R房地产公司土地增值税筹划分析

李嘉绮

摘要：本论文选题的研究意义在于以R房地产公司为例，研究在部分税法更新完毕的情况下，企业应该如何有效进行土地增值税筹划，才能够降低公司负税，使企业利润最大化。本篇论文首先阐述了土地增值税的研究背景、意義、内容、方法和国内外相关文献的对比，以及土地增值税相关的概念和理论基础。然后简要介绍了R房地产公司的主要情况，和近几年R房地产公司的负税情况。最后通过对R房地产公司项目案例进行分析，在具体问题上具体研究，用理论联系实际，结合部分税法修改完善后的内容，找出R房地产公司在房地产项目的进行中，在土地增值税的税收筹划方面出现的问题，并针对该公司出现的问题进行讨论与研究最终找出解决办法，对公司的税收筹划进行设计，从而达到使公司税负尽量降到最低的目的。税收筹划在政府的鼓励下成为了企业经营的重要环节，科学有效的税收筹划对企业和政府双方都是有百利而无一害的。本文针对R房地产公司在土地增值税这一税种上出现的税收筹划问题，根据相关法律以及具体案例情况进行分析与讨论，大致估算了R房地产公司在某房地产开发项目中所需缴纳的税额，得出该项目需要缴纳的税额，所以本文通过改购买为兼并、改销售为投资、合作建房留作自用的方式来降低R房地产公司的税负。

关键词：房地产;土地增值税;税收筹划

1.研究的背景与意义

我国大部分企业在以往并没有重视税收筹划，主要原因是民众对于纳税的重要性以及自觉性比较淡薄。我国征税手段的落后也导致了部分企业能够找到法律中存在的漏洞，从而给避税偷税现象的产生和发展提供了培养皿。人们对于纳税问题的认识是从我国建立市场经济开始的，部分税法的不断修改与完善也体现了政府对纳税的重视以及对税收筹划的支持。

目前，在我国市场经济发展的潮流中，房地产行业一直都在国民经济中处于比较重要的地位。国家近些年也陆续出台了关于房地产行业土地增值税的优惠政策，政府也在变相扶持着我国的众多房地产企业。由此可见，能否成功并且正确地进行土地增值是的筹划就房地产企业而言就变得十分的重要了。

房地产行业在企业运行中会涉及到很多种税收种类，其中包含增值税、企业所得税、个人所得税这类的一般税务，还包含仅针对房地产行业设置的房产税、契税、土地增值税等税务。而在这其中，土地增值税在设置、征收、清算方面都是相对来讲比较复杂的，所以只要解决好房地产公司土地增值税的税收筹划问题，其他类似的税务问题就迎刃而解了。

我国的各种税收政策都在不断完善，纳税人在日常生活中如要转让自己拥有的国有土地或者附加建筑物，就会产生一部分增值额，而土地增值税的就是针对这部分增值额来设立的。在税收法律不断完善的局势下，房地产行业将面临税收筹划的新问题。本篇论文以R房地产公司某项目上对土地增值税的筹划为案例进行研究，运用文献研究法和案例分析法研究R房地产公司土地增值税的筹划问题，并提出切实的解决方案。

1.1文献综述

我国土地增值税的征收从1994年开始，唐向、唐腾翔在同年最早提出了纳税筹划是企业通过事先规划自身经营活动来降低自身税收成本的方式这一观点，在2011年和2013年张莉和秦冬两人分别提出了纳税筹划的时效性和通过纳税筹划使企业利益最大化的观点，直到2016年-2018年国家陆续出台了各项新的税收法律法规，逐渐的为房地产行业的税收筹划创造了新的环境与优势，吴雨在2018年通过企业案例分析提出了企业应与税务机关积极沟通、税务机关也应主动指导企业进行清算的观点。

在国家不断更新税收法律法规的大环境下，仍旧有很多房地产企业在税收筹划的方面存在着员工法律意识及胜任能力不足、缺少专业财务人员管理、税收筹划风险意识不足、税收筹划方式不合理等问题。

综上所述，国内的学者和专家对于房地产行业在土地增值税税收筹划方面遇到的问题和所需做出的对策都有着自己的了解和建议。本文通过对大量文献的参考研究，针对R房地产公司土地增值税税收筹划案例进行分析，提出合理对策并加以应用。

1.2研究的内容与方法

本篇论文通过对R房地产公司的项目案例进行分析与讨论，找出R房地产公司在本项目上出现的有关土地增值税筹划的问题，并针对该公司出项的问题找出对策，从而达到使公司税负尽量降到最低的目的。

主要采用了文献研究和案例分析结合的方法，做到理论联系实际，具体问题具体分析，将R房地产公司土地增值税税收筹划出现的问题进行剖析，提出了具体的解决方案，并就解决方案的应用和可能出现的不足进行了讨论。

1.3相关概念与理论基础

税收筹划主要看重的有两个点，一点是要合理合法合规、依法纳税，另一点是要在合法的基础上最大程度的节税。要进行合理有效的税收筹划的前提条件是要实事求是，要切实地了解具体情况后才能够给出合适的解决方案，而合理有效的税收筹划的目标就是达到税收收益的最大化。

有效的税收筹划方案应该对纳税企业的发展现状进行充分的考虑，从而判断出该企业的税收筹划的风险以及可能落入的陷阱。税收筹划经过多年的不断发展和实际应用，税收筹划的筹划思路逐渐成形，主要包括了合法合规的利用国家对于税收的优惠政策、延期纳税的技术、分割技术和扣除技术，通过这些方式来达到减少纳税成本、尽量减少应纳税款、延长纳税期限的目的，从而实现企业税收收益最大化的目标。

2.R房地产公司及纳税现状

2.1 R公司基本情况

R公司于2003年在天津市注册成立，是香港联交所主板上市企业，经过多年的巩固和发展R公司已经确立了行业的领先优势，为中国家庭提供良好的生活环境与服务的同时积极承担社会责任，也成立了基金会为中国公益事业提供支持。R公司的主要业务集中在地产方面，围绕着地产全面发展，设立了众多战略板块，行业覆盖范围十分广泛。

RC公司近年的各项收入指标都在持续上升，整体的负债水平并没有太大变化，但是负债结构有一些改变，预售款的占比增加的同时减少了利息费用的支出，债务利息不断减少，降低了3个百分点左右，提高了企业的偿债能力。

2.2 RC 公司纳税现状

2.2.1 税收优惠政策

近年我国政府在不断完善税法的内容，目前《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中体现了，房地产公司建造普通标准住宅后，出售的增值率没有超过20%的情况免征土地增值税;出售的增值率超过20%的就按照全部的增值额纳税。若因国家建设需要所以政府依法征用或者回收的房地产、因城市实施规划或国家需要所以搬迁的房地产、由纳税人自身自行转让出去的房地产、单位转让旧房作为公租房的房源并且出售的增值率没有超过20%的房地产都是免收土地增值税的。因个人工作调动或想改善居住条件转让自用住房的，居住时间大于等于五年免征土地增值税，大于等于三年小于五年的减半征收土地增值税，互换自有的用来居住的房地产和赠与房地产也是不征税的。

2.2.2 近年纳税现状

RC公司于2017年购得位于沈阳市某区的土地，取得了沈阳市国土资源局颁发的沈阳市国用（2017）第123456号土地使用权证书，并在这块土地上开发了园区项目。这个房地产项目本期的总占地面积约为42万平方米，普通住宅约占75%，商铺写字楼等可售可租赁面积约占15%，车库面积约占5%。这些可售面积的土地增值税分别约为11310万元、6510万元和1450万元，总的土地增值税的纳税金额为19270万元。

根据我国四级超率累计税率的计算方法，该项目已经达到了现有计算方法的第二个档位，可以看出该项目的土地增值税的纳税压力比较大，所以及时的进行土地增值税的税收筹划是十分必要的。

3.R公司土地增值税筹划出现的问题及解决方案

3.1 R公司土地增值税筹划问题

通过对R房地产公司的调研发现，R房地产公司内部的大多数员工自身的法律观念不足，尤其是在税收法律方面的知识比较匮乏。在公司项目的清算中，很少会有对土地增值税进行税收筹划的意识;还有在项目清算的环节中，出现过为了降低土地增值税的缴纳金额从而减轻税负，与分包方出具虚假的土建合同来达到增加工程成本合同的现象。而且大部分员工还认为税收工作是由国家主要负责的，自己只需要按规定进行纳税就可以。法律意识的欠缺不仅会是公司发展缓慢，甚至会导致公司在纳税过程中出现舞弊的行为。

在R房地產公司对内部员工进行培训的过程中，侧重点被放在了对财务人员的培训上，但培训的内容却局限在了项目清算中，并没有针对土地增值税税收筹划单独进行培训或是指引，公司本身也没有单独设立专门进行税收筹划的部门。这些问题导致了公司财务岗的管理人员对项目清算中土地增值税筹划的重视程度低，没有专人指导并带领公司员工进行土地增值税的税收筹划，这很有可能导致企业税负压力大，也将公司管理者和员工的工作水平局限在了较低值。

公司财务人员在没有经过专业培训的情况下，对于土地增值税税收筹划的认知不足，部分财务人员仅仅负责了项目清算的常规流程，没有在做好项目清算的基础上对涉及的税务进行纳税筹划;另外有员工拟定的税收筹划方案无法得到有效的监督和管理，税收筹划方案也没有达到最佳的状态，无法支持公司利润达到最大值。公司的员工有时没有进行预算，也没有在中期做好预算，仅靠最后的核算工作来进行项目清算，这会导致公司发生筹划风险的几率增高，这对于企业长远的发展也是非常不利的。

3.2 R公司土地增值税筹划方案

对于所有房地产公司来讲，公司在持有或者销售的过程中都需要缴纳土地增值税，房地产公司进行土地增值税税收筹划的方法也有很多。最简单直接的就是利用政府给出的减免政策去进行税收筹划，企业可以通过改购买为兼并、改销售为投资、合作建房留作自用的方式来降低税负。根据土地增值税所实行的四级超额累进税率来看，增加扣除项目就可以降低纳税级别;在销售房屋的过程中也可以将装修合同从房屋买卖合同当中分离出来，降低了房屋的增值率，从而达到了节税的目的，以下是几种不同的税收筹划方法：

利用利息支出扣除进行筹划

房地产项目开发的过程中通常会有借款行为，借款产生的利息选择了正确的扣除方式就能为房地产公司省下一定的支出。根据税法规定，能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，可以在不超过同期商业银行贷款利率的情况下据实扣除;房地产开发的费用要按照开发金额和获得土地使用权的费用的5%以内计算扣除的金额;其余情况则需要算入房地产开发费用合并计算扣除金额;以上情况的扣除额由省级人民政府具体规定。

房地产公司在进行项目开发时可以根据两种不同扣除比例应用的公式来计算，从而选择出更划算的方案，使得企业的利润达到最大化，允许扣除的利息必须按会计准则的规定核算，以下是两种不同扣除比例下的开发费用计算方式：

扣除比例在5%以内：开发成本与购得土地使用权费用之和乘以扣除比例再加上允许扣除的利息

扣除比例在10%以内：开发成本与购得土地使用权费用之和直接乘以扣除比例

3.3 通过合理定价进行筹划

通过分析税法的内容我们可以了解到，增值额占扣除项目金额的20%是一个临界点，普通标准住宅增值额占扣除项目的比例在20%以下的免征土地增值税，反之则按规定缴税。如果房地产公司想要享受起征点的优惠，则房地产的最高售价只能为扣除项目金额加5.5%倍的房价总额再乘以120%，这样才能使售价保持较低水平的同时获得更大的收益;如果房地产公司想要提高房屋的售价，只有将售价提高到可以超过土地增值税和销售税金及附加的金额，才能达到增加收益的目的。

房地产公司的代收费用金额可以视为销售收入或者算在房价之外向买者收取，这两种情况的土地增值税的税收待遇不同。没有计入房价的不可以扣除代收费用，也不能作为转让房地产的收入;计入房价的需要作为转让房地产取得的收入计税。

3.4 土地增值税筹划保障措施

公司的管理人员要不断学习税收法律知识，强化自身税收筹划意识和风险管控意识，并将其融入到公司的日常经营当中，将涉税业务风险管理于公司的战略理念相结合，增强公司上下各级对于涉税业务风险管理的重视。

对于公司内部的基层人员，无论其是否在财务岗位任职、直接接触涉税业务操作，或是负责采购、销售、培训等其他工作的员工，都应该将学习了解涉税业务风险管理意识并将这种意识与自己的日常工作进行融合，从而规避涉水操作失败的现象以及控制好涉税业务的成本。

对于R房地产公司来讲，导致公司涉税业务操作不流畅不顺利的原因主要在于公司对于税收筹划的管理制度不够完善，从而出现了无法发现并且管控风险的问题。往往公司的管理人員对于公司的涉税问题关注的不是很多，而其它部门的职员又有一种涉税问题不属于自己的工作范围的想法，这就导致了公司大部分员工都不重视税收筹划的问题。没有专业部门去处理税收筹划的问题，在市场出现波动的时候，涉税业务的风险就会变大，如果没有专业人员处理此类变动，就会缺失对应的应急解决方案，因此房地产公司应该建立涉税业务的筹划部门，建立完善税收筹划的管理制度。

税收筹划是一项复杂的工作，需要公司的税务人员具有税收筹划意识和对于涉税业务所能存在的各项风险的识别能力。在房地产行业中，公司所持有的土地、房产等，在其销售、持有、租赁等环节中都或多或少的会涉及到纳税这个问题，要想使公司的利润最大化，就需要管理层人员加强对税务人员的培训工作。

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