物业服务合同相关问题探究

周康玲

（华北水利水电大学 河南 郑州 450045）

一、物业服务合同概述

随着我国社会经济的发展以及人口数量的持续增长，我国人民群众住房的问题也随之浮现。尽管我国地大物博，传统的院落式的住宅，也不能够满足日益增多的人民群众的居住需求。因此，高楼层式的住宅小区应运而生。不同于院落式住宅，小区的居民共同生活在一个区域内，享用共有的公共设施、娱乐健身设施以及亭台楼阁等。这些设施的维护，修复问题、小区的卫生清洁问题、停车位的管理、消防安全以及其他公共服务的问题都需要所有的业主共同努力维护。然而实践中业主们难以达成共识，因此小区的业主通常会与物业服务人员签订物业服务合同，将其管理小区的部分权利让渡于物业服务人。物业服务合同出现，在很大程度上解决了业主们之间的问题，然而物业服务质量参差不齐，特别是物业服务质量差的，极易引发群体矛盾，严重影响居民安稳的生活以及社区的秩序。因此物业服务合同在实践中的应用以及履行，仍需进一步完善。

物业服务合同是指，物业服务人为小区业主提供服务，并向业主收取物业服务费的合同。通过《民法典》第937条的规定可得而知，物业服务合同的签订主体较之前的规定有所扩展，也就是说其签订的主体范围不再仅仅限于物业服务企业，“其他管理人”也可以列入签订主体的范围。有学者认为，在物业服务合同中，物业管理人员是管理者一方，而小区业主是被管理者一方。毋庸赘述这种观点是站不住脚的，从管理的对象来看，其管理内容主要是对小区内的公共设施、停车位、卫生等进行管理，而非对业主个人行为的管理。笔者认为，物业服务合同是一种提供服务的活动，由小区业主支付服务费，而非管理与被管理的关系。

二、物业服务合同履行过程中出现的问题

（一）前期物业服务合同规制缺陷

前期物业服务阶段，是物业服务活动的基础阶段，是建设单位和物业服务人员签订的有关前期物业服务阶段，双方民事主体的权利义务所达成的协议，该合同订立时，业主并不是直接参与人。与普通物业服务合同不同，普通的物业服务合同，约束业主与物业服务人员两方法律关系，而前期物业服务合同则约束建设单位、业主与物业服务企业三方主体。然而在实践中，房屋建设单位利用其优势在签订前期物业服务合同时，易与其子公司或者其他人恶意串通，损害小区业主的合法权益，同时也为后期的物业服务带来纠纷的隐患。此时，普通物业服务合同即使还没有生效，通过业主委员表决，也很难解决前期物业服务合同，严重侵害了业主的合法权益。

（二）合同签订过程中权利义务内容约定不清

大多数物业服务合同在签订过程中，涉及到业主一方的权利通常是监督权，解聘权以及知情权等，业主的义务是缴纳物业费；而物业服务人一方的权利主要是收物业费，其义务包括多个方面，比如小区的卫生清洁、安全保障义务、建筑物的保养和维修义务等。物业服务合同是一种民事合同，其核心内容应以双方民事主体的真实意图为基础，才能达成协议。然而仅仅依靠各方当事人的意思签订合同，很难达成一致。因此，在权利义务内容方面需要通过法律层面的参与，在意思自治的基础上，明确权利义务的内容，从而使双方当事人清楚地认识到各自权利义务的内容。如《民法典》第943条规定，物业服务人员应当定期且以合理的方式，向小区业主公开维修资金使用明细；业主共有部分的经营与收益情况等，并向业主大会、业主委员会报告。该法条仅规定了“定期”二字，但是对于其具体多长时间没有做出明确规定，在实践中，物业服务人有可能会拖延甚至不进行公开、不报告，极可能引起不必要的纠纷。

（三）物业的服务质量无明确约定

长期以来，物业服务合同纠纷中最突出的问题，就是业主认为物业服务人员收取较高的物业服务费却提供较低的服务质量，甚至不履行其管理义务。例如，小区环境的卫生脏乱差、电梯未按时进行维护。此时处于弱势地位的业主通常会采取拒付服务费的方式表达不满，而物业服务人以此为由降低服务质量，有的甚至会采取不当的方式催促业主缴纳物业费，形成一个恶性循环，激化业主与物业服务人的矛盾。物业服务企业作为一方当事人，有专业的管理模式以及专业的经营能力，理应当承担更多的企业责任。同时，物业服务企业也是民事主体，其经营的主要目的便是获取利润。在物业服务合同中，应当明确物业服务人员的服务质量标准，以达到业主与物业服务人员之间的利益平衡，既能保护业主的权益，又能使物业服务人员有利可图，从而实现双赢。

三、完善物业服务的主要措施

（一）完善前期物业服务合同法律规制

在实践中，由于施工单位与物业服务企业的监管分离，在招投标中存在大量暗箱操作，侵害业主利益。强制建设单位与物业服务公司分开经营已成为共识，也是规范早期物业服务的重要手段。第一，要积极贯彻前期物业服务招投标法律，使前期物业服务招投标意识深入人心，抵制招标过程中产生的不规范行为。第二，建设单位不得选择自己的子公司或关联公司，将建设单位与物业服务企业分开，形成相互制约关系，明确建设单位与物业服务企业之间的权利和责任，从根本上杜绝可能侵害业主权益的情况。第三，多渠道解决前期物业纠纷，发挥房管局、街道办、居委会等主体，进行有效的行政指导，提高行政部门责任意识，通过建立调节制度等方式，有效化解矛盾。

（二）明晰合同当事人权利义务

我国《民法典》中，对于物业服务合同中当事人双方的权利义务规定得较为笼统、宏观，没有明确规定双方的权利和义务。而在实践中，可以综合考虑小区的实际情况，将该部分进行原则性规定，从城市、地区、经济等情况全面考量，从而更好地完善物业服务合同。本文认为，在物业服务合同关系到双方主体的权利和义务时，为了保障业主的权益，可以对物业服务人的义务要求更加严格一点。与此同时，物业服务人所享有的权利也应同等重视并加以保障。此外，在紧急情况下，有必要在物业服务合同中增加业主的义务。即当业主与物业服务企业发生纠纷且涉及到人身和财产的损失时，可以依据该条款对业主以及物业服务人员产生约束力，以此达到维护二者之间的和谐关系，使其共同遵守物业管理。

（三）提升物业的服务质量

1.公开并规范物业服务人员的服务行为

业主与物业服务人员签订物业服务合同后，应当严格依照协议的约定履行其义务。对于物业服务质量约定不明或者没有约定的，可以依据《民法典》第511条对于合同质量的规定处理，即按照强制性国家标准、行业标准、通常标准或者符合合同目的的标准履行其服务行为。在具体履行物业服务合同过程中，物业服务人应将服务事项和收费标准等，涉及业主重大利益的内容进行公开公示，既公开物业服务信息。《民法典》第943条规定了物业服务信息公开制度，要求物业服务人员采用合理方式，定期将服务事项、对共有部分的经营与收益情况、服务的收费标准等内容事项向业主公开，同时报告业主大会和业主委员会。此前，物业服务企业存在不公开财务收支的情况，致使业主的知情权受损，激化业主与物业服务人的矛盾。因此，物业服务人员在严格履行其服务内容时，也应将服务信息及时进行公开公示，从而取得业主的信任。

2.明确物业服务企业收费标准

根据《民法典》第944条的规定，物业服务人员不得采取停止供电、水、热等方式催交物业费，然而实践中，这样的情形却经常发生。为保障业主的权益，有必要明确收取物业费的标准。本文认为，物业费的高低应取决于物业的服务质量，也就是说物业费应与服务等级和质量相符，实行质价相符的原则。在此基础上制定收费指导标准，明确管理形式和费用构成。

结束语：

《民法典》的颁布是我国现有法律的继承和发扬，具有划时代的重要意义。其中关于物业服务合同的规定与我们的生活息息相关，业主方与物业服务方签订的物业服务合同，是小区治理的重要方面，正确的理解与适用有关物业服务合同的内容，有利于解决双方主体的矛盾纠纷，易于实现对住宅小区的多层次、多元化、多途径的治理，营造出一个和谐美好的氛围，从而达到维护小区业主与物业服务人双方的合法权益之目的。