探讨房地产企业融资方式

2021-11-30刘小玉

大众投资指南 2021年9期

刘小玉

（重庆远域房地产开发有限公司，重庆 400000）

伴随着经济的不断发展，房地产企业获得了空前的发展空间，但由于房地产泡沫以及我国有关政策的不断推行，房地产企业的发展开始受到诸多限制。由于商业银行等金融机构对房地产企业融资业务的要求不断提高，导致房地产企业面临着融资难的问题。鉴于房地产企业可选择的融资方式较少，而其对资金的需求较大，因此选择有效的融资方式和渠道对房地产企业的生存发展具有至关重要的作用，对房地产企业融资方式的探究也具有一定的现实意义。希望通过对房地产企业融资方式的探究分析，能够在一定程度上促进房地产企业在现实背景下进一步转型升级。

一、房地产企业融资特征

（一）较高的资金需求

房地产行业相对于其他行业来说具有资金需求量大的特点，由于房地产企业所开发的项目通常周期比较长，因此，不管在项目筹划还是建设以及销售等阶段中，企业对资金的需求都是比较大的，可以说，资金需求贯穿于项目全期。通常来说，房地产企业所进行的项目对资金的需求量都是以亿为单位来计算的，这其中包括企业购置土地的费用，虽然土地费用可能占到项目资金的20%左右，但伴随着土地价格的不断变化，土地费用就成了房地产企业项目开发所需要承担的主要费用。除此之外，由于目前的政策规定，大部分城市都出台了限购和限价政策，让房地产企业的销售工作也面临着前所未有的挑战，销售困难也意味着企业资金回款变得更加困难，想要继续维持企业正常运营以及新项目的建设，房地产企业就需要更多的资金来支撑。

（二）较低的资金周转率

房地产企业的资金需求高但并不意味着其资金周转效率高，在一定程度上来说，房地产企业属于资金依赖型，由于房地产企业的项目属于固定资产，通常占用资金的周期是比较长的，导致资金的使用效率较低。另外，房地产企业的项目开发不仅仅由企业内部来运行，通常需要企业与其他各行业以及政府有关部门进行配合协作，这其中所需要付出的工作量巨大，大部分的房地产项目开发周期都在3～5年左右。周期过长以及工作量大都导致了房地产企业资金被限制在项目中，周转率过低，也在很大程度上导致了回款困难的现象，出现资金链断裂是房地产企业经常会面临的问题之一。不得不注意的是，房地产企业所出售的商品是房产，房产相对于一般的商品来说具有不同的特性，存货多也是房地产企业面临的问题之一，房产不能够及时销售，让企业的资金回笼受到影响。因此说房地产企业资金周转率较低也是导致企业必须要进行融资的主要问题之一。

（三）狭窄的融资渠道

房地产企业可选择的融资渠道其实是比较单一的，由于其资金需求量大，回款期过长加之政府有关政策的限制，导致其可供选择的融资渠道并不多。在近些年来，国家有关部门为了更好地促进房地产行业的规范发展，出台了很多政策规范房地产企业的融资行为，在一定程度上给房地产企业融资产生了限制作用。除此之外，房地产企业以前通过私募资金来进行融资的方法也受到了一定限制。

二、房地产企业融资方式存在的问题

（一）对某种渠道过于依赖

由于房地产企业可供选择的融资渠道并不多，因此通常会造成企业在选择融资方式上过于遵循以往的惯例。我国的经济市场不断发展，但相较于欧美等发达国家仍然存在着发展不足以及水平较低等问题，这在一定程度上限制了房地产企业对商业信用渠道的选择。由于商业信用渠道对融资企业要求较高且需要的融资成本高，导致房地产企业通常不会考虑选择商业信用渠道来融资，这也在一定程度上让房地产企业更加依赖商业银行等金融机构的贷款。

在我国金融体系中，商业银行仍然处于主体地位，其贷款相对于其他方式会更加安全可靠，让房地产企业对其过于依赖。这也是由于我国金融体系中的现实情况所决定的，商业银行等金融机构的贷款活动具有以下几个特点：首先，银行贷款所需要的成本比较低。其次，商业银行对企业所需披露信息要求并不高，对于一些具有商业秘密的企业来说，无疑是最佳的选择。再次，利息税盾效应，有利于降低企业的税务负担，并且不需要利用企业信用来进行融资担保。最后，由于我国大的政策环境所导致，银行信贷大多存在着关系型现象，企业在进行融资之后，即使不能够在规定期限内偿还贷款，仍然可以选择通过企业信用或者关系人来延长还款期限，避免出现企业财务危机。总而言之，这些特点让房地产企业在融资方式的选择上更加倾向于商业银行等金融机构，但长此以往，单一的融资渠道会制约房地产企业的发展，甚至造成不良影响。

（二）不合理的融资结构

融资结构在财务管理理论中是指，企业通过选择融资渠道获得来自外部的资金数额及其相互的比例关系，融资结构的不同会造成企业价值的不同，因此融资结构存在着合理和不合理两种情况。合理的融资结构能够让房地产企业有效的协调融资时间和项目回款时间，也就是说，如果企业的项目需要长期的资金支撑，那么所选择的融资方法也应该提供长期的支持，可以保证企业在很大程度上避免短期融资不能适应长期资金需求的现象。反之，企业建设周期较短的项目则需要选择短期融资渠道，可以避免资金浪费。在我国的房地产企业中，其选择融资渠道通常会产生决策失衡的现象。有的房地产企业项目建设周期较长，反而采用了短期融资导致项目后期缺乏资金支撑，造成企业资金压力过大，甚至项目不能如期完成的现象。还有部分房地产企业的短期项目选择了长期融资方式，导致项目结束之后的资金浪费。企业融资结构的不合理让企业价值和绩效都受到了严重影响。

（三）较高的融资成本

顾名思义，房地产企业的融资成本是房地产企业为了获取企业发展所需资金而付出的成本，在我国房地产企业融资工作中，普遍存在着融资成本过高的现象。总体来说，造成房地产企业融资成本高主要是我国政府对产业升级的推动和房地产企业信贷规模的缩紧导致的，房地产企业在这样的背景下为了获得外部资金不得不付出更高的成本。另外，企业内部的融资决策也是融资成本过高的主要影响因素。第一，房地产企业在融资和投资决策中没有找到平衡点，部分房地产企业过于重视投资工作，部分房地产企业有过于重视融资工作，总体来说很难保障这两部分的平衡。过于重视投资会给企业的现金流带来压力，而过于重视融资则会导致企业出现资金闲置的问题。第二，代理现象在企业中是普遍存在的。房地产企业的代理问题也并不例外，通常管理人员会考虑个人利益而扩大企业的规模，在这个过程中会出现过度投资的现象，导致企业对资金需求量提高，不利于融资成本的把控。

三、房地产企业融资问题的优化策略

（一）合理利用多元化融资渠道

房地产企业可供选择了融资渠道其实并不是单一的，这其中包括：商业银行贷款、企业债券、企业信用等，如果是上市房地产企业，还可以考虑股权融资。除了这些方法之外，内源式融资通常会被房地产企业忽略，但内源式融资对房地产企业的融资活动来说是一种非常重要的渠道。房地产企业内部资金虽然不能最大限度地保证企业项目建设所需资金，但内部资金可以在项目建设全期发挥稳定作用，因此内源式融资也可以作为房地产企业融资方式之一。房地产企业融资难一方面是由于政策的限制，另一方面则是由于企业内部对融资渠道的选择过于单一化。因此为了有效缓解房地产企业融资难的问题，应当合理利用多元化的融资渠道来进行融资活动。

首先，房地产企业不应该过度依赖某一渠道来进行融资，过度依赖一种渠道，会让房地产企业财务风险加大。在融资成本的控制上，虽然不同渠道可能会存在着融资成本不同的情况，但渠道不同也会有不同的优点。因此要求房地产企业要依据当前的市场背景以及企业发展现状来综合考虑，挑选出适合企业目前需求的融资方式，进而合理规避融资风险。其次，房地产企业应该提高对内源式融资的重视，企业留存收益的主要作用就在于扩大企业的现金流，保障企业日常的经营活动。在大多数房地产企业的管理人员中，他们通常会过分重视现金流量的积累而忽视了对现金流量的有效开发利用。这样的现象导致企业内部的现金流量处于闲置状态，既没有合理利用资金又在一定程度上加剧了企业的管理成本。因此，房地产企业管理人员应当对内部资金加以利用，缓解企业融资压力。

（二）促进融资结构合理化

资金密集型企业需要通过高效的融资决策来促进企业内部资金流量的稳定性，因此，合理的融资结构对房地产企业发展具有至关重要的作用。促进企业融资结构合理化，可以从以下两个方面进行：第一，管理人员要合理掌握企业投资方向，房地产企业可能会同时开展多个项目，但并不是每一个项目都是企业主要推进的项目，因此说管理人员可以参考盈利能力或者合作深度来选择企业的主要投资方向。第二，在掌握了合理的投资方向之后，企业管理人员需要制定高效的融资决策，合理化的融资决策能够为企业提供资金支撑的同时，也能够保障决策与项目发展相融合。

（三）合理把控融资成本

面对房地产企业融资成本过高的普遍现象，可以从以下两个方面来缓解融资成本高的问题。首先，房地产企业应该合理调控企业融资和投资的比例，认识到融资决策和投资决策的重要作用，避免过度融资和过度投资。其次，对于管理层的代理问题应该进行有效管理，虽然代理现象不可避免，但如果对代理问题进行合理把控，能够有效降低其负面影响和风险。还可以通过建立企业内部激励机制，推进内部人员从注重个人利益向注重企业利益过渡，进一步降低融资成本。