产业园区运营管理趋势及其设施设备管理问题与对策

白云龙

(北京瑞赛科技有限公司 北京 100012)

中国产业园区自1979年开始已发展了40余年，在中国经济及区域经济发展中发挥了重要作用。但在2002年后相当长的时间内，产业园区开始出现地产化趋势，造成很多园区运营的短视化与形式化。直到2018年，当中国房地产进入存量发展模式后，产业园区的运营服务才真正受到广泛关注和重视，设施设备类资产管理在园区运营中的作用与价值才真正得到重视。

1 产业园区发展现状与运营管理趋势

1.1 产业园区内涵

企业出于有利于自身发展的角度考虑，会自发靠近人才、技术、土地、市场等要素富集区，时间一长，就在一片区域内形成大量相关企业的集聚，而这种集聚效应进一步强化了这些要素的富集优势。但企业这种自发的聚集效率太低，聚集区内环境杂乱无序，基础设施建设滞后，企业可持续发展空间狭窄。1929年全球经济大萧条后，凯恩斯对自由市场经济进行反思，提出了宏观经济理论，主张政府应在国家经济发展中发挥更大的作用，区域经济理论正是在此理论基础上发展起来的。

产业园是区域经济发展理论的产物。产业园区通常为政府划定的一片区域，由政府制定统一的产业发展规划和基础设施建设规划，并制定具有吸引力的产业投资与发展政策，以加速产业的聚集发展。早期的产业园区以工业制造园区为主，1990年后，随着新兴科技产业的快速崛起，各类新兴产业园区纷纷出现。虽然全球各地园区产业发展的驱动模式不尽相同，但仍有共同的成功要素：技术研究与开发、核心企业与产业集群、组织创新与技术创新。

1.2 产业园区现状

经济发展是中国各级政府机构的核心任务，产业园区成为地方经济发展的主要抓手，自1979年的蛇口工业区取得巨大成功后，各种开发区如雨后春笋般不断出现。中国开发区网统计数据显示，截至2021年4月，中国国家级和省级开发区数量为2728个，包括21家国家级经济技术开发区、168家国家级高新区、150家国家级海关监管区、19家国家级边境/跨境经济合作区。

由于我国地域广阔，不同区域的经济发展程度不同，产业园区发展阶段及特点也各不相同。整体来看，发达地区的国家级开发区数量更多，科技创新产业园区和先进制造园区更多更实；中等发达地区，以地区优势产业园区和工业制造园区为主，地产化的园区数量更多；欠发达地区，园区产业多为低端制造加工、低附加值类行业，并且地产化的园区非常普遍。

园区地产化现象在中国非常普遍。2002年开始，中国房地产市场进入高速发展期，土地出让金逐渐成为地方经济发展资金的主要来源。由于住宅地产开发具有“短、平、快”及超高回报的特征，很多产业园区打着发展产业的名义，而实际干着房地产开发的业务。各行业领先企业中的绝大部分都将房地产作为其重要业务，而产业地产是其介入房地产行业的主要方式。

1.3 产业园区运营管理趋势

1.3.1 运营管理主体日趋多元化

国内早期产业园运营主体为地方政府，通常以园区管委会的形式存在，全面管理园区的开发建设、经济管理及社会行政事务等工作。随着市场经济的快速发展及园区数量的增加，政府一把抓的园区单一化管理模式开始力不从心，地方政府在管委会之外成立专门的城市投资公司或园区开发运营公司，承担园区开发建设和招商运营的具体实施。随着开发区面积的不断扩容及中国产业资本力量的不断增强，开发区的招商引资开始聚焦于大企业，落地项目规模越来越大，“园中园”模式开始成为主导，即开发区管委会或地方政府负责行政管理和开发区(大园区)整体性规划，城投公司或园区开发公司负责园区基础设施开发建设和园区土地一级开发，而具体的项目园区(小园区)由投资商负责投资建设和运营管理。

在园区地产化的过程中，还出现了一批产业地产开发商，其大多投资运营一个“园中园”项目，少数具有实力的产业地产开发商开始向上发展，承担地方城投公司或园区开发公司的角色，帮助政府进行土地一级开发、基础设施投资建设、产业招商和园区运营管理等工作，而作为交换，开发区在住宅或商业等配套土地方面给予支持或特殊政策。

综上所述，随着市场经济的快速发展，我国园区运营管理的主体类型日益呈现多元化和复合化的趋势。

1.3.2 从园区管理向园区综合服务转变

产业园区对地方经济的推动作用巨大，各地竞相推出自己的产业园区，为争夺有限的产业投资，各园区不断拔高政策优惠力度，导致区域竞争的加剧。但产业优惠政策仅在企业发展初期能够发挥较大价值，并不是企业做大做强的关键。而且，纯政策型园区更多吸引到的是投机型企业，这些企业对园区产业的可持续性发展并无助力。

国内外对园区运营的成功因素的研究表明，园区技术研究与开发基础、核心企业与产业集群状况、组织创新与技术创新环境是园区竞争力的三大核心要素。园区运营主体必须尊重市场规律和产业发展规律，重视园区内产业结构优化升级和科技创新，并从园区管理向园区综合服务转变，更加强调对园区服务的提供和产业引导的职能。

2 设施设备管理在园区运营中的重要性越来越高

2.1 房地产存量时代物业类资产管理价值凸显

增量发展是从无到有，存量发展是从有到精。在城市住宅地产高速增长的同时，大量城市基础设施和产业园区资产被建设起来，此类设施和资产大部分并未真正发挥其价值，反而成为地方政府或投资运营企业的巨大包袱。究其原因，主要在于存量资产运营服务意识与能力不足。

早在2018年，我国房地产市场就开始从增量发展时代进入存量运营时代，但存量运营制胜观念并非立即得到认同，存量运营管理的模式和方法也需要时间进行探索。2018—2022年，房地产企业经历着漫长的收缩调整阵痛，因销售受挫，民营房地产开发企业纷纷债务违约，物业类资产管理却迎来了历史最佳发展时期，截至2022年5月底，上市物管服务企业数量已超过60家，总市值近万亿元。当今，存量资产运营服务的重要性已深入人心，存量资产运营模式已得到较大的实践发展。

2.2 中国产业转型升级需要真正的园区运营服务

产业地产作为房地产开发的子市场，在房地产增量发展时代的经营模式本质与住宅地产相同：卖方为主要收入来源，产业大多只是卖房卖写字楼的配套。虽然少数企业在个别产业园区项目上的运营效果优异，但在其大规模复制的过程中，因资源与精力投入的限制，绝大多数复制项目的运营极为失败。究其原因，经营模式导致园区运营服务是被包装的、不能持续的，在项目招商及开业时，服务内容很丰富，服务标准非常高，各种承诺也很多，但当开发商或运营方主要目标实现之后，为节约成本，园区运营服务水平会很快大幅降低。更有甚者，很多工业园区要求入园企业在入园之时一次性缴纳全部入园年限的物业服务费，后期若有不足，再根据实际情况临时分摊，这不仅增加了入园企业的资金压力，还让他们处在服务关系中的被动地位。由于缺乏持续稳定的物业资产管理及相关基础服务，很多优质的园区项目在数年之后就变得脏乱无序、设施设备故障频发。

我国正处于产业升级转型的关键时期，让园区及其设施设备得到持续稳定的良好运维，在企业需要时运行稳定可靠，在企业闲置时及时处置变现，在企业业务扩展时迅速找到最优解决方案，在确保这些最根本的企业服务需求的基础上，不断创新整合并提供更多的产业服务内容，才是存量产业园区最需要的产业运营服务。

2.3 园区运营管理已进入整合服务时代

传统运营管理模式自上而下，重点在于招商引资，其他服务皆围绕重点展开，对招商引资有帮助的服务项目优先发展，没有帮助的服务项目不发展或最低标准发展，这样发展起来的园区服务是缺乏体系且不可持续的。现代园区运营服务是以企业客户为中心，在保障企业最根本的园区设施使用需求的基础上，自下而上沿着企业需求层次向上进行服务的整合，企业底层需求得到充分满足后才会产生上一层次的需求。

虽然产业园区综合服务模式仍处于起步发展期，但已经开始在很多方面显现出巨大的社会价值。例如，促进基础服务的合理性与完善性、突出园区固定资产类设施设备有效运维以实现增值保值、多维度降低园区企业运营综合成本、提高园区入住效率降低入住难度、加强园区文化建设及提升园区管理信息化水平等。

3 当前产业园区设施设备管理中存在的问题

3.1 简单套用普通设施设备的管理模式

产业园区设施设备管理与其他类别物业有很多不同，很多园区服务企业在制定设施设备管理方案时，有时会忽视了其特殊性，简单套用住宅物业或写字楼物业等常见方案，导致园区管理与服务的错位及缺失，尤其是关键设施设备的维护保养不力，会给园区企业科研生产等工作造成不可挽回的巨大损失。

3.1.1 管理与服务对象不同

在产业园区中，管理的对象是企业或业主投入的固定资产类设施设备，而服务的对象则是入驻该园区的各个企业及组织，服务机构对各个企业和组织提供的管理和服务，并不会具体到个人。各个企业及组织员工享有相关服务，但对服务机构的权力及费用缴纳则由企业和组织统一负责，与个人并不发生关联。另外，除服务机构制定的管理规则之外，每个园区业主或运营方都会制定比较详细的园区公约，要求每个入驻企业及其员工遵守。

3.1.2 服务收费不同

产业园区物业类别和设施设备复杂状况有很大不同，其服务管理成本中较大部分涉及相关设施设备的维护保养和能源支出，因而造成费用构成和收取方式的较大区别。例如，研发办公类园区的收费内容与方式和商办接近，通常会按租金的一定比率(即基准费率，通常用年度物业总费用除以经营性物业总面积)，年付、季付的皆有；工业物业的收费通常也按基准费率乘以面积计算，但费用收取方式大多要求入驻企业按入住年限一次性支付。综上，园区物业服务与管理因所涉及的内容、成本等要比普通物业资产管理大得多，相应的服务费用也比普通物业高出许多。

3.1.3 管理与服务内容不同

普通物业的管理工作主要是提供“四保一服”基础服务，通常包括停车管理、垃圾分类、疫情防控等方面的内容。而产业园区物业除上述内容之外，还需要提供一些与企业生产相关的服务，如基础施工与设施运维、文化建设服务、市场营销服务、投资决策服务、企业运营合规性审查、生产安全审查等一系列内容。不同的管理内容决定了园区管理的思路、管理团队构成、管理能力与管理资质等方面的不同。笔者多年工作经验的体会是需要重点关注园区设备设施的管理与维护，这是一切服务工作的基础。

3.1.4 管理强制程度不同

目前的天眼系统主要侧重于防汛抗旱水文气象监测信息和中短期降水预报信息的应用，缺乏气候特征监测信息应用。未来两三年内系统将陆续收集历史和实时气候特征监测信息，建立气候特征数据库，实现气候特征监测信息查询应用和中长期降水预测的制作应用。

产业园区内各个企业的安全运营与持续稳定发展会对整个园区产生一定的影响，园区设施设备管理与使用规则通常会要求强制执行。若园区企业或组织出现重大安全问题或隐患，或有企业极度不配合园区管理，都可能被采取罚款或清退等强制处罚措施。而其他物业类型的管理通常没有这样的权利。

3.2 忽视园区产业属性的影响

不同产业属性的园区，其主流客户对基础服务和设施设备管理的需求各有侧重点，必须在对其精准分析后，才能针对性地制定最合适的园区服务方案。

(1)生物医药类企业通常会涉及危化品的采购与使用，此类园区的设施设备及相关服务需要满足安监、环保等部门的管理要求，废弃物管理也是园区服务的重要内容。

(2)制造或物流园区中，安全生产是最重要的需求，不仅涉及消防安全管理、仓库安全管理、园区24小时安全巡查，还包括关键设施设备的安全管理。对于技术密集型的先进制造园区或涉密涉军类园区，信息安全管理也是重点。

(3)对于研发类或大学科学园区，研发人员大多需要完善的后勤服务保障，全方位的“保姆式”园区服务能大幅提高园区企业的生产效率。

(4)金融互联网企业需要与全球保持实时信息互联互通，很多关键设备的不间断电力供应及园区网络基础设施服务是其刚性需求。

(5)文化创意产业园区等开放型园区，园区内通常配置商业休闲、文化体验等建筑设施，园区服务对象除了园区企业及员工外，还有很多外部消费人群，园区文化氛围及活动管理是重要内容。

3.3 忽视园区企业规模结构的影响

产业园区按企业规模结构可划分为单一企业园区、总部基地、主题型园区和复合型园区，不同企业规模结构的园区其设施设备管理模式不同。

(2)总部基地通常定位为大型企业的区域总部或中型企业的总部，园区企业数量不多，每家企业在园区内都拥有独栋建筑或单独区域的建筑群，该类园区通常会涉及大园区管理(偏重公共需求)+企业小园区管理(偏重企业个性需求)的双层设施设备管理模式，大小园区管理服务的范围与界面也是需要重点关注的问题。

(3)主题型园区的企业结构通常为少数的大中型企业和大量的中小型企业组成，大中型企业是园区产业集聚效应的核心因素，但中小型企业是园区经营收入的主要来源，传统的园区服务通常偏重中小企业的共性需求，而大中型企业的特有需求往往无法被满足。

(4)复合型园区通常不聚焦于单一产业链，大多为开放型园区，例如文化创意类园区或科学研发类园区。此类园区的企业组成通常全部为中小企业，还有一些消费类商家。此类园区设施设备管理通常还会涉及商业管理服务的内容。

3.4 产业园区设施设备管理标准化程度落后

目前，产业园区设施设备管理，尤其是工业园区的标准化工作滞后，具体体现在以下几个方面。

3.4.1 行业整体标准化工作水平低

产业园区设施设备管理仍处于探索阶段，不同运营企业、不同园区都有自己的管理需求，都用自己的管理经验作为园区的工作标准，导致不同园区的设施设备管理水平难以客观评价。另外，当前产业园区服务机构的行业门槛不高，传统体制和地产增量时代的设施设备管理思维方式尚广泛存在，园区服务机构管理能力与服务水平参差不齐，标准化服务意识薄弱，企业标准化处于初级阶段。

3.4.2 行业标准体系不完善

目前，产业园区服务的市场化程度不高，导致专业化的产业园区服务机构很少，整个行业缺少龙头示范企业，也造成了行业标准体系的不完善。另外，当前国内产业园区的规划、设计过程中，用户企业及服务机构的前期介入力度不足，造成很多园区设施设备在功能上的不协调、不平衡，这种情况同样影响了标准化工作的开展。

3.4.3 服务机构对标准化的重视不够

提起标准化工作，大多企业会认为自身的管理制度就能满足标准化的需要，并未理解标准化可以给企业带来的深远影响。

4 产业园区设施设备管理高质量发展策略

4.1 充分考虑园区类设施设备管理的特殊性，深入开展需求分析

不仅要充分认识产业园区在整体上的服务对象、服务内容、服务成本、服务责任权力等方面的特殊性，还要深入了解具体产业园区的产业属性、设施设备特质及企业规模结构造成的不同侧重点，只有这样才能制定具有针对性且高效合理的管理服务方案。

4.2 夯实基础服务前提下顺着需求层次创新增值服务

产业园区物业服务对象的需求具有层次，只有在充分满足上一层次的需求后才会激发下一层次的需求。产业园区管理与服务工作只有重视这一客观规律，才能规划出行之有效的增值服务项目。

园区企业第一层为基本使用需求，对应基础服务和设施设备的正常运转。

园区企业第二层为高效便捷的需求，对应硬件设施设备的全面升级。

园区企业第三层为便利周到的需求，对应配套功能齐全。

园区企业第四层为尊重尊贵感受的需求，对应园区文化与客户情感的归宿。

园区企业第五层为共生共荣的需求，对应以人为本，资源共享。

在具体增值服务内容方面，通常会涉及实物资产管理服务、特约定制服务、园区文化服务、行政创新服务和产业培育服务几个方面。

4.3 重视产业园区设施设备管理标准体系的建设

服务机构应广泛收集相关产业园区的最佳实践，深入研究不同类型园区设施设备管理的不同模式及服务内容差异，针对不同类型的产业园区制定相应的服务标准。

标准体系应包括服务保障与服务提供标准，该标准是企业内基于功能实现的各类事项和活动，通常能直接体现企业内部管理水平和资源组织效率；还应包括相关岗位工作规范，该标准基于企业治理形式而设立的工作岗位，能直接体现出企业在用标准开展工作。

4.4 对于大企业客户应单独制定物业资产管理解决方案

服务机构应该跳出具体的产业园区项目，站在大企业整体需求的高度考虑综合设施设备解决方案，具体项目解决方案仅为整体方案中的子部或实例之一。因为大企业通常具有广泛分布在各地的多种类型的园区及企业基建资产，是企业文化最直接、最基本的反映形式，企业的生产区、生活区、办公设施、文娱设施、产品设计、现场管理及后勤服务等都是企业形象和文化的窗口，具有共同文化及价值管理的大企业需要考虑分布式设施设备管理的统一性和协调性问题。