长沙商业大平层成“有钱人的游戏”？

李永华

“均价3.5万，最小的户型是260平方米，最大的1200平方米。”这是长沙河西滨江板块润和滨江湾的楼盘报价。

商业大平层，实际上就是大面积公寓，属商业性质。据悉，该楼盘附近的住宅精装修价格为15000元/m2，而有的小型公寓价格仅7500元/m2左右，远低于商业大平层价格。

这并非孤例。长沙在售的商业大平层普遍价格较高，市中心一项目价格据称将超过7万元/m2。

中国指数研究院发布的2021年10月“百城价格指数”显示，长沙市（统计范围为市内六区及长沙县、浏阳、宁乡）新建住宅均价为9274元/平方米，环比上涨0.25%。

有业内人士担心，随着价格远高于周边住宅的商业大平层的不断放量，其高价可能拉升长沙整体房价。

不限购、不限价，商业大平层成“有钱人的游戏”？

区别于住宅，商业大平层的项目用地性质为商业用地，产权40年。

《中国经济周刊》记者调查走访发现，长沙商业大平层基本上是按照住宅来打造，楼盘集中在湘江两岸、梅溪湖板块，一线江景、湖景被当作大卖点，建筑面积普遍在200～400平方米，个别楼盘出现超1000平方米的特大户型，售价至少是2万元/m2起步。

“不限购、不限价”。这是商业大平层不约而同的集体营销策略。

近年来，长沙被视为“房住不炒”楼市调控“模范生”。2020年底，住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验，给予充分肯定并向全国推广。

2018年6月25日，长沙正式打响“反炒房”斗争，打出调控组合拳，限购、限地价、限售价、限“离婚”、土地拍卖熔断、摇号等各种措施纷纷出台，被称为“最严调控”。

“6·25”新政明确长沙本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后，方可购买第2套商品住房;市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房;暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让……

此后，长沙“反炒房”政策并未松动。不少开发商都曾对《中国经济周刊》记者“吐槽”，从2018年以来，长沙限价太狠，开发商不赚钱。

然而，商业地产则不在限购之列。

长沙梅溪湖正荣紫阙台楼盘置业顾问在接受《中国经济周刊》采访时说，公司做商业大平层，面对的潜在客户就是“有钱人”，“他们名下的房子肯定不止两套，没有购房资格”。

不限价，给了开发商更大的利润空间。不过，有的开发商的说法是，不限价给了他们提供高品质产品的空间——地价上涨与建安成本（编者注：建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称）上涨之时，严格限价就捆住了开发商的手脚，没办法提高住宅产品的品质，“商业大平层不限价，就能够花钱把品质提上来。”有人这样说。

在润和滨江湾，置业顾问称，其装修成本至少8000元/m2，有的户型达到10000元/m2。按3.5万元均价计算，1200平方米的户型总价高达4200萬元，如果再加上税费成本，部分户型的总价将近5000万元。因此，客户如果要看样板房，必须先验资再预约，名下现金类资产必须超过500万元。

有业内人士感慨，买商业大平层就是“有钱人的游戏”。

民水民电民气，湖南非住宅商品房去化新政推升商业大平层热度

在长沙普通住宅限购的大背景下，商业大平层的热度持续上升。

“限墅令之后，别墅产品基本没有了，改善需求的人群比较青睐大平层。”某央企开发商长沙公司营销负责人说。

湖南中原发布的数据显示，2021年1—6月，长沙160m2以上的大平层住宅，成交占比达12%，比例远高于以往。

除了属于住宅性质的大平层之外，商业大平层是另一趋势。

有市场研究机构发文称，当前市场上，房企针对高端改善型大平层的居住属性的思考，有两种模式，一是为去化商办库存的商改住模式，二是直接以住宅思路打造商业地块。后者是“开发商从拿地那一刻，在商业属性的地块上以住宅形式的产品进行规划打造，无论从配套、园林还是产品，均以居住需求为出发点”。

此前，长沙公寓库存就像是“堰塞湖”，有市场人士形容商业库存“20年都卖不完”。

这一说法并非耸人听闻。根据湖南中原研究院月报数据，截至9月底，长沙市内五区商务公寓库存461万平方米，去化周期36个月，近两个季度去化周期维持在32～39个月。

克而瑞（易居中国下属全资子公司）给出的数据是，截至2021年9月，长沙商业库存存量达到441万平方米，去化周期长达209个月;办公存量为302万平方米，去化周期约220个月;公寓存量447万平方米，去化周期约33.17个月。

小型公寓卖不动，商业大平层则备受追捧。10月18日，位于长沙武广新城片区的运达中央广场三期开盘，主推160m2～500m2的商业大平层。10月28日，湖南运达实业集团有限公司对外称，在零蓄客、零广告的情况下，该项目两天热销20亿元。

在长沙市政府板块，一楼盘项目共6栋楼，其中2栋为住宅。“其他4栋全部是商业大平层，现在价格还没有批出来，大概会是27000元/m2以上。”置业顾问说，住宅价格应该不会超过17000元/m2。

湖南新的政策进一步推升了商业大平层的热度。10月28日，湖南省住建厅公开发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（下称“《意见》”）。全文从10个方面全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅库存压力——严格控制非住宅用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本、加大金融支持力度、建立监测监管平台、落实属地主体责任。

《意见》提出，居住在公寓的居民住户，符合“一户一表”安装条件和建设标准的，由城市自来水公司、电网公司、城市燃气公司抄表到户后，用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件，申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。

华润、正荣、润和以及旭辉等多个项目部的置业顾问都告诉《中国经济周刊》记者，商业大平层今后是民水民电民气，也就是和普通住宅一样的水电气价格。另外，交易税费今后也将降低，有利于商业大平层的销售。

不过，另有市场机构认为，长沙的高端改善需求毕竟有限，就算是夺得前三季度长沙公寓销售金额榜首的润和滨江湾，从今年1月入市至今成交额也不足10个亿，约100多套。如果商业大平层供应量持续旺盛下去，而有限的需求逐渐消耗，商业大平层仍有可能重蹈商业公寓的覆辙。

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第22期）

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