管，对违反工程质量监理制度与施工管理规范的，及时整改，并采取对工程竣工验收的全面监管，作为质量监理报告的主要组成部分；单位还必须参加与有关的专业或经济单位进行检验，以做好现场检验工作，并把检验文件汇总成册。

项目报送：首先，由市城乡建设（房）主管部门自建设项目竣工批准之日起15 日内，对建设项目上报的全部材料进行审查。《项目登记表》需先报质改局审批备案；其次，经市质改局审批通过，并达到改造条件的建设项目，将在官方网站公示5 个工作日，其公示结果也将向社会公布，若无异议，则公示结果为今后项目资金分配的重要依据。

4.8 完善岗位管理

为切实加强老旧小区改造后管理，使其符合老旧小区实际情况，以市场化的房地产服务、社区保障的物业管理，使其健康可持续发展，适应业主自主管理等方式，进行二次改造促进长远发展，以便于建设“有效管理”的机制。

5 结论

综上所述，老旧小区改造是重中之重，也是热门项目。相关部门需要进一步加强政治意识、大局意识，全面贯彻落实国家有关政策，将老旧城区深化和评估实施效果落实到位，对比分析不同技术途径开发效果，支持建立老旧小区改造长效机制，继续推进提高社会幸福感和利益感。