人力资本与城市房价的影响路径分析

许子研 杨晓倩

（1．广西大学，广西 南宁 530000）

（2．上海财经大学，上海 200000）

一、引言

自改革开放以来，中国已进入快速城市化的阶段。房地产业呈现出高速发展的机遇，在教育行业表现为百花齐放的大好环境。然而，近年来，在经济新常态下，中国经济已进入中高速增长阶段，经济一直保持在7%以下的中高速增长速度，房地产行业也受到波及，政府也在相应的调整房地产行业和房价。根据我国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要的目标，我国要在2020年保持不低于6.5%的高质量经济增长速度，这对我国各级政府都提出了较高的要求，必然也带来政府的政策调整和房地产行业的转型升级。众多周知，房地产是我国的经济发展的支柱行业，它的繁荣不仅是城市化的必然结果，也为金融行业、实体行业、其他房地产相关的制造业行业的发展带来了繁荣发展的机遇。若房地产行业面临巨大转型困难或者异常的波动，必然会引起国民经济的各个行业的波动狂澜。因此，在经济新常态的背景下，我们需要进一步研究房价的各种影响因素，试图防止房地产行业泡沫的出现以及房价的巨大波动对国民经济造成损害。

影响房价的因素很多，现有的观点主要集中在以下三个方面：一是土地垄断论，认为中国现有的土地财政制度和土地出让制度是引起房价和地价高涨的一个政策原因；二是投资过热论，认为中国的房价是由于过多地房地产投资者和房地产商的投资和炒作所致；三是货币宽松论，认为中国的房价是因为过于宽松的货币环境引起的。众所周知，自我国1977年恢复高考以来，中国培育了大量的高素质高能力人员，这些人员正是中国城市发展的主力军。可以说教育事业的进步为我国的城市化、经济发展提供了丰富的人力资本，也必然会影响着中国的房地产行业的发展。但已有的研究中过多地关注房价的其他影响因素，较少关注到人力资本发展对城市化和房价的影响。因此，本文将从人力资本的视角研究分析人力资本对房价的影响路径。

二、影响路径分析

（一）人力资本对房价的直接路径分析

1．市场供需理论视角。从中国的现实情况出发，可以看到的一个现象就是，中国在1999年高考首次扩招后，中国的房地产业也首次出现了大片繁荣景象，炒房买房开始成为一种只赚不赔的投资方式，这说明高考扩张与房地产行业繁荣不仅是巧合，两者必然存在的某种联系。随着教育的发展，人员的人力资本水平的提高，会为城市输入更多的迁徙人群，同时这些人群的迁徙就会为城市带来更多的住房需求，有需求自然要有供给的保障。在既定的供给量情况下，以及中国现有的政府规定土地建设面积趋紧的情况下，需求的增加就会进一步带动平均房价的提高。这从中国的现实情况引出这一问题，随着中国高等教育的扩张，带来人力资本水平的提高，高人力资本水平人员的增加，进一步增加了城市住宅需求的增加，而表现为房价的提高。

在这一事实的情况下，可以根据房地产市场中供需平衡理论可以得到人力资本的提高会提高房价。根据房地产市场供需理论可知，随着人力资本等大量人员涌入城市地区，他们拥有稳定的工作和较高水平的收入，因此从房地产市场的需求侧可以看出，城市的住宅需求随着人力资本水平的提高会相应地提高，而在同一个情况下，城市的住宅供给量不变，因此会提高城市的房价。具体表现为图1中的曲线变化，即新的均衡房价由P1变为P2。

图1 房地产市场中需求增加时房价变化

2．人力资本理论和人口迁移理论视角。20世纪60年代，美国经济学家舒尔茨和贝克尔提出了人力资本理论。后来被引入到生产函数模型中，一直以来被认为是生产活动的核心变量。随着经济高质量发展的提出，各城市越来越关注人才的聚集，对人力资本的需求越来越多，人力资本理论对整个经济发展、生产活动、市场情况都提供了参考。拉文斯坦的“迁移定律”可以被视为最早的迁徙理论，该理论认为人进行迁移主要是为了提高经济收入，改善生活环境。新古典经济理论则主要从供给和需求的角度解释人口迁移问题，认为人在区域间的流动可以调节区域间劳动力平衡。舒尔茨的人力资本理论也涉及人口迁移的观点，认为迁移是个人在人力资本上的一种投资，该项投资很大程度上能够提升个人的经济效益，也能从整体上改善个人的生活水平。人口迁移理论和人力资本理论观点相近，都认为年龄水平、教育水平都会影响迁移程度，一般年龄越小、教育水平越高的人更愿意在区域间迁移。根据人力资本理论和人口迁移理论可知，在人力资本上的投资，无疑是会提高人员的知识水平或技能程度，就是会相应地提高人员的劳动生产率，所以人力资本具有稀缺性和被抢夺性，这个时候人力资本会更愿意向城市发达地区迁移，集聚在城市发达地区，既是和对应的工作进行匹配，也是在追求更高质量的生活环境。反过来，当一个城市的人力资本水平提高时，会相应地推动城市化程度，高城市化的城市又会进一步吸引更多的人力资本，大城市将形成自己良性的发循环。

在这一事实的情况下，可以根据人力资本理论和人口迁移理论可以得到人力资本和城市化水平存在相互促进的关系。人力资本等更愿意向发达的大城市迁移、集聚，他们拥有较高水平的收入和更好的公共服务水平。反过来，较高的人力资本集聚又会进一步推动城市化水平，抬高城市房价。因此从人力资本理论和人口迁移理论可以看出，随着人力资本水平的提高提升城市化水平，而城市的住宅需求会不会随着城市化推进而进一步被抬升。在同一个情况下，城市的住宅供给量不变，城市房价会提高。

（二）人力资本对房价的间接路径分析

1．创新水平影响路径。在城市创新水平层面，人力资本水平的提高自然会带来技术创新效应。一方面，高人力资本的人员受雇于创新企业或者高工资性企业，将出现更多创新的产品和服务。另一方面，高人力资本的人员具有的知识和技能能够产生技术创新效应，技术创新能促进生产技术、节能技术的进步，应用于城市企业生产过程中和污染排放和治理过程中，会带来城市生活质量的提高。因此，城市人力资本的提高将带动城市创新水平的提高，并会吸引更多的人力资本进入，形成良性循环效应。另外，城市人力资本的提高将带动城市创新水平的提高，必然会反过来推动城市化进程，也会吸引更多的人力资本的进入，形成良性循环效应。在这一良性循环效应下，城市规模越来越大，这时根据房地产市场的供需理论可以知道，城市规模越大，则会导致城市房价的上涨。

2．产业结构升级影响路径。在城市产业结构升级层面，人力资本水平的提高也会带来产业结构升级效应。一方面，高人力资本的人员受雇于创新企业或者高工资性企业，会为企业带来更高的生产效率，也会慢慢地提高企业的产品升级，既有利于产品升级也有利于提高企业利润，在地级市层面就表现为城市产业结构的优化升级，会吸引更多的企业在这个城市集聚。所以城市人力资本的提高，带动城市产业结构升级，会吸引更多的人力资本的进入，形成良性循环效应。另一方面，城市人力资本的提高，带来城市产业结构升级，必然会反过来推动城市化进程，也会吸引更多的人力资本的进入，形成良性循环效应。在这一良性循环效应下，城市规模越来越大，这时根据房地产市场的供需理论可以知道，城市规模越大，会带来城市房价的增加。

3．城市化影响路径。人力资本的提高，带来技术创新效应和产业结构升级效应，进而必然会推进城市化进程。城市化进程的提高表现为高人力资本人口规模的增加，根据房地产市场的供需理论，就能明晰平均房价上涨的主要原因。大学毕业生或者其他高人力资本毕业生毕业后倾向于留在城市工作，必然会造成城市人口的集聚或拥挤，进而推高了平均房价。

三、政策启示

结合本文的影响分析，可以得出以下政策启示：第一，注重教育资源均等化，平衡区域人力资本水平。当前我国房价存在很大地区差异的重要原因，就在于中国教育资源的空间分布不均，尤其是高等教育资源。因此，控制房价的根源方法在于教育资源的均等化，尤其是高等教育资源的均等化；第二，完善城市购房、租房等制度。政府吸引人才、劳动力的流入的关键还是完善城市基础设施，在户籍制度、教育制度、购房政策、租房政策方面给予高素质人才更多的优惠，例如为城市高人力资本人员提供住房补贴、租房补贴，同时为城市其他人群提供廉租房，提高城市的生活质量，控制房价；第三，加大人才住房政策的投入，保障引进人才的住房权益。住房问题是影响高层次人才的流动决策的重要因素，各大城市在制定人才引进政策的同时，应该加大人才住房政策的投入，保障引进人才的住房权益，从供给侧的角度提高市场的住房容量，如增加土地供应、加快二手房市场流通等方式有效增加区域内住房供给量，控制好住房价格，防止房价的非理性上涨；第四，重视“精英”教育，提高人力资本水平。目前我国的“精英”人才大部分集中在东部沿海城市和特大城市中，其他地区的工人多属于低技能的普通工人。因此，我国各大城市应该高度重视“精英”教育，除了基础教育和学院教育外，还应该通过教育方式积极培养高素质、专业性人才，提高人力资本水平，平衡区域人力资本差距，促进当地房地产市场持续健康发展。