我国长租公寓可持续发展模式探究

2021-12-20赵文筠

上海房地 2021年11期

文/赵文筠

现如今，加速的经济发展方式正在给未来的房地产行业带来新的机遇与挑战。我国长租公寓由2014年起步，2018年各地开花，鼎盛时有近1400多亿元资本进入，规模扩张明显，但2019年出现经营不善，资金链断链。“高进低出、长租短付”的长租公寓时代已经结束。2020年初暴发的疫情只是一个导火索，我国长租公寓的发展一直存在着运营经验少、赢利模式模糊、品牌认知度低等问题。经历了2020年疫情洗牌，沉淀后再出发的我国长租公寓要想在租赁市场中站稳脚跟，引领租赁市场长久地健康发展下去，研究可持续的发展模式，尽可能规避运营风险，就显得尤为重要。

一、我国长租公寓现状

目前长租公寓的运营主体主要有五大类，分别为房企系、中介系、酒店系、互联网创业系、“国家队”国企系。此外，外商系也在逐渐蓄力，例如美国最大的长租公寓地产商睿星资本Greystar等。综观国内的运营商，以开发商为代表的房产系和国企系在长租公寓市场正逐渐形成一枝独秀、独占鳌头的态势。

公开数据显示，在2020年，已至少有40多家长租公寓运营企业因高风险经营行为而遭爆雷倒闭，且几乎都是轻资产运营的企业。虽然重资产运营的企业爆雷较少，但现在的行业状况也暴露了我国长租公寓在经营过程中的诸多缺陷，主要体现在以下几个方面。

（一）固有“开发”思路运营，操作缺乏经验

首先，目前众多房地产企业在转向租赁市场的过程中，往往将开发商的“开发”思路带进租赁运营中，将租赁等同于开发。然而，租赁供给的主要来源是盘活市场存量，而不是增量开发。

其次，将租赁市场的发展破局过度寄希望于融资。企业在拿到长租公寓项目后，一味想着“快赢利”，以“常规操作”—— “投资——融资——拿房——退出”代入长租公寓中，因而会出现爆雷事件。他们忽视了租赁的核心是运营，其本质是为消费者提供服务。

（二）长租公寓目前难有赢利的企业

赢利难是我国目前培育和发展长租公寓市场最大的痛点。长租公寓行业之所以难赢利，一个重要原因是其涉及链条长，各方面损耗大，尤其在运营管理端。房地产企业虽具有雄厚的资金实力，但依旧存在运营长租公寓的赢利瓶颈。究其原因，主要有以下几点：

第一，租售比扭曲，投资回报率过低。衡量资源与租金之间的关系，一般会使用租售比，即每平方米建筑面积的月租金与房价之比。在长租公寓的客户相对集中的一线城市和二线发达城市，租售比大约维持在1﹕500左右，而较为健康安全的租售比一般控制在1﹕200以内。

核心一、二线城市回报率是2%。对于业主来讲，靠买房出租获取收益是很难的，这就造成住房租赁供给严重不足。对于重资产运营的企业而言，运营长租公寓对自有资金的要求太高，无法加杠杆实现赢利，因而缺乏投资积极性。这也造成了长租公寓领域“面粉价格高于面包价格”的窘境出现。资源与价格之间的矛盾难以协调。

第二，投资回报周期过长，加重赢利难度。目前，我国长租公寓企业的赢利模式普遍较为单一。不管是轻资产运营的“二房东”,还是持重资产的“包租婆”，其目前的赢利模式都是通过房屋的装修、服务、出租来赚取租金。对于持重资产的开发商来说，长租公寓有着较强的金融属性，还要考虑房屋的建造成本及资金成本。随着房价的不断上涨，房企获取长租公寓的成本也越来越高，在出租率无法保证的前提下，赢利也就愈发困难。据估算，依照目前的长租公寓运营模式，投资回报期将达10年以上。

（三）长租公寓运营的融资渠道少，发展难以为继

现在的长租公寓很像10年前的经济型酒店和5年前的房产中介，初级阶段时小而散，都挺赚钱的，拿到风险投资就开始重资产运营，接下来就是出现大量的加盟扩张模式，紧接着就是整合并购，最终留下三四家巨头控制大部分市场。依照此模式，长租公寓可能用三四年走完发展的路。

虽然我国长租公寓目前的赢利能力不够乐观，但仍不断有资金进入这个市场，这主要有三个方面原因。第一是库存压力，第二是要抢占市场，第三是REITs有诱惑力。随着公募REITs的逐步放开，长租公寓品牌资本化是必然趋势，这也要求长租公寓有更高的资产价值和稳定的现金流，这对机构运营管理能力又是不小的考验。

（四）公寓品牌的认知感不强，品牌附加值低

长租公寓的发展还处在起步摸索阶段，各家都想早日抢占租赁市场，因此品牌繁杂、品质不一，尤其是定位于服务青年白领的公寓品牌，产品及服务同质化明显，产业链前端的产品研发以及后端的品牌服务未能精准抓到客户的需求，导致附加值偏低，中间环节的施工建设反而更加赚钱。

二、长租公寓的发展拐点

经历了洗牌后的长租公寓行业，有人退出也有人坚守，甚至还有“长租公寓不行了”的说法。长租公寓虽举步维艰，但市场的发展处处透露出租赁住宅的时代已经来临的信息。渡过疫情的艰难期后，长租公寓市场会开始新的复苏。

（一）租赁人口庞大

2020年第七次人口普查数据显示，全国流动人口为375816759人，与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加154390107人，增长69.73%。随着经济发展，人口流动趋势会日趋显著，巨大的人口流动量势必带来更多的居住需要，同时也伴随着多样化的租住需求。这不单需要租赁住房供应量的同步补充，同时也对住宅品质提出了更高的要求。

（二）政策基调利好

从长租公寓起步至今，政策上的引导一直起着主导作用。即使经过这几年的跌宕起伏，政策逐步由大力扶持向加强监管、因势利导、分城施策方向调整，国家积极鼓励发展住房租赁市场的决心也始终没有动摇。

表1 鼓励住房租赁市场发展政策一览表

（三）融资渠道拓宽

“958号文”的颁布，将公募REITs的试点范围由原先的大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域扩大到了全国，纳入了更多不动产类型。首批已成功发行9个REITs产品，在基础设施领域先行试点，发行规模合计314.03亿元。长租公寓是盘活房地产存量资产的主力之一，该条例的出台无疑为其发展拓宽了融资渠道，更有利于提升存量物业的管理品质，推动收益的稳定持续。

三、我国长租公寓发展的成功因素识别

（一）长租公寓运营产业链

长租公寓产业链涉及项目获取、设计装修、营销签约、日常运营和项目退出等多个环节。从房源开发到初次获客的时间跨度，分散式公寓一般为1个月以内，集中式公寓较长，约3-6个月。

图1 长租公寓运营产业链示意图

项目获取：有通过新增租赁用地、集体用地、存量改造、已有自持资产获取的重资产模式，也有从政府、国企、二房东等处获取闲置的厂房、商办、宿舍、酒店后通过签约租赁形式获取的轻资产模式，约定的租赁期限分散式一般为3-5年，集中式一般为10-15年。

设计装修：一种是通过标准化设计装修，节约装配时间，加速扩张。另一种是开发多条产品线，根据不同产品线的定位，突出不同的个性和设计感，尽可能覆盖更多的租户客群，优化租金现金流。还有一种形式是通过集采方式，降低装修成本支出。

营销签约：目前多采用多媒体营销和平台合作的形式，通过官网、微信、微博、App、第三方平台等渠道，深度挖掘租赁人群需求，建立租客信息大数据，降低营销成本。

日常运营：包含标准化的物业服务，提高租金溢价。例如集中式长租公寓会根据场地大小及目标租客需求，在公共区域设置健身区、娱乐区、厨房、洗衣房、共享办公空间等功能区，并提供管家式服务、家具家电维修，组织主题类社区活动。还可通过建立系统平台，将网签合同、社交活动发布、个性化的通知提醒等增值服务搬到移动端，借助信息化手段，实现与租客的互动，及时得到反馈，从而改善产品和服务，提升运营效率。

项目退出：重资产运营模式下，通过项目出售或利用金融产品（REITs等）到期退出。轻资产运营则以租约到期为限。

（二）长租公寓可持续发展的关键因素

在长租公寓的运营管理中，考验的是拿房能力、产品品质、服务管控、供应链、运营效率及获客能力等综合因素。

第一，房源的选择。地理上，受制于物业位置的固定性，长租公寓的管理半径有限，因此其分布也较为分散。目前中国的长租公寓项目主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，此外成都、武汉、杭州等二线省会城市也会有长租公寓项目布局。这些城市的共同点是流动人口基数大、租房需求旺盛，这些都为培育长租公寓市场创造了很好的基础条件。

现以上海为例分析长租公寓的区位。上海是全国集中式长租公寓品牌数量最多、总体供应规模最大的单体城市之一。本文选取国内长租公寓TOP 20品牌中在上海发展相对成熟且布局覆盖度高的企业项目，来分析全市长租公寓的区域分布特点，这些运营企业包括YOU+、魔方公寓、自如寓、青年汇、城家、万科泊寓、龙湖冠寓、逗号公寓、湾流，覆盖了近153个长租公寓品牌项目。经研究发现以下特点：首先，长租公寓在选址上对于交通便捷程度尤其是地铁站点通达性的依赖度极高。其次，长租公寓在选址上明显倾向住房需求较大的地区，尤其在繁华商务区、高校等区域内布点最为集中。

图2 上海市9家长租公寓品牌选址地点研判

第二，产品与服务的打造。对于品牌公寓来说，做好产品是首要任务。现今，90后、00后开始有稳定的租房需求，成为长租公寓的主力客户之一。这些人群从小生活条件不差，对居住品质有一定的要求，不太可能接受很差的居住环境，他们对租房的要求是提升生活质量，而非解决居住问题。因此，在进行长租产品设计时，要多做前期市场调研，不能一个模子到处套。

与传统的住宅楼盘开发相比，长租公寓存在现金流回笼慢、利润率较低的特点。在前期进行市场扩张的阶段，房地产企业可依托自身在品牌、行业口碑及产品系列化方面的显著优势，通过产品线的推出，覆盖更多租赁需求人群，提高周转率，加速抢占租赁市场份额。此外，产品线的有效推出也依赖于精准的用户需求划分，多产品的搭建有助于房地产企业多维度地细分市场，从而与住宅市场作有效区分，进而协同发展，共同提升产品的溢价。

为打破长租公寓单一的居住属性，现在中国的长租公寓产品越来越多地关注产品生态圈的打造，诞生了社区服务、联合办公等多种业态，挖掘衍生价值，有效提升租金溢价，实现更长远的发展。另外，从房地产企业的角度考量，现在的租客未来也是购房资格人、办公及商铺的租户，长租公寓的推出可重新界定租赁住宅，创造新的体验，使其成为房地产企业新的获利点。

第三，赢利能力的提升。与分布式公寓相比，集中式公寓虽然前期投入多、资金压力大，但可进行统一管理，运营难度更小。所以理论上讲，集中式公寓更具有突破管理瓶颈的可能，但当前也面临拿房竞争激烈和拿房成本高涨等问题。

租金、租期、出租率和续约率是影响赢利能力的关键指标。租金方面，各个运营模式差异性并不明显。租期方面，从租客端来讲，中国长租公寓的租期普遍较短，为6-8个月。美国公寓的平均租期在1年左右，日本1-5年租期约占50%。短周期造成企业获客成本的增加和空置期的损失。从业主端来讲，分散式公寓的合同期平均为4年，集中式公寓一般不超过15年，到期后续约率普遍不超过50%，较短的合同期意味着月均分摊压力的增大。出租率方面，一般认为出租率达到90%以上才算有赢利能力，但现在不少公寓是通过牺牲租金、提供折扣等形式，以低租金获取出租率的提升。续租率方面，租客端续租率现在普遍不高，运营较好的项目可以达到40%-50%，较低的续租率同样带来获客成本的增加和空置期的损失。

图3 分布式、集中式公寓成本构成图

四、结论与建议

长租公寓虽然起步较晚，但却是时代高速发展之下的必然产物。运营商只有拥有强大的持续运营能力，才能为项目长期健康发展保驾护航。运营不是个简单的问题，需要作方方面面的考虑。运营能力的提升，不是一朝一夕就能实现的。

目前，我国运营长租公寓的路径主要有两条：一是重资产模式，“拿地+建设+运营”一条龙，拥有土地就拥有了“话语权”。二是轻资产模式，专业的运营企业与国企开发商等合作，共建平台，由房地产企业代建，专业运营公司作技术输出，共同参与运营。无论是按哪一条路径发展，开发商普遍认为长租公寓发展压力很大。

鉴于我国长租公寓的发展现状，要实现长租公寓的长久可持续发展，短期须保证生存，长期须实现赢利。综合上述研究，笔者认为我国长租公寓运营发展宜采用“三步走”形式。

（一）第一阶段，采取短期轻资产运营，建立成熟的运营团队

短期以锻炼运营团队为发展目标，在不加重成本负担的前提下，依托房企本身的实力，可采用轻资产集中式的运营模式，主要在如下几个方面打磨运营经验。

1.精准定位，寻求产品的差异化。好的产品永远是第一竞争力。想要快速抓住客户，精准的客户定位非常重要，例如：青年公寓针对年轻群体，白领公寓针对上班族，而套房住宅则针对更加生活化的客群。

在细分出不同的客群后，要有不同的产品策略，甚至可以打造多条产品线，尽可能多地覆盖潜在客群。比如青年公寓虽然在户型上不够出彩，一般都很紧凑，配置也不是很高端，但公共空间的功能设置可以更加丰富，可设置会客厅、健身房、酒吧等，充分迎合青年公寓目标客户群体喜好社交、愿意运动的特征。又如自如曼舍，其针对的是有一定收入基础、追求生活品质的商务人士，可着重打造住宅的舒适性和品质感。

2.建立生态圈，提升溢价价值。通过专业运营商的帮助，或与知名品牌共谋发展，可使长租公寓由单一的居住属性，衍生出社区、联合办公等相关业态。例如宝龙地产与无印良品合作，诞生首家“宝龙公寓Designed by MUJI”，将无印良品独特的生活美学融入长租公寓的每个角落，注重提升租户的体验感。生态圈的打造可提升长租公寓自发成长的衍生力，为长租公寓的长久发展注入动力。

（二）第二阶段，采取中期重资产获取房源，多渠道融资

通过第一阶段的产品及运营能力的打磨，房地产企业可逐渐掌握长租公寓的运营模式，通过精准的产品定位、优质的产品、体贴的服务创造溢价空间，同时通过控制建造、装修、运维等成本来降低房源的获得成本，使得租售比提升，从而带来收益。这时，房企可脱离专业的运营商自成团队，利用房企的雄厚实力，通过拿地实现重资产运营。

重资产运营必然要求巨大的资金投入成本，因此可借助融资工具，例如REITs等，缓解项目开发及运营压力，使长租公寓的商业发展形成循环可持续的闭环。