在“三道红线”的严控下房地产开发企业如何进行高效资金管理

邵萌

摘要：营运资金是任何一个企业保证正常运行的根基，占用过多或配置不合理都会导到资源浪费或资金链断裂等严重问题，尤其对于房地产开发企业来说，资金更可以算得上是企业发展命脉，资金管理运作的好坏将直接影响企业的未来发展。近期，房企融资新规“三道红线”的推出在业界引起了极大关注。新规下的房地产企业的资金管理该如何开展，怎么才能更好的为企业发展助力。本文从资金管理的重要性，目前存在的问题以及新规下优化策略等从面进行阐述，以此来全面推进行业的稳步提升。

关键词：三道红线，房地产企业，资金管理

伴随关社会的不断发展，经济的不断提升，国内的房地产市场也进入了快速发展的时期，无论是企业数量还是质量上都有了长足的进步，而随之而来的因市场竞争激烈、项目投资数额大、建设周期长等原因而造成的资金占用量大、回笼慢、周期长等问题也更加突显。而近期，以“剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%”、“净负债率不得大于 100%”、“现金短债比不得小于 1 倍”为主要内容的房企融资新规的出台和实施在业界引起了巨大的反响，这也就是俗称的“三道红线”。“三道红线”无疑为现金流紧张、高杠杆的房企带上了融资的“紧箍咒”，房企降杠杆迫在眉睫。因此，营运资金管理工作的强化就更加重要，在保障企业运行、促进企业发展方面有着重大的意义。

一、资金管理的重要作用

资金是企业发展的根基，是企业维持正常运营、确保持续发展的保障。在企业的各类管理中，资金管理处于最重要的位置，影响着企业发展的各个方面，决定着企业未来发展的方向。对于房地产企业来说，由于典型的资本密集型企业的特点，其资金管理的质量将直接决定企业的生存与否以及在行业中的地位如何。对于房地产企业来说，保证资金的长期、持续周转，严防资金链断裂是企业资金管理的第一要务和重要目标。尤其是房地产企业资金投入额度大、项目持续周期长、运作周期长、运营成本高，这些特点就为企业的资金管理提出了更高的要求。无论在哪一个环节出现了问题都会直接引发企业的财务危机，都将是對企业的致命性的打击。因此，资金管理对于房地产企业的持续、稳定发展发挥着极其重要的作用。

二、目前资金管理存在的不足

2.1需求量大，融资方式单一

企业的非流动性资金在一般情况下的收益相对较高，而流动资金的提前预留能够有效缓解企业短期债务偿债压力，保障企业正常运转。对于房地产企业来说，由于投资数额高，有着较大的资金需求量。为此，企业要留出适当的资金用于营运，而过多过少都会对企业发展产生影响。如流动资金过多将会使企业的投资收益率降低，从而造成企业经济收益的整体降低。相反，如果较小则会使企业出现财务危机，从而无法正常运营。自有资金、销售回笼资金及借入资金是设计地产企业资金的三个主要来源。由于投资金风险高，国家严格设置首次公开发行股票和股权再融资的限制条件。大部分的房地产企业仅有20%-30%的自由资金用于项目开发，剩余的大部分资金需要依靠银行贷款。单一的融资方式造成企业对银行信贷政策的敏感度较高。银行会随时根据国家新出台政策进行相应政策的调整，而这种调整将会对房地产企业的贷款造成严重的影响。 近些年，随着央行紧缩性财政政策的出台而调整的借贷利率及信贷规模就是一个明显的例子，这在一定程度上提升房地产企业融资的难度。而房价的波动也使消费者在房产消费方面持观望态度，从而造成交易量的降低，导至资金回笼的困难。以上这些因素都是加大房地产企业资金压力的重要因素。

2.2周转缓慢，资金沉淀数额较大

流动资金的不断周转是企业利润产生的依据。而流动资金周转缓慢是房地产企业的特点。主要有两个方面的表现，一方面盲目投资问题造成应收财款责任划分比较缺乏，不完善的企业内部财务管理制度直接造成了企业坏账率的增加。另一方面，市场资源调查及客户信用评价不深入而造成的盲目采购，使流动资金减少，存货资金增加，从而使企业不良资产的比例上升。应收财款回收困难，从而导致资金周转缓慢。另外，房产销售是房地产企业的主要业务，这就决定了需要有大量的资金投入在在建或完工的再售房产上，以保证能够有房可卖。而在建房产的建设周期又往往比较长，造成短时间内流动资金的回收困难，从而使企业无法产生真正的现金流，出在巨大的资金沉淀量。在较长的项目建设过程中，企业一方面没有资金的流入，另一方面还要支付各类开支，往往出现入不敷出的现象，从而面临着巨大的潜在财务风险，这是房产企业必须要面对的问题。

2.3负债比重与还款付息压力大

庞大的投放资金，较少的流动资金，单一的集资形式，这些因素都使房地产企业在维持自身资金正常运转上面临着困难。负债比重过大带来的最直接影响就是巨大的还款付息压力，从而使企业无法灵活经营。特别是疫情大环境下，整体经济受到较大影响，对房地产企业的现金流是一次巨大的考验，而新出台的“三道红线”政策无疑又为房地产企业的资金管理带来了更大的挑战。业内有关人员指出，疫情的影响使房产销售停滞，交易量的下降直接影响到应收账款的回收困难，企业的现金流锐减，部分房地产企业销售返利比下降了90%以上，从而使销售收益大幅降低，从而造成负债额度较大的企业债务偿还及付息压力大大增加。另外带来的影响是建设周期随之延长，导致项目无法如期交付，从而也使现金流大幅减少。与此同时，各项成本，尤其是人力成本并未随之降低，从而使企业的资金管理更加困难。

三、“三道红线”红线严控下的资金有效管理策略

3.1顺应政策及市场变化，调整经营策略

一方面提高经营去化效率，想尽办法加快应收账款的回收。尤其是在疫情平稳，全国经济全面复苏的大环境下，抓住房产销售的有利节点，全力以赴冲击业绩，尽快回收款项，扩大现金流储备。另一方面，打破业务范畴，扩大经营范围，加大对文旅类地产项目的投入，通过引入战略投资者、加快上市等方式缓解融资压力。第三，做好产品质量把控，做好对客服务，提升消费者满意度，从而提高销售成效率。

3.2实现融资渠道多元化，加快资金周转速度

结合自身情况，创建多元化、更广泛的融资渠道。积极考虑融资成本及融资模式，使融资方式多元化，从而降低难度与风险。除了传统的银行贷款、自身资金、客户投资等渠道外，还可以尝试通过股票证券融资、典当融资、信托项目融资、流动负债融资等短期方式进行融资。另外，积极利用各类社会融资平台，从而优化融咨结构，统一管理、调配，灵活安排流动资金，提高企业的盈利能力。

3.3降低流动资金投资额度，避免资金沉淀

在满足流动资金需求的基础上，尽可能的降低流动资产投资额度，将资金紧缩到最小化状态，从而最大可能地降低对资金的占用。将企业投入的资金看做资金成本，达到投入最少的资金获得最高的经济效益的目的，达到资金占比的降低。虽然这种方式在提高企业盈利能力的同时也存在较大的风险，但目前来看仍然是较为有效的管理方法。

3.4从优化外部环境入手，不断完善资金管理机制

尤其在“三道红线”政策出台之后，外部环境对企业资金的管理更加重要，一方面要进一步与政府明确政企关系，通过推进企业改革，不断完善财政体制关系，营造一个良好宽松的外部环境。对内不断提升资金管理意识，提高偿债能力管理，加强对企业资金的监督和检查，通过定期对账，跟踪账款管理，设立监管部门等方式对内部环境进行优化，提升企业资金管理水平。

四、结语

长久以来，资金问题是房地产企业面临的首要问题，也是经营的重点与难点。如何在国家政策的指引下，在“三道红线”的严控下做好房地产企业的资金优质管理是每一家房地产企业都需要深入研究和探讨的问题。但无论市场及政策环境如何变化，加强内部管理，为消费者提供优质产品，为消费者服好务是一切管理的基础，更是资金高效管理的基础。只有这样才能确保房地产企业的高效运转和快速发展。

【参考文献】

[1]蔡静霞.“三道红线”考验房企“钱袋子”[J].房地产导刊，2020（10）：5.

[2]苏伟炜.房地产企业营运资金管理优化研究[J].财经界，2021（08）：49-50.

[3]朱晨曦.房地产企业资金管理内部控制优化研究[J].合作经济与科技，2021（02）：120-121.