房地产财务管理工作关键环节的有效控制研究

2021-11-30杨明敏

经营者 2021年13期

杨明敏

（武汉绿地滨江置业有限公司，湖北武汉 430000）

房地产行业和其他行业的最大区别就在于其投资规模非常大，而且资金的回收周期也比较长。房地产的财务管理工作在其整个开发周期中都非常重要，加强对资金的管理、进行科学的财务规划、统筹财务发展是房地产资金管理的重要内容。房地产企业只有对实际开发项目进行有效的成本控制，才能够真正保证项目能顺利达到预期的收益效果。因此，房地产企业的管理者必须增强自身的风险意识，在企业内部树立全员参与的先进理念，构建有效的成本管理模式，提升企业在开发过程中应对风险的能力，这对于房地产企业的发展来说是有非常重要的影响的。

一、房地产财务管理工作中存在的问题

具有效数据显示中TOP100房企销售额均值为730.9亿元，增长率均值为4.9%。其中，销售额超千亿元的房企有19家，数量与去年持平，超百亿元的房企有130家。TOP100房企权益销售额均值为548.2亿元，权益销售面积均值为409.4万平方米。单月来看，8月TOP100房企销售额同比增长率均值为21.4%。

房地产开发项目大多投资大，项目开发时间长，资金需求量大，许多房地产企业往往存在高负债，在销售短期遇冷的情况下，房地产企业依靠销售回款的路径就会出现障碍，回款受限将给房地产企业带来不小的资金压力。正是房地产企业的这些特点及现状，导致在财务管理工作中许多房地产企业的资金问题突显出来，但融资渠道受限；企业的全面预算管理不能与企业的发展规划相结合；财务管理制度尚未完善，岗位责任无法落实；财务管理人员的素养有待提高等，这些问题的存在影响了企业财务管理工作的正常开展。

（一）财务管理制度不够完善

目前，房地产行业存在一个非常大的问题，那就是企业财务管理制度并不完善。尤其是那些中型或小型的企业，它们在企业的自身管理的过程中，基本上都缺乏财务管理方面的意识，甚至有一些企业连财务部门都没有设置。此外，部分企业虽然设置了相关的部门，也招聘了财务人员，但是这些财务人员缺乏专业素养，企业的财务工作存在计算方面的漏洞，这导致企业存在财务流程以及管理方面问题。对于一个企业来说，财务保障工作不到位是非常不利的，这很有可能制约企业的发展。

（二）资金管理制度不够健全

房地产行业是一个非常复杂的行业，它在立项以及具体的建设过程中会涉及非常多的环节，比如在项目开始之前需要进行融资及投资，而且每一个环节都会涉及大量的资金，所以说能否管好资金其实是房地产企业能否实现蓬勃发展的主导因素之一。部分企业在资金管理方面并没有非常明确的概念，导致企业在经营过程中出现资金无法及时回笼的情况，甚至还有一些企业直接出现了融资困难以及资金断层的情况，这导致其很难真正将项目维持下去，进而倒闭或者是破产。

二、房地产财务管理工作当中的关键环节

（一）资金管理

房地产在开发的过程中会涉及多个环节，比如项目的立项、项目的规划、开盘销售等等，基本上每一个环节都对应着一个非常庞大的资金链。而且房地产的特殊性就在于资金的投入与产出之间间隔的时间非常长，因此，如何做好相关期限内的资金管理对于房地产发展来说有着非常重要的影响。一方面，企业需要关注整个项目的土地成本以及资金管理，因为企业如果通过除拨款的方式获取土地，那么其前期势必要投入大量的资金，而资金是影响房地产开发的一个主要的因素。另一方面，针对资金回笼的问题，企业要尽可能地提高资金的使用效率，并且在相关政策允许的情况下尽早地获得预售证。同时及时与政府部门进行有效的沟通，做好销售资金的监管工作，努力降低单方面的监管额度。此外，为每一个时间节点提供足够的资金，这非常有利于企业降低成本、提高资金的使用效率。

（二）税务筹划

房地产的税务筹划涉及多个环节，基本上从土地的获取到最终的项目完工都会涉及房地产的税务筹划。因此，税务筹划也成了房地产的财务管理工作中不能够缺少的一个环节，是值得每一位财务人员高度重视的一个环节。同时，因为房地产的开发种类比较多，其税额也相对较高，如印花税、土地契税等，在项目研究以及开发的不同阶段所产生的税种的类型也可能不同，因此只要是在法律允许的范围之内都可以对项目各个环节进行有效的税务筹划。综合筹划能够有效控制房地产企业的整体投资，进而提高最终的项目收益水平，同时这也是一项能体现企业的财务管理水平的非常重要的工作。

（三）财务计划以及风险管理

房地产项目在开发的过程中有长期性和复杂性的特点，因此，财务计划以及风险防控也成了房地产企业财务工作中不可缺少的环节。房地产企业需要从土地获取开始就对项目进行全方位的研究，如市场的调查、资金流向统计等。同时，还要将土地开发的进度以及资金回笼的情况和相关收益进行有机结合。此外，还应该及时更新市场的情况，综合考虑市场因素、政策因素等。想要真正实现对整个项目开发过程的管控，房地产企业就必须制定各类预算计划，如年度报表、季度报表、月度报表等。这需要管理人员对财产进行预计，对利润、现金流、新签合同额等进行科学的确定，并且尽可能地要求每一个部门参与。

三、房地产财务管理工作当中的关键环节的有效控制策略

（一）健全房地产企业的财务管理制度

从房地产企业的发展来看，财务管理的关键性的环节就在于控制好企业的财务管理制度。这需要企业明确好各个工作人员的职责，尤其是要提升财务管理人员的综合素质，只有这样才能为企业的财务程序优化提供更多的帮助。同时，房地产企业要结合自身的发展需求，对财务管理的制度进行有效的完善，以确保财务管理工作能够有理有据地发展，这样不仅可以减少财务方面的冲突，还能降低企业的投资成本，大大提高企业在市场中的竞争力。此外，房地产企业要科学地建立内部的奖励机制，定期对财务管理人员进行素质方面的培养，通过有效的奖惩措施充分激发工作人员的工作能力及工作的激情，增强工作人员的荣誉感和责任感，提高其对整个工作的重视程度。

（二）关注房地产企业的资金管理

前文已经说到，房地产企业的资金管理所涉及的环节非常多，如融资、投资、销售等，还会涉及非常大的资金流。因此，房地产企业只有提高资金的使用效率，才能真正降低成本。首先，拓宽融资渠道是非常重要的一个选择。房地产企业可以将银行融资与股权融资相结合，运用强大的资金网络解决运营的风险。其次，针对企业的资金以及现金的管理，制定更加完善的体系，制定战略性的投资计划，以控制融资风险，加强对在建项目资金使用的控制。最后，房地产企业还要制定动态的资金管理方法，确保企业在各环节都能科学合理地将资金的使用成本控制在有效范围内。

（三）优化房地产企业的税务筹划方案

房地产企业税务筹划方案直接影响着企业的税负负担，最终还会影响企业的开发成本。因此，房地产企业必须重视税务筹划方案的制定，值得注意的是，企业优化方案时必须以遵守法律与诚信纳税为前提，将方案落实到土地的竞标以及开发和建设当中。同时，企业所得税是根据企业的成本取票以及全按土地增值清算进行抵扣的，因此，在项目的开发以及税务筹划的过程中企业要对合同以及成本的分摊等多方面进行综合性的研究，权衡利弊。而对于除此以外的其他税种，企业需要不断关注国家所出台的各种优惠政策，这些都可以为企业减税降费提供一定的帮助。