经济法视阈下长租公寓的可持续发展研究

胡广文

一、引言

传统长租公寓运营方常采取以资本投入换取市场份额的经营策略，以求赢得市场先机，其特点有二：其一，偏重追求市场开拓速度而忽视科学管理机制建构，倾向加大前期资源投入而忽略后期基础设施维护；其二，融资压力使个别运营方撮合租户与金融机构签订租金贷，并将其转为信托以换取ABS 信贷支持，杠杆过高。此两大特点致使前期长租公寓市场负面事件频发，但这并未构成该行业的发展障碍，随着政策利好房屋租赁企业及市场需求渐长，诸多投资基金对长租公寓市场的关注度亦明显回升，传统房地产企业与商业银行、房产中介机构、专业租赁公司、酒店集团与互联网公司纷纷入局，长租公寓市场多供给主体格局渐趋成型，然而，其虽根据各自经营特色采取了多元运营模式以规避传统长租公寓运营的弊病，但在行业规范仍未健全之际，长租公寓市场隐忧仍存。

二、传统长租公寓运营模式之问题

1. 扩张过快，高负债问题明显

根据房源收集方式的不同，长租公寓运营模式可分为集中式与分布式两种，前者以运营方自持房屋资产为基础，将独栋商业房屋装修后整体对外出租，后者则需运营方在特定区域内寻找分散房源。相比集中式运营，分布式运营可有效降低投资方的前期拿地成本，促使长租公寓市场新晋运营方快速形成规模效应，具体而言，分布式运营的具体操作路径如下：第一步，运营方收集并汇总房源信息，随后根据内定收房价格标准与不同房东签订《财产委托管理服务合同》，明确双方对特定房屋的权利及义务，并在每月或每季度向房东支付租金；第二步，运营方与租户就租金和附加管理服务费用协商一致后，双方签订《房屋租赁合同》，至此，三方法律关系已然确定。概言之，运营方在特定市场从不特定房东处获取房源，并按一定标准对房屋予以统一装修、改造，再向市场公布待租房源信息，并将转租差价及附加服务收费作为其主要营收点，此类经营模式虽利润率偏低但胜在可实现收支平衡，有助于降低运营方资金流动风险。

一般而言，分布式运营唯有遵循收房成本低及房屋空置率低的“两低”策略方可摊平装修、管理、物业、保洁等多项运营成本，保证资金链稳定。但房屋存量的固定性表明不同运营方在长租公寓市场取胜的关键在于掌握大量优质房源，提高产品供给多样性，方可满足租户的多元住房需求。因此，为快速获取房源，诸多运营方曾纷纷陷入价格战泥沼，仅在2018 年，众多长租公寓运营方就常以高于市场20%～40%的定价在特定市场争取房源，而为了降低房屋空置率，提高市场占有率，其又常以较低租金价格招揽租客，从而形成“高进低出”之局面。“高进低出”明显违背常规商业盈利规律，再加上装修、物业、管理等多项成本的累积，此经营策略难以使投资方获得持续稳定的回报收益，为此，多数运营方便要求租客一次性支付长期（一般为一季以上或一年）租金，并通过免除该类租户首月房租或减免相关服务费用等提高房屋租赁合同签约概率，但其仍按月或季度向房东支付租金，这便又形成了“长收短付”的问题。

同时，考虑到多数租户为收入不高、难以一次性支付长期租金的年轻人，个别运营方又与金融机构合作开展租金贷业务，居中撮合租客与金融机构办理信贷，金融机构将信贷款项以代替租户支付租金之名义一次性划拨给运营方，运营方从中抽出部分款项用以支付房东房租，剩余资金则被运营方用于下一轮获取房源、装修房屋等业务之中，而租户每月支付的租金由运营方收取后将直接转归金融机构账户，这实质为偿还前述贷款。换言之，长租公寓市场内的激烈竞争态势使得多数运营方推崇“高收低租，长收短付”的运营模式，希冀以此快速获取市场份额，取得一定程度的市场支配地位以在与上游物料供应商和下游营销企业合作中掌握议价权，贴补前期为快速占领市场而设置的较低租金及服务定价亏空差额，提高整体利润率，弥补之前的过度扩张损失，但此类运营模式对资金周转率要求极高，易使运营方出现高额负债，一旦资金链断裂，系统性风险便将接踵而至。

2. 监管缺失，资金沉淀性不足

前文已经述及，长租公寓运营方需要大量资本介入方可快速提高市场份额，在未及时获得风险资本支持时，个别运营方便支取前述租金贷中所获资金以开展下一轮市场扩张业务，行业惯例表明，这些租金贷较为分散、数额较小、个体关联度较低、整体安全性较高，对金融机构而言属于优质资产，因此长租公寓运营方常与同一金融机构合作开展此类贷款业务，双方业务的持续性使得即便运营方出现严重的资金挪用行为，也不会被金融机构列为异常行为监管对象。运营方通过“租金贷”可快速形成巨额沉淀资金，此类资金虽将存入企业与金融机构共管账户，但其实质并未被后者纳入监管范畴，运营方可根据经营方案随意支配该笔款项，其本质是运营方将开拓市场期间的负债与风险转嫁给了租客和房东。“高进低出、长收短付”本质上是一种通过“期限错配”的时间差来使运营方获得短期巨额资金使用权的经营模式，第三方金融机构的介入更使得长租公寓业务具备了金融衍生品特征，杠杆比例过高使得运营方资金链较脆弱，而其为填补预先透支资金导致的现金流漏洞，只能不断开拓市场，引入更多新租户，一旦出现意外事件，房屋空置率增高，现金流动风险便会尽皆显露。

3.管理滞后，信息不对称问题突出

经营者与消费者之间存在天然信息鸿沟，由此才需要《消费者权益保护法》《食品安全法》《产品质量法》《广告法》等经济法法律法规明确经营者信息公开义务，以使消费者充分了解经营者提供的产品和服务之基本情况。但长租公寓行业的特点使得多数运营方就建立信息公开管理机制动力不足，导致该市场内的信息不对称问题更为突出，房东和租户常处于弱信息占有的被动地位。

首先，运营方与房东签订《财产委托管理服务合同》时，后者仅能依据该合同条款知悉自身获取租金的期限和数额，以及运营方对房屋进行改造、装修、再出租的方式，但却无法得知运营方与租户签订的《房屋租赁合同》中的具体内容，以私法视角观之，房东不是《房屋租赁合同》的当事人，根据合同相对性之原理，其无须知悉该合同中规定的租赁期限、租金支付方式等具体内容，房东与租户亦似均无须知晓运营方的具体房屋空置率、租金定价标准等事宜，但房屋租赁动辄涉及不特定社会公众利益，运营方在长租公寓业务中居于中介地位，其重要决策均将明显改变房东与租客之间的风险分配格局，因此或需突破司法视角，从社会本位角度出发解决此问题。

其次，多数租户在与长租公寓运营方签订房屋租赁合同时，并不知晓其中包含借贷条款，亦未清楚其与第三方金融公司形成了借贷关系，其只有在被要求提供详细的个人信息状况时或可洞悉其中玄机，租户每月支付的租金也都被运营方收取，即便出现逾期支付问题，也是运营方工作人员负责沟通，因此，许多租户在未明确真实意思表示之际被运营方撮合办理了租金贷业务，从而陷入被动偿还贷款之局面，这亦是未充分公开信息所造成的行业弊病。

三、长租公寓可持续发展的进路研究——从经济法视角出发

1.宏观调控层面：完善政策指引

官方数据显示，我国城镇居民人均住房建筑面积已达39.8 平方米、农村居民人均住房建筑面积已达48.9 平方米。但一方面，由于房产仍具备投资属性，因此大中城市的商品房价格仍有看涨之势，多数居民所拥有的产权房和实际居住房之分离形成资源错配，由此催生出旺盛的房屋租赁需求和庞大的房屋租赁市场。另一方面，我国的房屋租赁市场仍面临房源信息不透明、租金标准不统一、管理机制不健全等诸多问题，导致房东与租客之间的纠纷仍时有发生。

因此，由长租公寓运营方出面统一接收房源、设定装修规格、明确服务内容、公开收费标准，不失为推动房屋租赁市场长远发展的有效途径，此前有关部门出台的租售同权、鼓励房地产开发企业承建租赁住房等政策文件亦表明了对长租公寓发展的支持态度，因此，长租公寓本身具有商业可行性与社会公益性，只需在宏观层面对该市场的有序发展做出一定指引即可。

例如，根据资产持有方式不同，长租公寓的运营模式亦可分为两种，其一是自持地产的重资产模式，其二是整合社会闲置房源的轻资产模式。前者的优势在于产权清晰，管理成本较低，易形成租户黏性，但缺点是前期拿地成本高昂，设定的租金价格需考虑当地经济发展水平，成本回收周期长，盈利期限具有不确定性，故只有实力雄厚的房地产企业方会采取这种模式；后者则是当前运营方的主流选项，轻资产运营使得运营方不必在项目初期承担巨额拿地成本，但由于未持有重资产，此类运营方的融资渠道过于偏狭，只能借助风投基金入局以缓解资金紧张问题，但风投介入意味着资本回报率成为运营方的必要经营指标，迫使其只能通过价格战等非常规竞争手段扩张市场。因此，需要有关机关及时出台相应发展指引文件，从规范业务运营、拓宽融资渠道、开展合规指导等方面入手，明确行业规范，方为推动长租公寓市场健康发展的根本之路。

2.市场规制层面：加强资金监管

个别长租公寓运营方崩盘根源在于其长期坚持高风险运营策略，持续以高成本收房而以低租金出租，把盈利希望置于将租金差价、管理费用及租金贷收入用于套利业务之中。因此，此处的规制重点在于加强对长租公寓运营方的资金调度监管。此前，有关部门曾联合出台过整顿规范住房租赁市场秩序的意见，明确提出，在各类住房租赁企业租金收入中，相应的住房租金贷款金额比例不得超过30%，此规定意在遏制房屋租赁企业过度依赖贷款资金开拓业务之趋势。此外，房屋管理部门曾对房屋租赁企业的资金监管问题做出系列部署，明确各地区可根据实际情况建立住房租赁资金监管制度，将房屋租赁企业的租金与押金同步纳入监管系统。其他相关监管部门亦对长租公寓运营方提出新的监管要求，如要求企业经营规模和自有资金相匹配、要求企业托管的资产规模与自有资金的比例控制在一定数额、逐步建立备用金账户和资金调度报备和预警机制等。

3.信息公开层面：实现信息共享

依托互联网平台建立的商业运营模式虽可降低信息获取成本，但亦会造成信息壁垒，因此，探索建立信息共享平台并非要求长租公寓运营方公示核心商业数据，而仅对具备相应权限的相对人提供对其自身利益有切实关系之信息即可，以防侵害运营方的自由经营权。此前，个别地区曾出台规范房屋租赁企业行为的通知，其中就包括住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，此类要求实际为住房租赁企业设定了强制信息公开义务，这就为长租公寓运营方在标准化合同中披露相关信息提供了切实可行的操作路径，防止长租公寓运营方、房东与租户之间出现过度的信息不对等局面。同时，相关行业协会亦可在非政府层面探索建立长租公寓运营协同信息公开机制，公布运营方的经营资质、注册资金、市场规模、发展情况等基本信息，并房东与租户相应权限，便于其及时掌握与自身利益相关的重要信息。

四、结语

长租公寓本可兼具“租赁关系稳定、房屋质量较优、管理体系健全、配套设施完善”四大优势，但因市场制度与规范指引尚不完善，多数运营方仍秉持互联网竞争思维，推崇以巨额资金投入以快速提高市场占有率之方式主导行业发展。长租公寓市场发展前景良好、投资回报率较高、市场准入门槛偏低等现象导致其市场内部竞争乱象频仍，个别运营方遂通过价格战吸引租户以扩张市场势力，而仅依靠租金差价与附加服务收费两项营利点显然难以维系此类恶性循环。为推动长租公寓行业的健康发展，对经营者而言，同步降低房屋空置率与房源成本，实施资产充分证券化与资产改良价值变现化的“两低两化”运营策略，推出多元产品，保持租户黏性或是稳健发展之良策；对房东和租户而言，审慎判断经营者的信用资质，及时掌握相关信息则较为关键；对监管者而言，明确宏观政策指引，加强微观监管力度，方是重振民众对长租公寓市场信心之关键所在。