夫妻一方擅自处分共同房产，另一方可以追回吗？不一定

黄小星

在婚姻关系中，将共同房产登记在一方名下的情况并不鲜见。如果一方擅自以自己名义或者伪称取得对方同意，将共同房产予以处分，那么，另一方该如何主张自己的权益呢？

夫妻一方擅自处分房产，如果第三人构成善意取得，该房屋买卖合同有效

案例1：

曲先生与孟女士因感情不和，已经分居一年，双方都有了离婚的想法。

两个人是工薪阶层，婚后最大项的财产就是共同购买的一套两居室，登记在曲先生名下。

曲先生对自己提起离婚诉讼的判决结果进行了预判。他认为，孩子还小，大概率会判给妻子，而幼小的孩子需要稳定居所，那么，唯一的这套房产大概率也会判给妻子。可是，妻子工资不高，很难一次性支付补偿款，如果离婚，自己不是房钱两空吗？

为了避免这种可怕的结果，曲先生把房子低价转让给了自己的侄子，侄子也没有实际支付房款，房子过户到了侄子名下。

案例2：

王先生与萧女士于2006年结婚，婚后二人共同购置了两套房产，两人名下各登记了一套。2017年，王先生因生意周转，急需用钱，就私下将自己名下那套房产转让给田先生，并伪造了有萧女士签名的配偶同意出售的证明，签订了房屋买卖合同，办理了产权过户登记。

2020年，萧女士无意中得知王先生瞒着自己卖了一套房子，非常生气。于是，她将丈夫告上了法庭，要求确认王先生与田先生的房屋买卖合同无效。

案例3：

罗先生与赵女士是再婚夫妻。由于对罗先生频繁联络前妻的行为不满，赵女士对这段婚姻失去了信心。

感情已不在，财产成为她唯一的追求。赵女士擅自将夫妻共同购买的房屋出售给林先生，林先生已经支付首付款，尚未支付剩余房款，未办理变更产权登记手续。这时候，罗先生获知了这个消息，坚决不同意出售该房产。

律师分析：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十八条第一款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

这一条实际是借鉴了原婚姻法司法解释的规定。根据我国婚姻法解释（三）第十一条的规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理价格并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

婚姻家庭编的解释（一）把原司法解释的“共同共有”调整为“共同所有”，将“办理产权登记手续”调整为“办理不动产登记”，但条文主旨不变。

在案例1中，曲先生的侄子以明显低于市场价的价格，和曲先生签订买卖合同，且未实际支付房款，不构成善意取得，孟女士可以起诉追回房产。

在案例2中，王先生确实无权单方处分房屋。但购买人田先生对于王先生隐瞒妻子萧女士出卖房屋的事实毫不知情，而且，王先生伪造了带有妻子签名的配偶同意出售的证明，田先生也无法判断出萧女士的签名是伪造的。与此同时，田先生已经支付了合理价格并办理了房屋产权登记手续，构成善意取得，所以，田先生与王先生签订的房屋买卖合同是合法有效的。萧女士虽然对出售房屋不知情，也不能以“不同意”或“不知道”为理由要求田先生返还房屋。

在案例3中，林先生对赵女士擅自出售房产的情况不知情，且通过买卖合同约定了合理价格，但还没有来得及支付完全部房款，办理产权登记。罗先生在这个时间段获知了相关信息，他有权阻止这个买卖合同的继续履行，主张合同无效，要求返还房屋。

如果一方擅自处分房产已经既成事实，在不离婚情况下，可以起诉要求分割财产

案例：

郭先生与秦女士近日争吵不断，起因是儿子的教育问题。秦女士想让儿子高中阶段就出国留学，郭先生认为孩子还小，人生观还不成熟，在国内完成大学学业后出国读研比较实际。

夫妻俩实在无法达成一致，于是，秦女士瞒着丈夫把共同房产卖掉了，准备用作儿子的学费。郭先生一气之下起诉到法院，要求和秦女士彻底“分家”。

律师分析：

在夫妻婚姻关系存续期间，为了维护共有关系的稳定性，原则上夫妻共同财产是不允许分割的，只有在特殊情况之下才允许分割。

民法典第一千零六十六条规定：婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：

（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为;

（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。

秦女士的行为既不尊重郭先生，也严重损害了郭先生作为丈夫对夫妻共同房产的合法权益，郭先生在不离婚的情况下，可以通过分割财产的方式维护自己的合法权益。

如果一方擅自处分房产已经既成事实，在离婚情况下，可以起诉要求赔偿损失

案例：

鄭先生和王女士因性格不合，感情破裂，目前在离婚诉讼期间。在分割财产过程中，王女士经查询得知，郑先生伪造她的签名，已经把夫妻共同房产出售，卖房款转给了案外人，并声称是归还做生意的欠款，但没有提供借款证据。

为了尽快出手，郑先生虽然没有到明显低价的程度，但卖房价格还是比一般价格低了30万元左右。王女士认为，郑先生擅自卖房后，房价上涨，加上当初低价卖房的损失，这套房子目前损失了七八十万元，她不准备追回房产了，但要求郑先生赔偿自己的损失。

律师分析：

对夫妻共有财产，未经对方同意不得擅自处分夫妻共有财产，否则侵害了对方的财产处分权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十八条第二款规定：夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。王女士的要求于法有据，应予支持。

与此同时，民法典第一千零九十二条规定：夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。也就是说，王女士在要求郑先生赔偿损失的同时，还可根据郑先生虚构债务、转移财产的行为，要求法院对郑先生予以惩戒，少分财产。

如何提前防范一方擅自处分房产

面对可能产生的种种风险，大家应该具备基本的风险意识，在感情破裂或是一方有可能出卖房产的情况下，及时采取措施，防患于未然，最大限度地保护自身权益，具体可从以下几个方面入手：

1.要求将房产权利人登记为夫妻双方;

2.假如对方拒绝，未登记为房产权利人一方向不动产登记中心进行异议登记，并及时提起共有物确权之诉;

3.假如不准备提起异议和提起确权诉讼，准备直接起诉离婚，可在诉讼过程中进行财产保全。