不动产登记中的若干难点及对策探讨

王大猛

（鞍山市自然资源事务服务中心，辽宁鞍山 114001）

不动产登记是《民法典》确立的一项物权法律，是有别于传统办证的一项新生程序，是权利人对物权、所有权宣示的明晰方式。这是关乎民生的大事，与每个人都息息相关。新生事物的发展，难免会带来种种问题和难点，在将来的制度制定和工作开展中有待完善，从而保障个人、企业和团体的利益不受侵害。

一、现阶段不动产登记中存在的问题

1.法律法规还不完善

不动产登记中涉及的法律法规较广。土地证的审批主要依据《土地管理法》执行，林业手续审批主要依据《森林法》》执行，房产证的审批主要依据《城市房地产管理法》》执行，这些业务的办理分属不同的职能部门。而现阶段不动产登记的实施，多部门的业务统一划转到不动产部门进行办理。《不动产登记暂行条例》虽然考虑了这些法律关于手续办理的不同点，但是仍然没法全部涵盖，尚存在一些空白之处。这就造成了一定的漏洞，还需要相关部门对条例进行合理解读，让工作人员遇到问题的时候，可以采用合理的依据进行办理。

2.基础资料数据准确率不够

目前为此，尚部分地区未建设好不动产登记信息系统。虽然有部分地区新建了不动产登记信息系统，但没有完成土地数据库中的地籍数据、房产数据库中的权籍数据和林业数据库中的林地数据统一。同时，也没有补充完善相关的原始数据。因90年以前的数据，多为假定左边进行的测绘，与现阶段适用的2000大地坐标系并不一致，这需要大量细致的工作才能把原始数据转换补充到现有数据库中。部分地区，更是由于单位合并、搬家等原因，造成了登记档案遗失、损毁等问题。这就造成了数据资料不详尽，给登记工作造成了隐患。

3.登记业务涉及范围广

《不动产登记暂行条例》涵盖的登记类型复杂程度并不一致，其中土地登记和房屋登记涉及的问题较多，相对来说较为复杂。例如一些有房证、没有土地证的案例；房子在相关法律法规出台之前就已经建设完成，如何补办手续；林地耕地套种，多部门重复、交叉管理等问题，现阶段仍存在不同的声音，需要相应的解决。

4.历史遗留问题难以化解

不动产统一登记后，各种问题凸显、矛盾集中叠加，信访量增加，8890热线、市长信箱、省长信箱上访件不断，将不动产统一登记工作置于社会舆论的前沿。突出问题主要表现在：“两证”不齐，要求办理不动产权证问题；原房产局、土地局存在的历史遗留问题，如何继续办理的审批机制、审批程序问题；有产权证书而无登记档案的认定和处理程序问题；土地用途与房屋用途不一致，如何登记的问题；小业主“两证”齐全，但小区楼幢超土地、规划红线，如何保障小业主合法权益和落宗、登记以及后续处理的程序问题；宗地分割、合并的审批程序规范问题；规范土地二级市场交易与登记的制度性建立问题等等。

二、产生问题的原因分析

1.涉及法律多

我国现行的不动产登记制度根据不动产的类型曾经分布在若干法律法规中，如《民法典》《土地管理法》及其实施条例、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产管理法》《森林法》《矿产资源法》《海域使用管理法》《草原法》《渔业法》，以及《不动产登记暂行条例》。由于涉及的法律法规多，难免出现登记人员对登记具体项目条款理解上产生偏差。

2.基础数据迁移困难

在基础数据整合方面，原有登记模式与不动产统一登记制度差异而导致。原国土部门基本形成了一套宗地图形电子数据，大多也完成了宗地的统一编码编制。并且能及时的变更日常空间图形数据，但是一些土地登记信息数据，需要利用数据库来存储。但某些地方的国土部门由于种种原因，有的宗地图形数据不完整，有的所有权和使用权数据格式标准不同，无疑造成了不动产登记图形数据整合难题。再加上业务登记数据量的巨大，数据库标准的某些不同，导致了数据转换迁移的困难。房产数据中，在登记房产数据时，不考虑土地，等统一进行不动产登记时，容易存在房地数据不统一问题。

3.多部门数据尚未统一

目前不动产登记所需的原始数据及审批权限处于各自为战、各负其责、缺乏沟通的状况，不动产登记工作还是由原来的业务职能部门负责审批，不动产负责登记工作。而各业务部门的专业性较强，审批内容又各不相同，部门之间并没有形成统一的业务系统，更没有统一采集数据的标准和执行规范。不同的职能部门建立的信息数据库只为本部门、本系统使用，并不对外开放。地籍数据、房产数据、林业数据等各部门的信息平台都是各自为政、独立使用，没有形成资源共享。

4.历史遗留问题复杂

历史遗留问题形成原因不尽相同、涉及范围方方面面。

（1）不按规范程序开展工作

个别领导为了追求政绩和某些考虑，在城镇化建设、招商引资、棚户区改造等方面出台一些特殊政策，例如对一些特殊项目进行不同程度的税费返还，在审批手续上把关不严、先建设后办理等。当领导离任后或国家政策收紧后，造成用地单位的手续无法办理，这是历史遗留问题形成的重要因素。例如允许“先上车后补票、毛地出让”等，造成部分企业的用地手续、楼盘手续不完善，存在开发区域超越建设红线、消防不合格、欠缴税费等问题，这是很多地区发生历史遗留问题最常见的原因。

（2）政策法规理解不够、落实不到位

很多政策法规出台时间晚于房屋存在时间，也就是说，现有房屋建设完成后有政策的出台。在1982年后，涉及土地开发建设和房屋登记方面相关法律法规才相继出台，又历经了数次修改和完善。在完善规范的过程中，由于相关部门及工作人员对政策理解不足、执行力不够，造成职能部门管理不到位、宣传不够，加上工作人员业务不熟悉、理解程度不够，导致一些建设项目在手续不齐全的情况下，由于审批监管不到位就提前出售并使用，形成了后期办证难等问题，成为历史遗留问题的另一重要成因。

（3）建设单位履职尽责不足

开发建设单位重视项目进展情况不重视手续办理，项目完工后不及时申请竣工验收，不及时签合同、缴纳土地出让金和税款、未按时办理不动产首次登记；建设单位出于利益的驱动，擅自修改设计，不按照图纸施工，额外增加建设面积；监理单位监管不到位，为了赶工期不严格审查。都是产生历史遗留问题的原因。

（4）权利人法律意识淡薄、维权意识不强

由于改革开放后，我国的经济发展迅速，不动产权利人文化水平不高，对各项法律法规制度的了解程度不够，维权意识不强。很多权利人只关心房屋所有权登记，只注重自己所住的房子产权，进而忽略土地使用权的登记。还有部分权利人的证件保管不善，丢失房证或者土地证，并且未及时补办。而由于土地部门及房产部门多次改革及人员流动，造成档案及信息资料遗失。当不动产统一登记后，部分权利人无法提供合法的土地权属证明材料，进而影响了不动产登记的办理。

三、对策建议

1.完善法规，坚持依法登记

全面实现不动产登记工作，可以考虑定期征求群众对于不动产登记的想法和意见，补充完善相关法律法规，并纳入到登记工作中，还应出台《不动产登记条例》的文件解读及工作实施细则。对一些有争议的内容提出明确的解决办法，让工作人员“有法可依”，明确不动产登记工作中的职责，知道什么“可为”与“不可为”，把握住工作的界限，避免犯错。并进行广泛宣传引导，让群众了解不动产登记的意义及办法，合理的维护自身权益。《登记条例》出台后，还应该与时俱进，出现的新问题要及时提出解决办法。需要让不动产登记工作做到有法可依，有法必依，提高服务质量、保障群众利益。

2.整合建库，提升数据利用率

信息登记平台想发挥作用，就需要依托基础数据的全面、真实、准确，一网通办是不动产登记平台的必然结果。其关键就在各类数据的完善整合。这需要投入大量的人力、财力和时间，对现有档案资料全面进行梳理，该扫描的扫描，该录入的录入，该上图的上图，查漏补缺。首先要扫描齐全现有档案资料，把房产数据、土地数据、林业数据等都归档落图，统一转换为2000大地坐标系，并建立完整的数据库，把数据资料分图层叠加到数据库中。然后将数据资料落到卫星影像上对比，从基础上做起，全面提升数据质量和覆盖面，确保信息平台的结果真实、可信、能用。有条件的地区可以考虑纳入财政预算中，采用招投标方式，委托给资质单位进行登记平台建设，实现登记工作的长效性。

3.上层指导，强化顶层设计

要建成标准统一、覆盖全国、内容全面的不动产新平台，让全国的不动产登记信息能够实现“一网通办”。稳定社会秩序、保持经济健康发展，保障人民群众权益和固有资产不受损失，有要尊重历史，遏制增量。在历史遗留的不动产登记问题中，法律法规不完善、资料缺失、相关责任人不明的现象都有不同程度的存在，而且直接影像权利人进行登记。这就需要对缺失资料情况进行梳理工作，查找历史情况，理清产权，为下一步的确权工作打好基础，特殊的问题需要国务院、省政府作为行政决策的主导，把握方向，指导业务的推进，保障权利人合法利益。

4.宣传引导，化解社会矛盾

加大法律法规的宣传力度，让企业和群众全面了解不动产统一登记工作的法律法规和登记流程，争取群众们的支持与信任，提供法律解读解释，设置合理的解决渠道，让群众和企业懂法用法，为不动产登记工作以及矛盾化解营造良好氛围。登记过程中遇见难以解决的历史遗留问题时，建议由政府牵头组建研判组，以尊重历史为原则，分类解决，按照部、省《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》文件精神，由政府出台政策文件逐一解决不动产登记中群众办证难、难办证等问题。

5.强化工作举措，提高不动产登记效率

首先是明确基础数据整合建库工作。有条件的地区可以采用招投标与资质单位合作完成。将工作分为内业（收集整理存量登记资料）、外业（测量及调查）和建库（土地、房产、林业数据整合）三个阶段，然后对登记人员的业务知识培训做到常态化并提高服务理念，以点带面，提升窗口工作人员的业务能力；然后是提质增效、创新服务方式，在现有“六服务”（服务企业直通车、开辟绿色服务通道、服务前置、延时服务、上门服务、预约服务）基础上，对现有业务流程全面梳理，优化审核程序，压缩办结时限，还可以联合房产局、税务局、审批局共同推进综合窗口建设，做到最大程度的便民利民。