传统产业园区有机更新策略与路径探究——以温州滨海产业园有机更新为例

杭州城市规划设计咨询有限公司 包尚修

一、引言

经济全球化的深入对传统产业造成了巨大的冲击，要求传统粗放型的经济增长模式必须加速转型升级，加强区域合作、升级低附加值的传统产业，提升综合竞争力，实现区域共赢，成为城市转型发展最需要解决的问题。作为改革开放以来我国经济发展的主要增长源，城市传统旧工业区显然不能适应现阶段发展的需求，如何更好地进行传统产业园的迭代更新、体现传统产业独特的竞争力，是产业发展的重中之重。在区域经济一体化的背景下，应该从城市的多维整体环境关系和产业园区自身的需求出发，进行控制整合并对其社会经济形态和共生关系进行协调，从而使其更加适于当地发展，创造出更高社会、经济、环境价值。

二、传统产业园演变与趋势

我国产业园区经历了40多年的发展，将其划分为三个主要阶段，分别为园区1.0纯工业园区、园区2.0服务配套完善的园区、园区3.0产城融合的园区。现阶段正处于进入数字经济时代的第四个阶段发展，每个阶段的发展逻辑和运营形态存在着很大差异。

三、产业园重构与变革

新一代数字园区不仅是“传统物理园区+数字化”，而是依托5G、人工智能、大数据、BIM/CIM、工业/产业互联网平台等“数字基建”，催生的园区产业集聚形态园区发展形态及基础设施的多方面变革，主要包括：（1）园区空间形态。伴随BIM对建筑完整信息数字化建模，用于设计、施工、使用、维护全生命周期管理的概念和思想，已经扩展到了城市和园区领域。未来产业园区采用更大级别的空间信息模型城市和园区CIM，“大场景的GIS数据+小场景的BIM数据+物联网”的有机结合，对传统产业园区空间形态产生重大影响。（2）产业集聚形态。新型数字园区突破了土地空间的限制，可以根据某个特定的“产业价值主题”无限扩展，可以在线上建立大产业运营平台，形成多个企业的集聚，形成“线上产业生态集群”，利用数字平台和数据优势赋能的方式，帮助线下传统零售业升级转型。（3）园区基础设施。相比传统园区的“三通一平”“七通一平”，新一代数字园区更加强调智能化的基础设施，即运用数字化、智能化技术改造园区的交通、能源、市政等传统基础设施，近年来，智慧管网、智慧管廊、智慧水利、智慧水务等新数字科技技术手段已经在落地，为传统产业园基础设施更新迭代提供了技术保障。

四、温州滨海产业园发展情况分析

随着国际经济环境的变化，温州滨海产业园的产业发展已进入瓶颈期，面临产业增量增速下滑、创新能力不强、综合性服务职能欠佳等问题。同时，由于园区存在增量用地空间不足、公共服务设施配套存在短板、人口结构和素质水平与创新创业的要求存在结构性矛盾等问题，传统的要素集聚、扩张式的产业发展模式已经不能满足未来产业的发展需求。因此，温州滨海产业园亟需从更广阔的区域视野与更高的视点，对未来产业发展的战略目标进行谋划，明晰产业发展方向和产业发展路径，并结合产业现状逐步提升温州滨海产业园的产业竞争力，优化整体空间环境与风貌、完善配套设施，从而吸引人才与资本再次集聚，实现城市更新与产业迭代。

五、有机更新路径分析

在确保产业功能升级、城市活力提升的大背景下，以深入的产业现状调研和发展趋势研究为基础,分析发展优势和现实困境，结合温州市、浙南产业集聚区、滨海产业带等要求，分析研究温州滨海产业园区更新改造策略。

（一）明确产业路径

在温州滨海产业园区转型要求之下，依赖持续的土地供应与扩张的模式将难以为继，未来的产业升级路径必然是加快盘活存量工业用地，提升产业能级，增加城市功能，通过构建一系列产业用地绩效评价指标，如税收、产值、就业、耗能、企业迁移成本等指标，筛选出潜在存量用地，并统筹政府部门、企业以及市场等相关利益方，制定相应的更新升级路径和方式。

（二）优化空间环境

为了向新一代数字园区转变，在开发建设中有意识配置多样的功能，建设大量的公共空间，提供多种公共产品，但是现实的情况是功能多样≠功能混合，环境优越≠居民认同，多样服务≠便利享用，因此需要对生产、生活、生态三生空间进行梳理与统筹，从人的需求和激发创新、提升品质出发，以广义公共空间的视角切入，评估现有的空间品质，优化建筑风貌，通过优化为产业园区工作与生活的人群提供更好的空间环境和服务。

（三）创新实施机制

为了更好地推动产业转型，应重点关注产业升级与空间优化的实施机制以及管理模式的创新。在产业体系调整过程中，企业和市场是主导力量，政府作为管理部门应搭建好平台，从服务企业的角度出发，进行整体规划和策略设计，为二次开发提供土地管控的政策保障和制度设计，结合发展目标导向，评估和检讨以往产业升级与更新实施推进的成效与问题，就更新方式、管理模式、实施路径、利益平衡、相关政策机制保障等方面开展针对性研究，提出可实施的利益平衡方案，创新优化更新实施机制。

六、有机更新策略的实践探索

规划从产业基础、政策导向、战略资源等维度出发，遴选产业并调整优化现有的主导产业体系。在增量空间不足的条件下，产业园区有机更新应在企业空间单元的精度层面，对现有存量空间进行细致的排查与分析，制定产业空间调整的行动方案，对传统产业空间再开发提出具体方案与政策建议。

（一）基于“四维优选法”的主导产业选择技术路线

基于温州滨海产业园，开发程度较高与政策平台好的现状优势，以及正处于以创新经济为代表的转型发展机遇期的一般特征和跨越式发展路径，产业选择既要从传统产业优势出发，又要兼顾园区内自身未被充分发掘的产业资源要素，还要开创性地谋划未来战略性的“黑马型”产业，故采取以下具有实践性的产业选择技术路线。

维度1：对园区产业发展现状进行比较分析优势，择选出现状产业中有发展基础的、符合当前发展方向的支柱产业和优势产业，并指出此类产业的转型升级方向；

维度2：对地区发展战略目标进行总体把握，挖掘地区内生的要素禀赋，培育战略潜导产业；

维度3：借鉴其他地区的产业转型发展成功案例，并结合实际，选择特色产业；

维度4：充分把握政策动向，保留具有较高适应性的政策导向性产业。

（二）基于生产、生活、生态融合的产业园区三生空间理想布局模式推演

城乡空间按功能可划分为生产空间、生活空间和生态空间。通过对产业园区区位条件及发展现状进行分析，从区位利用、空间形态、功能布局、交通、生态、发展潜力和可行性7个要素对产业空间布局模式进行打分，最终形成适宜温州滨海产业园的三生空间布局模式建议。

（三）基于GIS多因子分析法的产业空间更新难易度评价

考虑影响土地价值的各因子（如交通、生态等）的作用，将温州滨海产业园的土地价值划分为最高、较高、中等、较低、最低五大类，作为整体空间价值综合评定的依据。采用GIS作为分析工具对土地价值进行评价，选定主干交通（距离主干道的最近距离）、轨道交通（距离轨道交站点的最近距离）、生态要素（距离生态景观要素的最近距离）和环境质量（距离污染性工业用地的最近距离）四项作为影响因子，将各因子按照其属性取值分为5个级别，分别赋值为1-5，建立评分表。采用成对明智比较法确定各个影响因子的权重，以1代表同样重要，2代表比较重要，3代表绝对重要，对因子进行两两比较得到成对明智比较表。经过标准化计算，得出各影响因子的权重值。

（四）基于空间句法的产业园区空间价值与整合度评价

基于温州滨海产业园交通网络的轴线地图，运用Depthmap软件进行空间句法分析，对规划范围及周边现状全局道路可达性以及空间整合度进行量化描述，空间整合度越高的道路不仅具有更高的空间可达性，还具有引入更多的人流与经济要素的潜力。由空间句法的初步评价结果可知，空间整合度整体呈现中部高、外围低（修正）的状态，空间整合度最高的东北部片区以及西南产业片区，空间整合度最低的片区为沿甬台温高速复线一带区域，其余的空间整合度一般，道路可达性方面，由于街区现状为方格网式路网，故除西南片区农田外，可达性均良好。

（五）基于产权主体及使用人群诉求的多方服务型规划方法

传统产业园区有机更新，面临着产权主体的多样性、公共利益的复杂性以及实施主体的不确定性。在有机更新规划中，应从产城人三元视角出发，从多样的适用人群诉求出发，面向土地、产权、物权、公共利益的，明确政府、业主及相关权利人、实施主体的各自权利和义务开展。规划在编制中应该进行最大可能的利益诉求征询，对企业主、企业职工、社区居民、政府机构管理从业人员等进行问卷、访谈、座谈等多样的形式交流，让整个有机更新的方案更具备实操性与落地性，具备后续一系列更新改造行动的预期设定与考虑。

同时，应该借鉴深圳、上海等先进城市的更新经验，以相关法律法规和政策制定为目标，开展符合地区更新的实施机制与政策保障研究，通过顶层设计为更新项目的实施，提供可行的机制和政策保障。

七、结论

传统产业园区转型发展，首先应充分依托其周边重要的产业基础、交通及发展节点等关键要素，结合自身的发展优势，紧紧聚焦“产、城、人”三个维度，产业层面由投资驱动，向内生创新新型驱动发展转型提升，人群层面由产业工人集聚，向创新创业人才集聚转型提升，城市发展层面由产业园区向产城融合的创新科技园转型提升。