国有土地使用权证登记错误且土地使用权已被查封，可否注销登记事项

案情简介：

1998年9月福建省某市原土地管理局①1998年，福建省的市级土地管理机构命名为土地管理局，因机构改革，2009年更名为国土资源局，2018年更名为自然资源局。（甲方）与某村村委会（乙方）、陈某（丙方）签订征用出让合同，合同内容约定陈某拥有某村一地块的使用权，用途为住宅用地。2007年，陈某在该地建设了一幢6层高的框架住宅楼。2009年底，该市国土资源局与甲公司签订成交确认书，甲公司竞得某地块。2010年，该市原国土资源局与甲公司签订国有建设用地使用权出让合同。2010年4月，甲公司就竞得的某地块申请办理土地权属的初始登记，并于2010年5月取得该地块的国有土地使用权证。

2018年10月，陈某向该市自然资源局申请不动产权证书②根据《不动产登记暂行条例》规定，自2015年3月1日起，停办集体土地使用证、国有土地证，统一发放不动产权证书。，该市自然资源局以陈某申请颁发证书的住宅用地与相邻甲公司的项目用地存在重叠为由，拒绝为陈某颁发不动产权证书。2018年底，陈某通过信访渠道，向该市人民政府反映了该问题。2019年1月该市自然资源局就此做出了处理意见，认定陈某申请颁发证书的地块在甲公司已申请办理国有土地使用权证的土地的范围内。2020年8月17日，经过协商后，甲公司出具书面声明，表明对部分重叠的土地使用权不持有异议，与陈某协商一致。2020年8月19日，陈某持该书面声明，再次向该市自然资源局申请办理不动产权属证书，但依然被拒。陈某遂向法院起诉该市自然资源局，请求法院判令注销涉案的甲公司持有的国有土地使用权证。另经法院查明，甲公司拥有的国有土地使用权的地块自2015年起被该市法院查封。

本案焦点：

国有土地使用权证登记错误，且土地使用权已被法院查封，登记事项可否被注销？

观点分歧：

陈某认为，自己于1998年已取得涉案土地的合法使用权，而甲公司在11年后才通过拍卖竞得相邻宗地的使用权。该市自然资源局在为甲公司颁发涉案国有土地使用权证的过程中，未通知陈某到现场指界以及签字确认，违反相关规定，侵犯其财产权，故请求法院判令注销涉案甲公司的国有土地使用权证。

该市自然资源局认为，其与甲公司签订的国有建设用地使用权出让合同事实清楚、依据充分、程序恰当。且陈某在与原市土地管理局签订征用出让合同后，未及时申请国有土地使用权登记。因此，陈某对涉案土地仅享有合同约定的债权权利。涉案土地已经被依法登记于甲公司名下，陈某无权请求注销涉案的甲公司的国有土地使用权证。而且涉案土地已被该市法院查封，陈某无权对涉案的国有土地使用权进行变更登记或者注销登记，法院应驳回陈某的诉讼请求。

分 析：

甲公司持有的涉案国有土地使用权证是否合法，以及涉案的土地使用权已被法院查封的情况下，可否依法注销登记事项？文章将从以下2个方面进行分析。

一、甲公司持有的涉案国有土地使用权证的颁发程序不合法

2017年12月29日，原国土资源部决定废止《土地登记办法》，同时《土地登记办法》的主要内容已被《不动产登记暂行条例实施细则》的制度规范所替代。本案中，甲公司是在2010年5月取得国有土地使用权证的，根据《中华人民共和国立法法》第九十三条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，当时的土地登记事项受《土地登记办法》所管理。因此，判断涉案甲公司的国有土地使用权证的颁布程序合法与否，应根据当时施行的《土地登记办法》的有关规定进行。

根据《土地登记办法》第九条第一款：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：……（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明……”和《土地登记办法》第十三条：“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。”以及《福建省土地登记条例》第二十五条：“土地登记申请经初步审查符合登记条件的，由登记部门组织地籍调查，经调查认定土地权属合法、界址清楚、面积准确的，予以公告……”的规定，本案中该市自然资源局在接受甲公司的土地初始登记申请后，应当进行现场地籍调查以及审核涉案土地的地上附着物权属关系。但该市自然资源局并未开展相关工作，就向甲公司颁发了国有土地使用权证。因此，甲公司持有的涉案国有土地使用权证的颁发程序违法，该市自然资源局做出的行政许可依据不足，事实不清。

二、土地使用权虽已被法院查封，但登记事项依然可依法注销

本案中，陈某、甲公司、该市自然资源局对涉案的国有土地使用权证载明的土地适用范围与陈某拥有使用权的土地存在交叉重叠的情况，均没有异议。但本案的特殊之处在于涉案的土地使用权已被法院查封，在这样的情形下，该登记事项能否被依法注销？

《土地登记办法》第六十九条规定：“对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记”；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”因此，判断注销登记是否属于土地权属状况变更的情形，成为本案的关键。

《中华人民共和国最高人民法院行政裁定书》（〔2018〕最高法行申406号）指出：“对人民法院在土地使用权采取查封及预查封期间所禁止的3种情形（土地权利的变更登记、土地抵押权登记、地役权登记），是为限制土地使用权的转移。而注销登记行为非限制情形。”土地使用权转移受到法院查封的限制，但注销登记行为并不会导致土地使用权转移。在法院判令注销涉案的甲公司的国有土地使用权证后，该市自然资源局需要重新对该地块的土地使用权进行登记，应刨去甲公司拥有使用权的某地块中与陈某拥有使用权的地块的交叉重叠的部分。

此外，根据《中华人民共和国最高人民法院行政裁定书》（〔2018〕最高法行申406号）的判决意见，中华人民共和国最高人民法院指出，按照依法行政的要求，在充分保障相对人及利害关系人合法权益的前提下，应当允许行政机关自行主动纠错，这样不仅体现了行政机关依法行政，而且有利于切实解决行政争议，维护社会的和谐稳定。因此，本案中，该市自然资源局实则也可主动纠错，对涉案地块进行注销登记、重新登记，从而起到依法行政、定纷止争的作用，节约司法资源。

综 述：

国有土地使用权证存在登记错误且土地使用权已被查封，登记事项可以被法院判令依法注销。第一，注销登记错误的国有土地使用权证，并不属于法院在对土地使用权采取查封及预查封期间所禁止的情形；第二，法院可以判令对登记错误的土地使用权证进行注销，这有益于从源头上纠正错误，符合经济学原理和行政诉权保障原则；第三，对于被查封但尚未被拍卖出去的土地使用权，若自然资源主管部门颁发土地权属证书时存在错误，法院支持自然资源主管部门主动纠错、依法行政。