关于整合不动产登记房产备案等业务的几点思考

武从国

土地使用权、房屋所有权是群众心中价值最高、最重要的财产权利，做好土地、房屋等不动产登记是涉及民生福祉、事关群众切身利益的重要工作。此前，我国各类不动产登记职责分散在不同的部门，登记机构设置重复，登记部门多，各种不动产权利相互交叉、重叠，“九龙治水”造成了产权交叉、重登漏登、重复抵押等问题，既不利于不动产交易安全，也浪费了社会资源，给公众带来不便。因此，国家建立不动产统一登记制度，启动不动产统一登记改革，要求登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，突出“规范高效、保障权益、便民利民”这一要旨，目的就是为了便民利民，让改革红利惠及社会大众。

习近平总书记强调：“改革永远在路上，改革之路无坦途”，不动产登记改革之路也不是一帆风顺，机构改革、人员整合、系统建设、流程再造等各项环节将分散登记时的历史遗留问题不断暴露。在不动产登记与房屋交易中，不动产登记交易实行一体化的地区工作相对顺畅、服务便捷;不动产登记与交易管理分开的地区矛盾冲突不断，造成工作关系难以梳理、平台建设重复投入、业务流程重叠繁杂、群众办事多头跑腿、风险隐患层出不穷。

以房产备案业务为例，有的地方房产开发公司需先到城乡住建部门办理房产备案业务，再到自然资源和规划部门办理不动产登记备案业务，造成办事程序重复、提交资料重复，拉长群众办事时限。经笔者分析，出现这一问题主要有以下几方面的原因：一是部门之间的职能和业务交叉。不动产登记改革将房产交易与登记职责分离，不动产登记划归自然资源和规划局部门，房屋交易与产权管理职责，归住建部门。住建部据此印发了《房屋交易与产权管理工作导则》，明确房屋面积管理、转让管理、抵押管理、楼盘表管理等一系列管理职责，主要以备案方式实施。自然资源部的《不动产权籍调查技术方案》与住建部的《工作导则》存在一定的交叉，让地方不动产登记机构无所适从。例如，按照《房屋交易与产权管理工作导则》，房产测绘成果应到房管部门备案，房产测绘成果的真实性、准确性、合法性都有第三方房产测绘机构负责，自然资源和规划局不动产部门如果只是简单地使用这些测绘成果，一旦出现问题，作为登记部门需得承担主要责任。二是有的省市在房屋交易与产权管理的职责上，明确住建部门职责为：拟定房屋交易与产权管理的政策措施，并指导实施;负责商品房销预售管理工作;负责房屋楼盘表管理、房屋买卖合同网签备案、房屋抵押管理、房屋面积管理和预售资金监管;指导监督存量房转让与资金监管等，造成基层不动产登记和房屋交易经办机构职责不清、衔接不畅、矛盾频发。例如，别墅分地上房屋和地下车库或储藏室，有的城市房管部门依据测绘结果对地上和地下房产计算建筑面积，并进行合同备案;而不动产登记时，自然资源和规划局也是如此，两个部门的楼盘表就不能一一对应，如遇到抵押、查封就存在一定风险。法院对某企业和个人对不动产的查封和抵押解封得两个部门来回跑，带来人力物力资源浪费。三是信息共享程度不够。在互联网+和大数据的时代，不见面的审批服务已是大势所趋，交易管理工作应当通过部门共享的渠道获取信息资源，甚至可以通过现代化的区块链技术实施更有效的交易监管，具体的购房资格审查、保障房上市审批等都可以在网上不见面的方式实施。个别先进地区已经实现了不动产登记交易监管机构完全退居后台。但大部分地区各部门之间在不动产登记收件审核、档案管理、信息共享、历史遗留问题处理等方面沟通、衔接不畅。不动产统一登记涉及的多个部门原有数据质量参差不齐，有的只能提供手工登记信息需要重新补录，有的登记数据虽然已经信息化，但存在错讹缺漏现象。由于数据库完善工作面广量大，需要的时间较长，部分登记机构无法一步到位使用新的信息系统，只好采取临时过渡的办法，暂时保留房屋、土地登记系统，重新开发一个打证系统，办理登记时先在原来的房屋、土地登记系统上操作，然后再将数据推送到打证系统。多套系统同时运行，加之历史数据存在质量问题，工作效率和登记安全就受到了影响。

作为相关工作人员，笔者认为不动产统一登记改革后，大部分地区由于房屋交易与不动产登记行政职能部门不同，业务经办由两个机构分别负责房屋交易网签备案与不动产登记发证，原本房屋交易与登记的一体化被拆分成房屋交易网签备案和不动产登记发证两道程序。从简化程序、办事便利的角度出发，房产备案等业务应全部整合到不动产登记中心，由一个部门统一办理房屋交易登记所涉及的相关业务，实行一站式服务才是众望所归。

在中央和省级層面，交易政策制订、监督执行与登记管理职能可以分设，但到市县具体实务办事层面，则难以拆分。实行登记交易一体化，由一个机构来承担不动产登记与相关的交易管理经办职责，避免了职责不清，衔接不畅，办事程序繁琐问题，同时，又把有限的人员、资金整合起来，更好地做好工作，开展服务，落实登记便民利民、部门衔接有序、节约行政资源的根本途径，是从体制上解决问题的关键。在浙江，公众办理不动产登记“最多跑一次”;在江苏，打造了不动产登记全业务、全过程“一窗受理、集成服务”;在福州，推行啦不动产登记“掌上模式”，市民可在手机微信上随手、随时、随地、申请办理业务。为了提高不动产登记发证效率，可以某个部门牵头到先进地区学习一下经验，通过“走出去，请进来”取经学习，提升服务效率。