基于公共经济学下的房地产经济研究

顿红

（平顶山学院政法学院，河南 平顶山 467000）

随着社会经济的快速发展，房地产经济作为支柱产业影响国家的经济发展，促使劳动力、资本迅速涌入城市发展中，同时也增加城市土地住房的需求。政府的引导以及资金的流入为房地产行业的快速发展提供政策资金的支持，城市之间的流动人口数量也在迅速增加，传统的住房模式被打破。房地产的发展目标没有确定，其偏移了以居民刚性住房需求为主的发展目标，不利于改善人们的住房条件。为此，需要建设保障性住房，满足居民的刚性需求，促使其符合我国经济形势形式，避免出现土地供求关系紧张、土地住房空置率高等问题，使住房的属性从商品回归到居住。

一、基于公共经济学下的房地产经济

在社会发展过程中，房地产经济受到社会因素的影响，其租赁权与房地产经济结构息息相关，需要发挥政府经济发展规划的作用，避免房地产商业脱离以满足居民住房需求的目的。其实房地产商开展住房建设需要经过相关政府部门的批准，政府部门可以通过规划商业区与住宅区进行房地产行业控制，促使房地产商可以结合当地居民需求落实住宅建设，避免房地产建设滞销。另外，房屋建设定价没能结合相应的市场需求进行定价，价格竞争得不到有效的约束控制，导致部分房地产开发商没能协调房产建设与定价的关系，导致房地产价格迅速上涨，从而出现房屋滞销的情况。同时，还有部分房地产开发商过于追求低价，导致房地产开发不到位，出现居住问题。为此，在开展房地产开发建设需要根据市场经济落实房屋定价，从而促进产业结构升级，优化我国的经济结构，带动传统消费产业的发展。

二、基于公共经济学下的房地产经济的现状与成因分析

（一）现状分析

20世纪90年代，为了促进经济增长，政府落实房地产业作为经济增长点，从而带动煤炭、交通等产业的发展。不过2005年以来，我国城市房地产出现结构性问题，经济适用房、普通商品房等房产供应量不足，而高档住房以及大面积商品房供应量过大。其中部分城市的房价与当地薪资水平不协调，价格上涨过快。近年来，中国部分城市的商品房价格增长过快，其评价价格同比增长幅度达到14%以上，普通人群购房困难[1]。再加上部分房地产开发商以及中介没有落实规范的行为观念，出现行为不规范的情况，更是影响我国房地产行业的健康发展。另外，随着我国法律制度的建设完善，关于住房管理的法律制度得到发展，不过仍需要不断优化制度管理体系的建设，从而避免投机行为、哄抬房价等情况出现。当然在公共经济学的视角下，还需要完善房地产的金融体系，避免各行业的资金过于集中在房地产行业中，更是加重房产的空置率。政府需要利用宏观调控政策对房价进行抑制，从而遏制房价的快速上涨，避免房价过快增长影响居民消费，从而有效解决当前房地产行业的发展困局。

（二）成因分析

房地产业过度增长与地价建材价格、利益集团的炒作以及过度市场化有关，想要落实房价控制需要结合房地产行业的实际情况，开展针对性分析，从而落实有效政策以及措施实现房地产行业控制，避免房价快速上涨影响居民的消费水平。结合公共经济学进行房地产行业分析，需要明确公共物品的作用，社会所有成员都可以进行消费的物品，不具备竞争性，其性质介于“公共”和“私人”之间[2]。房地产具有公共物品的性质，需要满足公众住房需求，不过现实生活中需要支付一定比例成本才能消费物品，目前房地产行业没能发挥公共物品的属性，难以有效满足居民的居住需求。当前房地产经济进入寻求发展的瓶颈期，政府部门应当充分利用土地使用权限审批功能进行房地产经济结构的优化，同时结合土地价值与市场供求关系变化，建立高效的房地产流通渠道，保证房地产市场交易稳定。房地产具备准公共物品的性质，政府可以通过调节社会分配职能，促使房子可以承担人们生存的基本功能，从而维护公民的权益，发挥准公共物品的性质。另外法律制度滞后、住房公共性减弱，容易影响群众利益，导致公共住房向私人住房倾斜。由此可见，仅依靠市场经济进行资源配置是没能有效解决房地产行业问题的。政府应该结合实际情况开展行政调整，从而缓解房价问题，促进社会经济发展。

三、基于公共经济学下的房地产经济解决对策

（一）增建保障性住房，鼓励开展集资建房

基于公共经济学的发展情况，政府可以采用的相关政策多为财政金融政策、行政政策和制度。其实我国可以通过采取相应的措施进行房产税政策管理，如不动产税、所得税。经济适用房和廉租房可以有效缓解巨大的住房压力，也是大多数国家普遍采用可以有效缓解低收入人群住房压力的重要措施，从而有效调控房地产市场，满足低收入人群的住房需求。同时控制高端住宅市场的增长情况，稳定房地产价格上涨，促使房地产行业可以健康发展。当然政府还需要保证信息的公开发布，努力建设“阳光政府”，促使人们可以了解相关的政策制度，从而有效消除房地产中的寻租现象。同时，还需要控制经济适用房、廉租房的分配管理，落实保障性住房的作用，避免囤积住房影响市场需求的稳定性。政府需要开展保障性住房的投资建设，增加公共住房的占比，从而有效控制区域的房价。为此，需要充分认识了解住房的本质，发挥其公共属性的特性，通过贯彻落实现有的房地产行业相关政策进行房价的有效调控，促使房价可以满足实际的住房需求。并且结合当地的住房情况，进行加快保障性住房、廉租房等住房的建设，提高保障性住房的使用效率，从而有效协调住房的供给情况，缓解低收入人群的居住压力。其实高昂的土地成本也会影响房价增长，为此应当加强政策的宏观调控，在土地政策上给予优惠政策，并且鼓励集资建房，从而有效分摊建房成本。例如城市居民加入住房建设中，降低房屋建设价格，通过多主体的影响，促使房价低于市场价格，进而控制房价的增长。当然，加强对房地产企业的监管，需要完善税收制度，避免企业过度开发，同时掌握房地产发展情况，加强对房地产的税收力度，完善建筑企业征信制度，从而加强对房地产市场的管理[3]。

（二）合理规划城市土地，增加宏观调控力度

基于公共经济学下，需要完善城市土地的开发、经营，避免土地出让影响土地规划。相反，需要落实土地开发，从而不断提高国民经济，为社会谋求新发展。为此相关工作人员需要结合房地产经济发展情况进行土地科学规划。另外，还需要发挥房地产的其他功能，规划娱乐场所或者公共设施、旅游场所进行销售获益，提高房地产的经营收益。其实开展房地产行业的开发需要结合多方面的因素进行合理规划，避免城市用地不科学影响房地产的开发效率。比如可以根据当地的实际情况，进行超市公园、大学旅游场所等不同类型的大型综合场地规划，可以通过明确不同场地的规划位置以及建筑规模，提高城市用地的效率，促使城市经济可以得到快速增长。目前国内房地产行业发展迅速，需要科学调整房地产经济发展。此外，房地产作为重要产业直接影响社会经济稳定，为此政府部门需要控制自身职能开展宏观调控，科学调整房地产价格，促使其可以符合市场发展规律。其实单纯炒热地皮已经不符合新时期的房地产发展需求了，政府部门需要寻求其他方式稳定区域经济增长，结合房地产经济发展趋势，有效做出合适的措施。比如针对短期规划可以进行土地使用权的转让，针对长期规划可以通过办公楼出租的方法来实现。另外，开展房地产经济发展需要综合居民承受力，通过新媒体等宣传方式进行消费观念的积极引导，并且借助计算机技术监测房地产价格、完善地价公示制度，适当采取调控手段避免出现投机、炒作情况。当然政府还可以通过建立健全预警机制进行房地产经济的管理，根据不同地区的差异性，有效研究地区房产市场情况，从而建立符合当地实际情况的预警机制，结合不同的分析指标进行定性、定量分析，从而实现对房地产市场的有效监管。

（三）提升住房建筑质量，完善市场金融机制建设

在房地产开发的过程中，要全面检查房地产建设质量，根据实际情况制定相应的法律政策，合理布局城市房地产开发，保证居民的居住环境质量。土地对房地产业发展影响较大，为此政府应在满足人们实际生活、发展要求的同时，优化房地产行业的管理措施。其中，国家的房地产调控政策，是与房地产开发最直接相关的[4]。因此，政府应发挥土地政策对土地价格的调整作用，落实土地开发政策进而有效调整房地产业的发展，使其能够适应经济发展趋势，干预经济发展的过程。政府应不断完善土地开发储备制度，促进经济健康发展。另外，房地产与金融业发展分不开，需要增加消费贷款比例，把控投资型房贷管理，杜绝炒房行为，通过审核个人信贷的风险情况进行金融市场管理。其中关于住房抵押的二级金融市场，需要连通一二级金融市场，解决房地产问题。同时还可以建立房地产金融体系，合理利用闲散资金进行房地产投资，同时加大土地供应量，降低建房成本，从而不断推动我国经济发展的转型[5]。事实上，建设金融信贷体系，与银行构建良好的合作关系，可以不断完善房地产经济的信贷体系，优化房地产资金管理。当然还可以结合不同人群的资金管理情况提供具有针对性的金融产品，比如开发保障性住房的金融产品，让低收入人群可以获得相应的服务，从而为房地产行业创造经济利润。

四、结束语

总而言之，国民经济发展离不开房地产经济，有效控制房地产市场可以促进经济可持续发展。政府需要进行政策引导，促进房地产业转型升级，从而有效抑制房价增长，避免高房价的负面作用影响社会经济发展以及居民生活水平。为此有必要对房地产市场经济的发展趋势进行控制，建立适合房地产行业发展的法律法规，促使国家房地产市场经济规范化发展。