GIS和BIM互融的“房地产估价”课教学框架研究

朱林 蒋杰

摘    要：“房地产估价”教学存在教学死板和学生兴趣不足的问题，难以满足房地产估价行业信息化深入发展的需要，对其进行改革势在必行。基于此，文章提出GIS和BIM互融的“房地产估价”教学框架。首先对“房地产估价”课程中重要知识点联系GIS和BIM进行逐一分析和探讨;其次结合实例对该框架在成本法中的应用进行展示。该框架有助于提升GIS和BIM在“房地产估价”课程中的应用，加强学生对房地产估价理论和方法的理解，满足社会需要。

关键词：“房地产估价”课程;GIS;BIM;教学框架

中图分类号：G642      文献标识码：A      文章编号：1002-4107（2021）12-0064-03

地理信息系统（GIS）是一种特定的空间信息系统，为用户提供地理信息相关增值服务。建筑信息模型（BIM）被誉为下一代的智能CAD，为建筑业的精细化和全生命周期的管理提供了管理理念和工具[1]。随着智慧城市的兴起，GIS软件得到了行业的认可[2]。从当前的研究发现，在“房地产估价”课程中融入BIM和GIS的研究还非常少。

因此可将BIM和GIS融入“房地产估价”课程中，从而实现提高教学效率、激发学生兴趣的目的。

一、问题分析

“房地产估价”课程指的是“房地产估价理论与方法”课程，其目的是协助学生掌握房地产估价的系统方法体系，了解房地产价格形成的机理，理解房地分估的基本思想，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事房地产开发、投资、经营和估价等工作奠定基础。在教学过程中，“房地产估价”教学存在理论教学较多、形式死板、学生不愿听等不足。如何在保持“房地产估价”课程科学和理论性的同时，保障“房地产估价”课程的趣味性、多样性、交互性和前沿性成为“房地产估价”课程改革面临的重要发展问题。

对此，一些研究者进行了探讨。陈林杰、曾健如和周正辉等认为现在房地产专业人才需求量与日俱增，而“房地产估价”教学存在实践能力不足的问题，因此提出加强政府、行业、企业、学校四者联动的教育模式[3]。熊伟、孟庆昇认为“房地产估价”存在工作量大、效率低、受估价师主觀影响大等缺点，因此提出基于BIM方法来构建实时估价操作流程[4]。通过上述研究者对于“房地产估价”改革发展前沿进行探索，可以发现GIS和BIM协同辅助“房地产估价”教学和实践在行业中已逐步发展起来，因此在“房地产估价”教学探索中融入GIS和BIM非常有必要。但GIS和BIM有其自身的特点，其中GIS主要关注的是房地产周边的环境，如区位因素，而BIM主要关注的是房地产微观部分问题，如实物因素。“房地产估价”主要涉及两大部分因素，即房地产自身因素和房地产外部因素。其中自身因素可再分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素;房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。以GIS和BIM辅助“房地产估价”时，需要关注上述因素。从方法内容分析，BIM主要应用于成本法评价过程，成本法主要面向的是非盈利、特殊设计和独特用途的房地产;GIS主要关注的是环境，比较适合在比较法中进行运用。另外，BIM在估价中运用存在成本过高的局限。现有房地产的图纸大多为CAD二维图纸，使用“BIM+成本法估价”，意味着前期需要进行大量的翻模和精细化处理，该部分工作一般需数周时间，而一项传统房估业务的时间为3～7天。目前，房地产估价采用差额定率累进计费，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。对于住宅，评估费为评估价的千分之二，非住宅为千分之五，在总额不变的情况下，增加翻模费用意味着其他费用就要减少，增加成本同时降低利润，从市场角度难以接受。因此，“BIM+房地产估价”在实践上存在一定难度，但以BIM为基础，构建房地产模型，可以交互展示房地产的结构、质量、层高、容积等诸多概念，在教学中，可引导学生建模和估价，深度理解估价方法和过程。市场比较法主要由收集交易实例、选取可比实例、建立比较基础、交易情况修正、市场情况修正、房地产状况调整、计算比较价值组成。市场比较法的关键是寻找合适的比较对象。GIS方法能够帮助教师收集交易实例，选择可比实例，并对房地产状况中的区位因素进行调整。与单纯实勘相比，通过GIS选择、实勘、经验三者的结合，可以使房地产估价过程更加有效。同时GIS和BIM的结合，可以较完整地对房地产实物、区位、权益三大特性进行诠释。但是在实际工作中，基于GIS的房地产估价分析也存在一定的不足，主要是GIS模型的高级使用，如街道、人流等特征，需要估价人员有较好的信息处理技能。同时GIS模型中，难以体现对融资、付款权益等细节问题的诠释。虽然BIM和GIS在“房地产估价”中应用存在一些不足，或需要公司投入较大的资金进行房估信息系统开发，使其在实践中推广难度较大。但GIS和BIM的理念和方法可有效帮助学生更好地感知房地产估价的内部过程和方法，提高学习兴趣。基于此，文章对“房地产估价”课程从以下两点进行改进：第一，将GIS和BIM与“房地产估价”课程体系进行对接;第二，明晰GIS和BIM在“房地产估价”课程中的优点和局限。

二、问题的解决思路

通过GIS和BIM在“房地产估价”课程中的运用，有助于学生增加对房地产估价基础概念和估价方法的学习和理解，其框架体系见图1。

第一，基础概念部分的理解。房地产是房、地的结合，房反映的是实物特征，地反映的是区块特征，房、地结合进一步展现权益特征。通过GIS和BIM的结合，可以将建筑物与地块（BIM场景工具）分离，在教学中，让学生形成房地分估和合估的理念。房地产是实物、区块和权益三者的结合，通过BIM模型的运用，可以逼真地显示房地产估价过程中实体、功能、质量、折旧、建筑面积、层高、容积、绿化等概念。将建筑物与GIS地图结合，可说明建筑物及其所处的区块特性、集聚、交通，以及与其他建筑物、自然环境、人文环境等之间的关系。具体而言，上课时，教师先给出一幅含评估区块的空白地图，给出估价对象，请学生对其进行初始估价。然后，利用GIS图层的操作功能，逐步添加路网、河泊、公共设施、商业中心、教育机构等，每添加一个让学生对其进行粗略估价，并要求指出估价的原因。接着对评估区块几何形状、属性等进行变形和坡度等处理，请学生修改该区块房地产的估价。之后，隐藏GIS地图，显示要评估的建筑物，利用BIM软件对建筑物进行修改和渲染，如建筑物层高、形状、绿化、户型、朝向等，探索哪些因素对该建筑物的估价比较敏感;此外，利用BIM的平立剖和漫游功能，对建筑物特征进行详细分析，进一步思考哪些因素影响该建筑物实体的估价。最后将GIS地图和BIM建筑物两者进行整合，让学生重新进行房屋估价。通过GIS和BIM的结合和可视化，引导学生一步步探索房地合估的影响因素和估价过程，从而内化房地产估价概念和方法为思维模式。通过该过程，建立房估的概念，并深刻理解影响房地产价格和价值的因素。

第二，房地产估价方法的学习和理解。房地产估价主要由三大基本方法组成：比较法、收益法、成本法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。比较法的理论基础源于替代性。比较法估价分为7个步骤：（1）收集交易实例;（2）选取可比实例;（3）建立比较基础;（4）进行交易情况修正;（5）进行市场状况调整;（6）进行房地产状况调整;（7）计算比较价值。收集交易实例的过程，需了解其交易基本状况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等条件。GIS技术可以增加筛选坐落、土地形状和周围环境相似的可选比例，减少房估过程的搜索成本，而且提供了一种可视化的友好方式进行展示，有助于对该过程进行深刻掌握。BIM技术主要提供了估价实物的特征，也可以进一步提供筛选相近特征的数据。不过在比较法中，交易型房地产的价格是由市场中可替代的房地产决定的，与自身的建造价值之间存在较大的差异，因此GIS比BIM应用更频繁。

收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法，其本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称“收益导向”）来求取房地产的价值或价格。该部分的学习可以以GIS软件为基础，展示熟悉的房地产，让学生分析客户需求心理。在心理分析的基础上，进一步为该对象剖析未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度，整个过程以探索的方法开展，从而帮助学生理解如何得到各个计算要素。

成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值或价格。该方法主要适用于因很少发生交易而限制了比较法运用，又因没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。理解成本法估价需要学生理解房地产价格构成七大项目：土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，以及各项如何计算的问题。对此，可采用房地分估的思路进行计算。土地成本利用GIS平台进行获取和计算。建设成本是计算相对复杂且关键的部分，通过BIM技术可较好地对建筑物重新构建成本的各个环节进行计算并估价，从土建到安装，每部分都计算清晰，并自动汇总得到结果。过程直观，有助于学生理解该建设成本计算的过程。对于管理费用等成本项目，可以参照行业惯例进行。因此，在成本法中，BIM比GIS运用更加频繁。

三、案例分析

在教学过程中，以“GIS+BIM+成本法”为例对某栋教学楼进行分析。该楼建筑面积为45 676.81m2，性质为教学实验楼，总占地面积为7306.32m2，建筑高度为58.95m，结构形式为框架—剪力墙结构，基础形式为桩基础。土地成本的获得，按照2017年成都市中心城区基准地价中教育科研用地标准。基于GIS地图，确定估价区域遵从V级地区用地标准，每平方米3075元，评估建筑物占地面积7306.32m2，可得到土地成本约为2246.69万元。

对于建筑成本，可按照建筑物重新构建成本进行分析。第一，采用BIM建模方法，从土建、结构、设备图三方面分别进行建模。第二，链接三部分模型，考虑分部分项工程、人工费调整、措施项目、其他项目、材料费调整、规费调整等项目，从而得到工程量清单结果。第三，对前期费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费，以及其他工程费进行考虑，从而得到最终的工程建设费为8310.33万。第四，以土地费和建设费为基础，按照管理费用（4%）、销售费用（3%）、投资利息（中国人民银行公布的估价时点当年贷款利率，年利率4.75%，考虑管理费和销售费用）、销售税费（5.5%）和开发利润（25%）为标准进行计算，最终汇总得到总成本约为14 750.76万元。建模过程中涉及的软件有Revit、宏业清单计价、鲁班钢

筋、广联达GTC、晨曦BIM算量、Excel等工具。

折旧信息的计算。在Revit中，可通过构件自定义属性来反映其折旧状态。考虑到构件的使用年限和残值率，可采用直线法对其进行折旧，具体公式为：SV=∑Vi=∑Gi（1-Ri）ti /Ni，其中SV为建筑物总的折旧，Vi和Gi为第i个构件的折旧和建设成本，Ri为第i个构件的净残值率和分别为第i个构件的有效年龄和使用年限。为了实现对构件的准确跟踪，所有的构件均需进行准确记录，而且一旦有构件发生修缮，需对相应的构件的折旧信息进行实时更新，从而保证模型的完整和准确性。经测量，其折旧额度为物质折旧、功能折旧和外部折旧三者的综合，约为3097.66万元。因此房屋的最终估价为11 653.10万元。

该估价案例以成本法为核心，采用了GIS和BIM技术，对土地费、成本费等关键成本进行了核算，然后以此为基础，对其他各项费用进行了分析，并考虑到折旧的价值，过程比较科学，有利于学生对成本法估价过程进行理解，提升课程的生动性。

“房地产估价”是科学性、实践性和艺术性三者的统一，对学生而言，学习过程比较抽象和乏味。同时，我国产业智能化水平的深入发展，也对“房地产估价”课程教學和实践提出新的挑战和机遇。对此，文章提出基于GIS和BIM互融的“房地产估价”课程教学框架，指出两者与“房地产估价”课程的结合点和应用的不足。接着以“房地产估价”教学为场景，对GIS、BIM、“房地产估价”中的具体知识点逐一进行分析和探讨。最后，采用情景分析法，将GIS、BIM应用于成本法中，对目标建筑物进行实例估价。文章的探索有助于GIS和BIM等信息化手段在“房地产估价”课程中的应用，有助于帮助学生更好地理解房地产估价活动的原理和方法，进一步强化“房地产估价”课程的实践性。

参考文献：

[1]蒋杰.工程管理专业BIM技能教学课程体系的构建研究[J].黑龙江教育（理论与实践），2017，71（3）：49.

[2]SALAJEGHEH J，HAKIMPOUR F，ESMAEILY A.Prese-nting a Spatial Model for Real Estate Appraisal based on Data-driven Multi-criteria Decision-making Methods[J].Journal of Geomatics Science and Technology，2016，6（1）：200.

[3]陈林杰，曾健如，周正辉，等.房地产经营与估价人才专科教育现状与发展对策[J].建筑经济，2014（8）：28.

[4]熊伟，孟庆昇.基于GIS和BIM的房地产成本法估价研究[J].建筑经济，2016，37（10）：72.

编辑∕陈晶

作者简介：朱林（1987—），男，湖南长沙人，西南石油大学土木工程与测绘学院讲师，博士，研究方向：工程管理与大数据挖掘的结合。

基金项目：四川省科技厅软科学研究项目“区域创新网络的时空结构及其网络图谱的深度挖掘研究”（2017ZR0155）;2019年度中国工程科技发展战略四川研究院工程科技战略咨询研究项目“四川省能源发展战略研究”（2019JDR0153）;西南石油大学教改项目“基于互联网+云技术的BIM系列课程教学研究与实践”（X2018JGYB050）;西南石油大学教改项目“工程经济学研究生全英文课程建设项目”（2020QY19）