房地产企业内部控制问题研究

2022-01-01管怡

企业改革与管理 2021年16期

管怡

（深圳市京基百纳商业管理有限公司，广东深圳 518000）

一、房地产企业实施内部控制的必要性

1.适应现代经济市场发展的要求

随着国家对房地产行业的宏观调控力度不断加大，信贷政策日趋收紧，房地产行业的竞争也日益剧烈，企业生存和发展面临着更大的压力和挑战。而且房地产企业的项目开发周期长，受政策影响大，环境控制难，属于资金密集型企业，大部分都是高负债、高风险运行[1]。

2.建立现代企业内部经营管理体制的需要

房地产企业加强内部控制管理，能够帮助企业建立并完善内部经营管理体制，例如：岗位责任制度、报告制度、内部审计制度等各项规章制度，提高企业内部控制力。内部控制赋有的监督职能，可以监督企业经营活动的规范性，降低经营风险，保证各项经营活动严格按公司计划推进，促进计划任务的完成和经营目标的实现。

3.企业实现战略目标的必要措施

内部控制可以帮助企业加强管理，将企业战略细分成为各阶段发展目标，并在企业实现阶段发展目标过程中起到监督、促进的作用，是企业内部管理的重要工具和手段。随着日益剧烈的市场竞争和消费者需求的不断提升，房地产企业需要不断进行产品和技术创新，提升产品品质和服务水平，才能更好地适应市场。而内部控制是促进企业各部门沟通合作、协同完成企业任务目标的重要保证。

二、房地产企业内部控制中存在的问题

1.缺乏完善的内部控制管理体系

由于房地产行业本身的特点，行业利润相对较为可观，虽然很多房地产企业已发展到一定的规模，但粗放型管理的仍然较多。大部分企业缺乏完善的内部控制管理体系，或者虽然部分企业顺应市场的要求制定了一定的内部控制制度，但也只是流于形式，没有真正执行落到实处[2]。或者，有些房地产企业的内部控制制度建设只是完全参考了其他企业的制度，而不是结合企业自身实际的发展情况量身定做，因此未能形成适合企业发展的、有针对性的完整内部控制体系，导致内控管理失去了原本作用，甚至在一定程度上还阻碍了企业的发展。

2.风险评估环节缺失及内控风险意识薄弱

房地产企业内部控制制度建设不完全，缺乏完善的风险评估体系，企业无法有效采取对应措施，及时预警、防范及规避企业面临的风险，致使企业经营陷入困境，遭受损失，甚至还可能面临破产的风险。另外，部分管理层内控风险监控意识薄弱，在其经营理念中，大多数将房地产项目开发和销售看成是企业经营的全部，而忽视了企业自身内部控制的重要性。企业领导者没有对内部控制形成应有的重视，导致企业内控建设工作进行不顺，存在诸多漏洞，部分领导者还存在错误概念，认为内部控制工作是多余的，是企业经营活动的障碍。这样的想法直接影响了企业内控制度建设，也导致了内控执行力不足。

3.内部控制执行不力

部分企业对内部控制的重视不足，内控制度不完善或内容不够合理，致使内控执行缺乏基础依据；有些企业将已制定的制度“印在纸上，挂在墙上”，只为应付相关部门检查却不执行，制度形同虚设。另外，房地产开发企业工作流程较为复杂，包括项目可行性分析、拿地、规划、开发建设及市场推广等较多环节，整个业务进程较长，因此实际涉及需要监控的关键业务节点较多。但由于房地产行业本身具有较大的利润空间，致使很多房地产企业往往只注重最终结果，从而降低了对整个开发过程业务环节的关注，缺乏对业务流程内控的监督和优化，致使内控执行不力，给企业带来经营风险，也影响了企业经营管理效益的进一步提升[3]。

4.内部控制信息沟通不畅

随着房地产企业规模的不断扩大，企业内部层级的增多，容易出现权责不清、分工不明的情况，内部控制沟通不畅致使整体工作效率低下。虽然大部分企业都建立了信息沟通渠道，但企业内部员工之间、不同部门之间信息沟通不畅的情况还是普遍存在。一是员工上下级之间的沟通，只是简单的上传下达，缺乏及时的反馈和跟进；二是内部职能部门之间沟通协调性不足，不能快速地传递内控信息，影响企业内部控制有效运行。缺乏有效率的信息沟通和有效执行力，使企业在面临突发问题与外部风险时无法及时做出有效应对，直接导致经营风险增加。

5.内部监督不到位

内部审计是企业内部监督的重要职能部门，但大部分企业的内审部门缺乏独立性，不能发挥应有的效果，对内控制度的执行效果、执行力度及存在缺陷等进行独立监督；或者有些企业的内控监督管理人员仅由财务人员担任，因专业性、全面性不足，致使内部监督缺乏足够的说服力和监控力度，监督管理不到位。

三、完善房地产企业内部控制的对策

1.建设完善的内部控制管理体系

对于房地产企业而言，除了参考行业标杆企业先进做法外，更要结合企业自身实际业务情况制定、完善企业相关内控制度，包括企业工作流程的内部控制制度，完善企业内控制度的自我评估制度，并根据企业的业务发展情况对内控制度进行定期和不定期的评估，以便及时修订和完善，从而使制度体系得以不断健全和优化，一则避免墨守成规，二则真正让企业内控业务执行有据可依。

2.健全风险评估机制，强化内控风险意识

风险管理包括风险识别、分析、评价和风险应对，是企业内部控制的重要环节。房地产行业属于高风险行业，业务风险贯穿于企业的各个业务环节。房地产企业应成立相关的风险监督部门，根据房地产企业不同业务活动的进行，对其中存在的潜在风险进行识别、分析和评估，并给出科学合理的应对手段，降低企业运营风险。

首先，强化企业管理者对内部控制风险管理意识，是提升企业内部控制的重要基础。企业管理者应该对企业内控制度的建立健全和有效实施负责，同时企业管理者也应受到企业内控制度的约束。只有企业管理者真正认识到内部控制的重要性，企业才能够上行下效，全员形成内控意识。其次，企业要做好内控建设的宣传作用，确保员工都熟知制度内容，明确自身职责，每个人每项业务都能按公司规章制度办理，让内控执行落到实处。

3.加大内控执行力度

加强内控执行力度，首先要明确内控执行的责任人，企业负责人是内控制度执行的最终负责人，各部门负责人则是部门执行层面的具体负责人，所有员工则均应参与到企业的内控活动中，各负其责。其次，要建立全面预算管理制度，通过预算执行及时纠偏，降低内控发生问题的可能性。另外，加强内控实施情况的检查与评估是保证内控执行力度的重要保障，内控执行情况应纳入企业和员工的考核体系，与绩效挂钩。

4.完善信息沟通渠道

信息的充分收集获取和在企业内外部进行充分和有效的沟通贯穿于企业内部控制管理的整个过程。优化组织结构，减少沟通层级可以有效提高沟通效率，如扁平化的组织架构比较有利于信息的及时传递。另外，发达的互联网时代为大量信息的及时传递提供了强大的技术支持，房地产企业可借助专业的业务流程管理系统（如房地产企业常用的明源系统）将房地产开发的各个业务环节纳入信息系统管理。一方面实现了业务信息在相关部门的及时传递和共享，另一方面也规范了业务操作，降低管控风险，提高了公司的经营管理效率。

5.加强内部控制的监督管理

对内部控制制度的执行情况进行检查监督，是保证房地产企业内控制度得以有效实施的重要手段，通常包括企业的内部审计评价和外部内控审计监督。房地产企业应建立独立于企业管理层的内部审计监督部门，如董事会领导下的审计管理委员会，以保证内部审计部门的独立性和客观性[4]。由于内控审计范围涉及企业所有经营模块，不仅限于财务审计，还包括经营审计和管理审计等，因此内审人员的配备应包括各方面的专业人才，如财务、工程、技术等，必要时可聘请外部专家顾问。从而提高内审队伍的整体水平，以保证审计结果的专业性和权威性。同时，改进房地产企业内部审计的运行机制，规范工作程序，明确内审部门及相关配合部门的具体职责，确保其监督职能的有效发挥。另外，房地产企业还可借助外部审计，对企业的内控制度建设和执行情况进行监督评价，帮助企业进一步提高内控水平。