房地产行业成本核算存在的问题及解决措施探析

肖佩君

（中山市德仲健康医疗信息研发有限公司，广东 中山 528400）

成本核算对企业发展而言是不可缺少的重要环节，房地产企业也不例外，其可以对企业的发展产生决定性的影响。通过开展成本核算既可以帮助企业评价成本计划执行情况，也可以帮助企业对预算落实情况进行检查，这样企业就可以更有效地进行成本控制。此外，还可以更准确地进行产品定价，促进企业获得更大的经济效益。当前，房地产企业间的竞争越发激烈，企业可挖掘的利润空间越来越小，只有在成本核算与管控上挖掘潜力。因此，各个房地产企业就需要更加重视成本核算，并采取各种措施增强核算效果，以帮助企业合理地控制成本，增强成本分析的科学性，降低涉税风险，为企业实现长远的发展奠定良好的基础。

一、成本核算的概念

成本核算针对的是企业生产经营中形成的各种费用和消耗，通过对这些费用进行详细分类，并将核算结果进行统计，可以帮助企业了解单位成本，对于企业资金具体使用状况也能有所了解。成本核算工作往往会交给财会人员负责，这样才能确保核算的准确性和有效性，而且可以提升财会人员的核算效率，同时，可以帮助财务人员更快速、准确的编制各种报表，另外，成本核算报告也可作为企业管理者进行决策的有力依据。房地产企业成本核算不仅可以体现企业投资资金使用情况，还可以体现企业工程建筑资金使用情况，同时，可以反映企业房屋销售资金使用情况，而且进行记账时还可以检查核算信息的准确性，进而可以为成本核算发挥作用提供助力。

二、成本核算的重要性

房地产企业经营活动的开展需要成本资金的支持，所以就需要实施成本核算，这是企业发展的关键和核心。有效的成本核算可以帮助企业更好的防范财务风险，资金流动也会变得更加安全和稳定。成本管理不仅需要编制财务报表，还需要收集信息数据，对于成本科目也不能忽略，这三者和成本信息质量之间有着密切关系，企业管理人员进行投资决策时需要参考成本信息，进行资金支出时也要考虑成本信息，企业进行预算时也需要参考成本信息，总之其和企业实现经营目标有着很大的关联。

三、房地产行业成本核算中存在的问题

1.成本核算观念没有及时更新

有些房地产企业的成本核算观念没有及时更新，还在落后观念的引导下进行成本数据统计和成本控制，从而导致这两项工作都出现了偏差。在落后观念的影响下，企业管理者往往会将基础成本项目核算当作全部，而忽略其他环节的成本核算。很多工作人员认为成本核算就是缩减成本，对于成本效用和成本效益原则根本不了解，相关人员采用的成本核算方式也不够先进，从而导致企业不能获得更大的利润，现在很多房地产企业都存在这个问题。成本核算是企业增加经济收益的有效手段之一，但其常常会和企业长期发展目标出现冲突。我国的经济体制架构还不够完善，很多房地产企业还在采用比较简单的成本核算方式，还没有采用更先进、复杂的核算方式，所以在经营生产中遇到财务风险时就容易遭受重大损失。

2.成本核算管理体系不够完善

随着国家经济形势的不断发展，再加上城市化进程的加快、城市人口数量的不断上升，房地产企业迎来了发展机遇。然而因为管理层对于成本核算的忽视，还有成本核算人员自身素质比较差等因素的影响，使得企业成本核算缺乏精细化，核算管理体系也存在很多缺陷，具体表现在以下三个方面。第一、成本预算不够严谨，很多时候都会随意对其进行改变，使得成本预算不能发挥出控制成本的作用；第二、成本核算没有发挥出应有作用，对于企业生产经营中产生的问题难以解决，对于成本和预算出现偏差的原因也不能进行有效分析；第三、缺少成本考核机制，所以工作人员的工作动力比较低，主动性也非常差。

3.成本核算对象模糊

房地产企业要想开展成本核算就需要先确定好核算对象，但实际上，有些房地产企业因为涉及的范围比较广、开发用时比较长以及开发形式太过丰富、产品种类太多等而导致没有确定好成本核算对象，而是对整个项目进行了核算，而且没有进行统一核算，是将整个项目分为了几个区域或是几个时期进行核算。此外，企业选择的核算方法也不太合适，从而致使成本核算变得更加复杂，并对核算结果造成了不良影响。例如，对地产项目的商业地产、公寓、写字楼、危改小区和棚户区不加区分，为以后核算单个项目成本以及竣工销售结转成本带来不必要的影响，核算出现偏差。

4.成本核算费用归集缺乏统一性

房地产企业生产经营中产生的费用可以分为直接和间接两种。前者可以直接记录到相关明细账户当中，然而，因为房地产企业成本核算具有一定的专业性，而企业财务人员只了解财务方面的知识，对于建筑方面的知识并不太了解，所以不能准确地进行项目成本判断，对于成本项目判定标准也有一定差异。再加上工作岗位经常会出现改变，这就导致成本核算费用归集前后出现了偏差。间接成本需要先进行归集然后再进行分类，进行分类时需要考虑占地面积比例，还需要考虑建筑面积比例。但是成本归集需要经过很多程序，尤其是项目融资成本归集更是需要经过更多的程序，然而现在还没有统一的归集方法。另外，业务经营形式不同的房地产企业在很多方面也不一样，例如，工程造价，即使是建造同一个建筑物，也会因为建造位置的不同而导致造价出现差异，所以如果都使用同样的方法分配间接成本就会出现一定偏差，成本核算也会受到不良影响，而成本核算和企业发展之间有着密切关系，所以，就会给企业经营发展、制定未来发展策略等带来阻碍。

四、房地产行业成本核算问题的解决措施

1.树立系统化成本核算战略管理观念

房地产企业需要顺应时代发展趋势，淘汰以前落后的成本核算理念，采用更先进的系统化成本核算理念，提高对企业成本核算工作的重视力度，将其看作一项系统工程，即使是一个细节也要认真对待，对于成本核算对象也要进行深入探究，对于成本核算项目更是要投入大量精力进行剖析，最终建立成本核算管理体系。成本核算需要放宽范围，不能只是针对基础成本项目，还要考虑市场需求并对企业发展趋势进行研究。同时，要将售后服务等都纳入其中，这样成本核算才能发挥出更大的效用。另外，还要开展战略成本管理，运用战略性长期发展理念对成本核算进行指导，将企业全局规划都纳入成本核算当中，将成本核算落实到企业整个生产经营过程中，为房地产企业实现长久发展奠定良好基础。

2.完善成本核算管理体系

有些房地产企业过于追求规模扩大，对于构建成本核算管理体系不太重视，这种做法势必会导致企业遭遇各种风险，从而导致企业竞争力下降，还可能导致企业遭遇严重的经济损失。所以，各个房地产企业都应在遵循成本核算要求的基础上构建一个成本核算管理体系，并根据项目开发情况的变化对其进行调整。成本核算管理体系不仅包括前期预算编制相关内容、中期研究管控和后期考核也包括在内，这样就可以为成本核算的开展提供依据，相关工作人员也会积极参与到该项工作当中，成本核算效果将会变得更有效，核算管理目标也可以更快速地达到。

3.明确成本核算对象

规模比较大的房地产企业会同时开发多个项目，而且业务经营形式也比较多样，所以需要明确成本核算对象。为此应从两方面着手：第一、制定成本核算对象分类标准，分析分类原则，并按照标准和原则开展分类工作，不能随意进行改变；第二、核算人员进行工作之前需要先对开发项目进行调查，了解项目产品经营形式、用途和用时等信息，根据调查结果进行成本核算对象的分类，例如，可以根据产业业务经营形式将成本核算对象分为商业建筑、民用建筑等几种类型，还可以根据产品结构将成本核算对象分为洋房、小高层等几种类型。另外还需根据企业自身产品开发状况，不断完善企业规章制度，明确成本周期，对主要成本，间接成本等成本核算内容进行深入分析，使成本核算数据更加准确。

4.对作业成本管理方法进行合理应用

随着市场经济的不断发展，国家针对企业成本核算也颁布了很多新制度，在这些新制度当中提出了一种新的成本管理方法——作业成本法。房地产企业需要将直接发生的成本直接计入各项成本中，发生的期间费用按照人工工时、机器工时等成本动因进项追溯和分配，再计入各成本对象中。这样项目成本信息将会变得更具有效性，反映的成本情况也会变得更加全面、真实、准确。作业成本法也被称作ABC成本法、作业成本核算法，其会将直接和间接成本作为产品消耗作业的成本同等对待，这样成本计算范围就变得更加宽泛，计算出来的结果也会更加准确。传统的成本核算经常会出现间接成本和成本对象不一致的情况，所以就要实施作业成本法，这样就可以让两者形成一一对应关系。作业成本法更加重视精细化管理，往往会借助精细化管理探寻成本形成原因，并通过构建相应的成本库实现对其的管理，这样企业成本管理效果自然就会有所增强。

五、结语

综上所述，在经济发展的带动下房地产企业间的竞争越发白热化，针对房地产成本核算的法律法规也在不断完善。因此，房地产企业需要针对成本核算中存在的问题积极探索解决对策，并通过培训提高成本核算人员的专业能力和综合素养，促使企业内部财务管理水平得以提升，实现成本核算的统一性和有效性，推动企业核心价值和竞争实力的增长，从而推动企业实现长久、稳定地发展。